周三，股市经历了惊天大逆转，市场情绪冰火两重天，房地产板块大幅收红。周四，地产板块更是领涨两市。实际上2024年以来，地产板块一直表现尚佳，投资者对该板块的态度也在悄然中转变。
根据我们中航混改精选混合型证券投资基金（以下简称“中航混改精选”）的四季报，我们在2023年四季度已开始布局房地产板块。这种持仓的选择，源于我们对房地产板块的坚定的信心。我们认为，当前的房地产板块是孕育着供给侧改革机会的新金矿，板块的困境反转将给投资者带来穿越周期的机遇。这个和市场的认知迥然不同，存在着较大的预期差。我们为什么会这么看呢？
预期差的来源，是由于市场的极致演绎。过去的两年时间里，大家对地产板块的情绪经历了一个过山车。2022年的时候，虽然说房地产销售不好，但是市场认为未来会出清，部分大的地产企业反而是获利者，因此虽然当时地产整体板块有波动，但大的地产公司仍然保持了稳定。2023年，房地产销售欠佳，市场开始担忧，所有的企业利润都开始面临下滑风险，所以市场对大的地产企业也开始规避。再到了2023年的下半年之后，投资者开始担心房价下跌之后，所有的企业利润都会归零，所以从估值上来看，大的企业也开始大幅下行，市场几乎是以利润归零的态度来看待整个地产行业。这种对待整个行业的偏弱情绪，和供给侧改革之中的煤炭板块如出一辙，都是快速出清之中，市场莽然未觉。供给侧改革把话语权转让给供给端的同时，投资者还在被需求端的现象迷惑，从而带来了极致的预期差。
对煤炭板块，供给侧改革是改变了整个基本面的核心变量。
2015年11月，中央财经领导小组第11次会议上首次提出了“供给侧结构性改革”的概念，要求在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革。此后的2016年，煤炭产量缩减了10%。但直到2016年的6月份，煤炭板块的情绪依然非常弱。煤炭的供给收缩之后开始平稳回升，此后直到2020年，中国的原煤产量才回到了2013年的峰值水平，2020年之后，煤炭产量一骑绝尘，创出了历史新高。煤炭板块的供需格局倒转，但整体板块依然偏弱，直到在2018年的经济下行周期中完成了彻底出清，然后走出了年线六连阳。煤炭板块的这种穿越周期的表现，主要源于供给侧改革下，落后供给充分的出清，同时宏观经济周期经历了库存的充分出清之后，转为上行。两者叠加共振，带来了穿越周期的历史机遇。
当前的房地产恰恰像是2018年尾声时期的煤炭，而且相对煤炭板块来讲，可能会有更好的机会。
2023年，住宅销售不足10万平，住宅销售已经回到10年前，比起高峰期的2020年，销售少了30%还要多。而同时，土地则更少，2023年的土地成交已经不足9亿平，也就是说，按照当前的土地成交量，未来的市场供给比2023年还要少，用煤炭板块当时的演绎来讲，是经历了快速的供给侧改革。而且三年的时间，整体缩减40%-50%，这种出清可以说比煤炭供给收缩要快的多，也剧烈的多。
房地产市场的剧烈的振荡，演化为了投资者对板块彻底的悲观情绪，但市场销售一旦发生反转，则当前的极致的情绪也必然发生倒转。这是我们看好房地产板块的底层逻辑。也就是地产可能是放大版本的煤炭板块，在过去的两年多的时间内走完了煤炭板块三年多的路，特别是相比于当前很多产能过剩的新兴行业来讲，可能会有更好的机会。
从2022年到2023年，市场关于经济向好的预期延续落空。背后的核心逻辑是房地产市场拖累，同时库存周期经历了一次较大的去化周期。但经历了全年的库存快速去化之后，当前的库存已经回到了2019年以来的低位，这使得经济当前可能进入一个非常平稳的上行周期，这也是另一个边际安全性的来源。
对于地产板块自身，房地产销售在过去的半年实际上也维持了平稳，悄然进入了平稳回升周期。房地产板块的股票的经营性现金流实际上在2023年也是大幅改善的。也就是说，这轮地产周期的去化见底信号相较之前的偏弱，可能使得投资者忽略了周期重启的到来。
每一轮经济的周期莫不如此，春天的萌芽都是在悲观中悄然酝酿，直到夏天才可能被大家认知出来。我们认为，夏天的收获时刻距离此时也不会太过遥远。剧烈的供给侧改革之后，房地产板块很有可能迎来穿越周期的机会。
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