$融创中国(HK|01918)$ $地产(HKBLOCK|HK25)$ 周末地产的消息除了周末的57.38亿日光盘，证明高端和大面积的豪宅市场有所改善，其他并无消息。
12月25周一，地产板块跌了1.5个百分点，目前在a股整体没有方向的情况下，地产只能继续疲软，不过这并不代表港股内房股的股价方向向下，港股地产完全是跟着汇率走，基本和a股的走势无太大关系。
地产板块整体想要大的涨幅必须等到消费信心和市场的转暖，现在不止楼市没有信心，餐饮今年的客单价也较往年下滑了30%，这不是好事，会从消费端传导到大家的收入。所以决策层也做出了反馈，今年下半年出台的三大工程的政策中，两大是关于房地产，第一，保障建设性住房建设，第二，城中村改造。
首先聊下保障房，
目前这两大政策除了北京有发力，投资了40亿建设保障性住房，其他城市没有动静。
这个就有点意思了，目前全国政府的负债率为50.4，已经是建国至今最高，虽然官方口径离国际上60%的警戒线还有点距离，但是事实政府财政已经开始吃力，今年下半年开始，全国大部分政府单位减免取消部分奖金，甚至有地区企事业单位附属单位停发工资。按照现在情况，明年各地政府自己投资建设保障性住房的可能性不大，最简单的方式就是将一些国企或者民营房地产企业的项目收归保障房项目，这个措施两个好处。
第一，减少地方项目爆雷的风险，稳定经济，
第二，减少政府的财政负担，避免一次性增加过多的债务
不过这样做对开发商有利有弊，对于开发商来说，这些变卖的项目很难盈利，甚至可以说很难保本出售，可以大幅降低地产公司的负债，但是对于恢复地产行业的信心很有帮助，大家会觉得烂尾楼消失，楼市又行了，为什我会这么说。
今年楼市的整理成交量较去年其实是上升的，但是，二手房的成交量暴涨，新房暴跌，最主要的两个原因是二手房价格确实降了，新房确实烂尾的也多，但是大家可以去看下当地的楼市行情，其实对于正真买房人来说，二手房降价后的价格大部分也是高于新房或者和新房差不多的，如果新房没有烂尾的风险，大家更倾向于新房，这就是我说的大家对于楼市的信心。
再继续往下推断，对于开发商来说是好事还是坏事？
答案是，有好有坏
好处是楼市的信心恢复，地产行业又可以恢复正常运转了，坏处是，大部分作为保障房的项目将会计提资产损失，因为这部分不可能盈利了。以开发商来举例，对于碧桂园这样的公司，可能损失会比较大，那么多地理位置较差的楼盘，都会计提，虽然对于公司负债减少了，但是资产也是真的减少了。对于万科这样的公司，可能活的会比较滋润，因为万科目前的财务状况不会接受这种或者少有项目接受这种方式化债，他可以凭借市场信心的恢复，慢慢的清库存。
对于融创来说，大概率是抛弃西南大部分项目，其他项目正常销售，好在西南项目虽然多，但是货值不高，对于资产计提损失来说，有影响，但是不大。
另外再聊下城中村改造，大家知道08年以后楼市起来，棚户改造是最大的推手，但是中间一度被叫停政策，所以拆迁给现金补偿的可能性不大了。但是可以给房票，这个政策其实在2021年以后很多地方政府都开始实施，但是因为力度不大，大家感知可能不太明显，因为这些房票基本都指定给地方国企开发项目或者城头地产项目。
当然除了拆迁补房票以外，还有旧房改造这些方式。
且不讨论拆迁房票的占比有多大，但是这种政策无疑是给楼市注入资金和信心。
重点说下，这种改造不是所有城市都有机会，主要是一二线城市，那种十八线城市的负债已经大大超过平均值，他们的重点只会放在招商引资或者卖地(工业）
所以未来楼市的分化会越来越明显，一些主营业务是刚需房地产的必然会被市场出清，那些差异化的房企必然会反转，但是很难回到以前，就看地产商其他板块的业务增长怎么样了。
民营地产几乎全部爆雷，所以不谈好坏，聊下我看好的几个，
最好的就是融创，劣质资产货值较低，而且去化率很高，加之文旅项目，融创的热雪奇迹已经是国内滑雪运营商的老大哥了。
其次是新城，龙湖，宝龙这些，绿城我也很看好，但是归到国企以后绿城失去了灵魂，旭辉主营业务没有改变，而且这几年明显跑输了，负债率也没控制好。
最后，祝大家圣诞快乐！迎接新的2024
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