一、热点事件
1月4日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）意见的通告，城中村改造实施意见（征求意见稿）确立“政府主导、分类实施”工作原则，拆除新建、整治提升、拆整结合实施方式，以“建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展”为目标，提出城中村改造工作需遵循的基本原则、各实施方式的工作流程，并明确政策衔接规则。
1月5日，广州在旧改项目中发放首张房票探索房票安置制，荔湾区石围塘项目先行试点“房票安置”，为广州市城市更新、城中村改造要求通过探索房票政策机制破解改造安置难题的政策落实。已发放房票凭证载明房票类型、持票人信息、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付有效期限等信息，可由本人或直系亲属购买“定点入库”新建商品房源。
随着中央多次强调“三大工程”建设，12月以来央行重启PSL投放，广州、深圳相继就城中村改造公开征求意见，广州为落实征收安置要求开出首张房票，后续各地工作有望持续推进，城中村改造进程亦有望随之加快。城中村改造在提升城市功能，改善居民居住环境的同时，有望提振需求，改善楼市观望预期。近期一线城市政策端持续释放积极信号，企业和政府的联动推进，有望为房地产企业发展注入新动能。建议关注房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
二、热门解读
1月4日，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，于2024年2月4日前向社会征求意见。《意见》明确，城中村改造的对象，是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。在房地产市场下行，企业资金压力增加的背景下，城中村改造进程变缓，影响改造项目的实施效果。本次征求意见稿新增了两类拆除改建范围：一是重大民生项目，二是重大制造园区和重大产业项目。同时意见提出拆建类城中村改造项目，经物业权利人三分之二以上同意方可实施，而之前政策规定单一地块最低为双3/4，旧小区为双95%，大幅度降低了拆迁门槛，在政府主导下拆迁效率和工作难度或将大幅降低（可比城市：上海为85%，广州为2/3）。
据中国（深圳）综合开发研究院文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数前三为龙岗、宝安、龙华三区。随着深圳城中村改造政策完善、相关工作持续推进，城中村居住环境有望切实改善，推动城市高质量发展。
1月5日《广州市房票安置实施方案》经市政府常务会议审议通过，广州成为首个推出房票安置的一线城市。广州房票安置方案在使用范围和流通性方面，相比其他城市更为灵活，结合PSL资金支持和此前落地的城中村改造条例和专项规划，有望加速改造进程，同时推动房地产市场去库存，广州作为此轮城中村改造的标杆城市，其房票政策细则具备信号意义。看好核心城市旧改经验和资源丰富的国企以及具备改善性产品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。
相较于实物安置，房票安置具有三大优势：
1、能够满足被征收人的差异化安置要求，同时可缩短安置时间，提升征拆安置幸福感、节约安置补偿费用；
2、通过减少安置房建设量，避免大量新建安置房的资源浪费，能够将更多土地用于安排产业、文化、公服等公共功能，优化空间布局；
3、可以推动房地产市场去库存。而相较于货币化安置，房票安置去库存的导向更强（有效期内只能用于购房），对于改造主体的资金压力相对较为平滑。
此次广州市房票安置方案的特点主要有：优先鼓励房票安置：被征收人可灵活选择房票安置、复建安置、产权调换或货币补偿中的一种或几种，但政府将通过政策性奖励，鼓励被征收人选择房票安置；全市通用：可“跨区”购买全市“房源超市”内的新建商品房；可闭环转让：使用人为被征收人本人及其直系亲属，被征收人在广州拥有一套住房的，允许房票在本项目被征收人间转让一次；可加杠杆：购房人应优先全额使用房票支付购房款，差额部分可申请贷款补足是否限购：被征收住宅位于非限购区的，使用房票在限购区购房需符合限购政策；有效期：最长使用期限18个月，到期后未使用部分可兑换现金。
三、未来展望
当前楼市销售数据仍有所反复，销售恢复力度及持续性较弱，相信2024年楼市优化调整政策将会持续叠加，并且成效将逐步体现。随着中央多次强调“三大工程”建设，12月以来央行重启PSL投放，房地产行业当前正处于筑底阶段，行业基本面逐步修复，行业将走出本轮下调周期底部。近期一线城市政策端持续释放积极信号，企业和政府的联动推进，有望为房地产企业发展注入新动能。相关板块有望迎来政策驱动和基本面持续改善，当前板块处于低估值区间，投资价值凸显，关注房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
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1、房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）：跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI），选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。指数前十大成分股聚焦经营稳健的行业龙头股，前十大权重股占比约47%。中证全指房地产指数估值当前处于较有吸引力区间，截至2024年1月9日，最新市净率PB（LF）为0.69倍，市销率PS（TTM）为0.42倍，均位于指数发布日（2013年7月15日）以来低位。
$房地产ETF华夏(SH515060)$
$华夏中证全指房地产ETF联接A(OTCFUND|008088)$
$华夏中证全指房地产ETF联接C(OTCFUND|008089)$
数据来源：平安证券、华泰证券、Wind，时间截至2024年1月9日。以上基金属于指数基金，风险等级为R4（中高风险），存在标的指数回报与股票市场平均回报偏离、标的指数波动、基金投资组合回报与标的指数回报偏离等主要风险，其联接基金存在联接基金风险、跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异的风险等特有风险，且市场或相关产品历史表现不代表未来。申购：A类基金申购时，一次性收取申购费，无销售服务费；C类无申购费，但收取销售服务费。二者因费用收取、成立时间可能不同等，长期业绩表现可能存在较大差异，具体请详阅产品定期报告。投资者在投资基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。
对于ETF基金，投资者投资于本基金面临跟踪误差控制未达约定目标、指数编制机构停止服务、成份券停牌等潜在风险、标的指数回报与股票市场平均回报偏离的风险、标的指数波动的风险、基金投资组合回报与标的指数回报偏离的风险、标的指数变更的风险、基金份额二级市场交易价格折溢价的风险、申购赎回清单差错风险、参考IOPV决策和IOPV计算错误的风险、退市风险、投资者申购赎回失败的风险、基金份额赎回对价的变现风险、衍生品投资风险等。
对于ETF联接基金，基金资产主要投资于目标ETF，在多数情况下将维持较高的目标ETF投资比例，基金净值可能会随目标ETF的净值波动而波动，目标ETF的相关风险可能直接或间接成为ETF联接基金的风险。ETF联接基金的特定风险还包括：跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异风险、指数编制机构停止服务风险、标的指数变更的风险、成份券停牌或违约的风险等。
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