浦东金桥现金流 v 净利润率

$浦东金桥(SH600639)$  $金桥Ｂ股(SH900911)$  $陆家嘴(SH600663)$  

浦东金桥最近几年一直在金桥开发区内大规模改建和新建写字楼和商业/产业地产项目。目测大概有二三十幢三十层左右的写字楼已经/靠近封顶，2025年开始应该大面积产生租金收入...

金桥购物中心一年前开始关闭商铺，目前还未正式开工。估计工期至少三年....关停四年，租金收入（金桥家乐福购物中心）假设损失2亿，三年建设，各种成本包括招商，估计10亿，现金流的压力不小.....这些数字我是瞎猜的，但道理不糙....

好像还在开发几个民用住宅项目，也有资金需求方面的压力...碧云尊邸已经卖完了....

这也是为什么虽然金桥净利润率一直在30%以上但分红并不算高的主要原因，而且2025年前也不太可能大幅增加分红。

但是如果它的净利润率能够维持在30%以上，这些待建/在建项目完工后，自由现金流很快大幅增加...

这些项目的周期都是二三十年...也就是说这一波建设高潮完成后，它也没啥大的项目了（开发区内），直到下一轮的改建/重建....

它在开发区以外的民用住宅项目会继续开发，但对于金桥来讲也就是锦上添花。它最稳定的收入来源还是租金收入...房地产公司鼎盛时期利润率也不超过15%....收租婆最赚钱，尤其是三五千拿地成本的（浦东金桥就是这样的）...

我也持有一点陆家嘴B股....很多人讲到陆家嘴就以为陆家嘴的大楼都是陆家嘴这家公司的....显然不是....但金桥开发区和碧云社区，相当多的资产确实是属于浦东金桥这家公司的（有些是集团公司的，并不都属于上市公司，也是中国特色）。