张江产业园REITs猜盲盒式的数据变动

作为REITs市场首批试点项目、首批扩募项目、首个扩募购入资产单一租户退租造成空置率大幅提升的一个焦点项目，“华安张江产业园REIT”项目经过接近一个季度的努力，出租率终于有所提升。按照披露的四季报数据统计，平均出租率环比提升了4.4个百分点。另外，期末的签约率已经达到84.63%，环比同样提升了超过4个百分点。

一、预测数据

1.租金方面：华安张江产业园REIT预测的2023年度中京电子平均日租金为5.53元/平方米/天，预测的2023年度扩募购入资产张润置业平均日租金为5.96元/平方米/天。

2.出租率方面：华安张江产业园REIT预测的2023年度中京电子平均出租率为100%，预测的2023年度扩募购入资产张润置业出租率为99.12%。

二、实际表现

2023年三季度，出租率方面，华安张江产业园REIT底层资产两个项目平均出租率为67.6%。其中，中京电子平均出租率为78%；张润大厦平均出租率为57.19%。租金方面，中京电子平均租金为5.61元/平方米/天。张润置业平均租金为6元/平方米/天。

2023年四季度，出租率方面，张江产业园REIT底层资产两个项目平均出租率为72%（2023年12月26日节点出租率为70.84%）。其中，中京电子平均出租率为80.68%；张润置业平均出租率为63.31%。租金方面，中京电子平均租金为5.59元/平方米/天。张润置业平均租金为5.73元/平方米/天。

三、小结

华安张江产业园REIT自扩募项目退租后，在出租率方面提升有限，另外，从数据对比来看，提升出租率的方式是以牺牲租金单价的方式（环比是这样的；拉长周期来看，上市以来中京电子的租金是小幅增长的。），虽然目前不止一个项目有这样的动作；但从效果来看华安张江产业园REIT扩募项目效果一般。

对于出租率以及出租单价来说，目前有些观点也需要警惕：大环境不好，租金下降以及出租率不及预期也是在所难免。

请别忘记，发行时买入的资产价值和上市后资产实际创造价值间的估值差异；如果任由这一事态蔓延，必将传导影响一级市场的发行。此前有个经典的台词比较流行“怎么到哪那大环境不好，你是破坏大环境的人啊”，同样的话也适用目前的REITs项目；少一些诉求，多一些价值提升，适当让利市场才能为发展做出适当贡献而不是成为市场发展的羁绊。

探讨：

1、目前来讲，按照公开数据统计，已经完成扩募的4个REITs项目中已有2个项目扩募购入资产出租率呈现持续下降，华安张江产业园REIT在四季度环比有所提升，但相较于扩募时的94.05%出租率相差甚远。何时能够完成自我救赎？或者在目前以价换量的情形下，什么时候能够与预测数据差距不那么明显！

2、签约率这个指标，很多项目拿来说事。拿华安张江产业园REIT来说，扩募资产上市前签约率94.05%，3季度末签约率80.39%，四季度末签约率84.86%，在期内实际转化多少呢？期末签约率对于期内营收有实际价值吗？

3、四季度相比三季度来讲，在营业收入方面环比下降约25.07%；息税折旧及摊销前利润方面环比下降约27.32%；经营性租金收入方面下降约13.97%。其他两个数据不讲了，仅经营性租金收入方面，虽然租金单价方面环比下降，但出租率提升后经营性租金收入应该是增长的，事实是下降的，为什么？

互动：REITs_ketizu

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