转载：8月末世茂服务（873.HK）发布2023年中期业绩报告，多项核心指标实现增长。在行业形势复杂的背景下，世茂服务走出了一条高质量发展之路。
报告期内，公司实现营业收入40.98亿元，毛利润8.63亿元。公司归母净利润1.55亿元，较2022年同期上升11%，扭亏为盈。核心归母净利率7.7%，较2022年水平上升2个百分点。规模方面，合约面积增至3.46亿平方米，其中来自第三方面积占比达77.6%，为历史新高。
变局中方见实力，在行业大变革期继续保持稳健发展的态势，这得益于世茂服务有效地把握了市场的变化，通过第三方业务外拓提升独立性，并强化城市服务和垂直细分领域业态的深耕力度，最终在管理规模和盈利层面实现了持续增长。
“立足当下政策端与市场端积极的烘托，物业管理行业在宏观经济弱复苏下，依然具有极强的确定性和可见性，物业服务行业长期向好的发展态势没有改变。”在世茂服务举办的2023年中期业绩会上，公司管理层做了如是表态。
核心经营数据向好，业务质量与盈利能力显著提升
上半年，世茂服务秉持“致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商”的愿景，聚焦经营，回归本心，在收入结构优化、市场拓展、盈利能力提升和现金流管理等层面，取得了突破性的成果。
在收入构成上，世茂服务多元业务协同发展，业务的均好性和独立性进一步增强。半年报数据显示，2023年上半年，综合物业管理收入增至26.13亿元，同比增长11.5%；社区增值服务业务收入7.09亿元，其中养老服务业务收入增至7194万元，同比大幅增长45.3%；城市服务业务实现收入6.55亿元，毛利率较2022年全年提升约1个百分点；非业主增值服务收入1.21亿元，收入占比下降至3%，创历史新低，与地产的关联度持续降低。
此外，世茂服务的盈利能力显著提升。报告期内，世茂服务实现毛利润8.63亿元，归母净利润1.55亿元，同比增长11%；核心归母净利率从2022年全年的5.8%，提升至2023年中期的7.7%，各项利润指标大幅回升。这得益于持续推进的降本增效策略，世茂服务通过严格的预算管理和资源分配方式，公司三费。
公司三费（研发费用、销售费用、管理费用）整体增速相比去年同期已大幅下降8个百分点。
值得一提的是，上半年，公司经营所得现金流净额实现转正，达3.51亿元，净现比大幅提升至1.72，创历史新高。这也意味着，上半年世茂服务不仅整体收入结构更优、盈利质量显著提高，现金流情况亦更加健康。
第三方外拓居前，独立性进一步增强
上半年，世茂服务管理规模稳步提升。截至2023年6月30日，世茂服务在管建筑面积为260.7百万平方米，较2022年同期的255.9百万平方米，同比增长1.9%；合约建筑面积约为346.2百万平方米，较2022年同期约333.1百万平方米增长约3.9%。公司在管项目达到1,366个，覆盖了全国28个省、直辖市和自治区、以及114个城市。
值得注意的是，上半年新增合约面积中77%来自第三方外拓项目。截至6月30日，世茂服务来自第三方外拓新增合约面积为26.4百万平方米，新增年饱和收入7.27亿元，同比增长20.6%。
第三方外拓面积是指物业公司独立于母公司地产企业主动获取的项目。在地产行业深处调整周期的背景下，第三方外拓能力是衡量一家物业企业独立性及增长潜力的重要因素。中信证券统计数据显示，截至2022年底，全行业第三方项目的在管面积约占比58%，而世茂服务的第三方项目合约面积占比高达77%，第三方拓展能力稳居行业前列。
2023年上半年，公司第三方项目外拓中标率提升至36%，通过成功中标大型项目，世茂服务运营版图及项目质量进一步扩大增强。
上半年，世茂服务第三方外拓成功中标中国移动福建公司全省物业服务采购项目，实现了物业管理业务首个破亿合同的突破。此外，其亦中标了数十个超千万级项目，如郑州赫优仕广场写字楼项目、兰州大青山农副产品物流中心等。
从新增第三方外拓项目的区域布局来看，世茂服务坚定推进“中心城市深耕”策略，在越来越多的核心城市拥有领先位置。报告期内，世茂服务核心19城贡献了55%的外拓年报和收入；优质项目对收入的贡献度持续增强，其中新拓展面积中具有高潜力的住宅及学校项目的合约面积占比达47.2%、位于高能级城市的项目合约面积占比达68.3%。
通过聚焦高潜力业态及项目和高能级的城市，世茂服务得以撬动更高的单位面积收益。报告期内，其第三方外拓项目质量进一步提升，第三方外拓物业费均值提高15%，至2.3元/平方米/月；外拓新增年饱和收
第三方外拓物业费均值提高15%，至2.3元/平方米/月；外拓新增年饱和收入7.27亿元，单方合约面积产生的饱和收入较去年同期提升39.9%。
学校、医院垂直领域业绩亮眼
报告期内，世茂服务持续进入更多的垂直细分领域，实现多元品类的纵向发展。
在学校物业领域，世茂服务旗下“浙大新宇”已成为中国学校物业管理企业TOP1品牌。报告期内，浙大新宇累计服务高校和园区270个，覆盖38个城市，服务的985高校占比达23%。上半年，浙大新宇通过战略聚焦，新拓多个优质甲方的大单项目，如浙江大学杭州国际科创中心项目合同金额5170万元，首都师范大学良乡校区服务合同金额4134万元。
在医院物业服务领域，旗下“吉立物业”拥有超20年医院后勤管理经验，在长沙市三甲医院市场占有率超过30%。2023年上半年，吉立物业发挥专业服务优势，在医院服务领域探索出了陪护业务、陪护床租赁业务、医院职工与社会食堂等多类增值业务，同时新增拓展司法系统公建业态，实现了业态扩充。
截至2023年6月30日，吉立物业续约合同额较原合同额提升了61%。值得一提的是，除了实现对湖南湘雅系医院服务全覆盖，世茂服务的医院后勤服务亦涵盖了山东多所三甲医院，如威海市立医院，烟台中医院牟平滨州医学院等。
世茂服务不仅在学校、医院等垂直细分领域，位居行业领头地位，在城市服务方面，亦是上市物企中的排头兵。
根据克而瑞物管截至2022年的数据，在所有城市服务领域的上市物企中，世茂服务的城市服务收入位列全国第三，是近年来在该业务中成长性最强的上市物企之一。
2021年，世茂服务正式发布城市服务业务，同年该板块仅占总收入3.6%。截至2023年6月30日，世茂服务城市服务收入为6.55亿元，已占总收入的16%，目前，世茂服务的城市服务业务版图已覆盖全国54个城市，重点布局长三角及大湾区发达地区，服务项目超过130个，在手总合同金额超过68亿元。服务项目质量高、合同金额存量大。
随着城市化进程稳步推进，城市治理成为社会发展中绕不开的议题。现阶段城市服务尚处于发展初期，对于物业企业尚是一片新蓝海。作为中国头部的优质物业服务企业，世茂服务承担了大规模社区治理和公众业态服务、后勤服务等政府性工作，服务体系成熟，在城市服务市场中具备较大的发展空间。
展望未来，世茂服务将坚定“致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商”的愿景，
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