摘要：2023年营收微跌（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
2024年1月30日，恒隆集团、恒隆地产发布联合公告称，陈启宗将退任集团董事长、执行董事及执行委员会主席等职位，于4月26日举行的股东周年大会完结后生效。退任后陈启宗将不再担任董事会非执行董事。
恒隆集团董事会宣布，推选集团副董事长、执行董事及执行委员会成员陈文博为董事长及执行委员会主席，于2024年周年大会完结后生效。
公告显示，陈启宗于1972年加入恒隆集团，并自1991年起担任董事长领导集团业务，其远见及领导能力为恒隆集团的增长奠定稳固基础。该司董事会表示，其退任后将继续担任“荣誉董事长”职衔。
陈文博为陈启宗之子，恒隆集团非执行董事陈乐宗（陈启宗的胞弟）及陈仰宗（陈启宗的堂弟），分别是陈文博的叔父及堂叔父。陈文博现年41岁，于2010年加入恒隆集团，2016年获委任加入董事会成为执行董事，并于2020年出任集团副董事长。其同时担任集团可持续发展督导委员会主席，是恒隆集团多家附属公司的董事。
陈启宗和他治下的恒隆系堪称香港地产和商业的传奇之一。
陈启宗、陈文博均为恒隆的信托受益人，通过信托持有恒隆主要股份。陈启宗家族长期以来回馈社会，把恒隆赚的钱最大限度奉献出去，其正向的财富观和家庭教育堪称典范。
今天，一代教父即将退休，杠杆游戏借此机会谈谈恒隆集团。
1、2023年营收微跌
根据恒隆集团最新的业绩披露，2023年营收按年下跌1%，至港币108.81亿元。
其中物业租赁收入上升2%，108.79亿港币，物业销售收入200万港币（2022年该数字为3.16亿港币）。
有趣的是，杠杆游戏注意到，如果按照人民币计价，恒隆集团2023年内地物业组合的租赁收入增长7%，用港币计值则是增长3%。
香港物业组合则录得2%的租赁收入增长。
整体营业溢利增加1%，77.94亿港币。
由于利息支出净额上升，股东应占基本纯利下跌2%，29.31亿港币，每股基本盈利相应跌至港币2.15元。
股东应占纯利为28.11亿港币，2022年为27.18亿港币，相应的每股盈利为2.06港币，2022年该数字为2.00港币。
2023年度末期股息为每股6角5港币，和2022年一样；2023年中期股息每股2角1港币，和2022年同期也是一样。2023年度的全年股息为每股8角6港币，和2022年完全一样。3
内地方面，随着业务从低位回升，2023上半年整体的租户销售额和租赁收入分别提升42%、12%。市场正持续重回正轨，全年租户销售额和租赁收入按人民币计值，分别较2022年上升23%和 7%。
香港方面，2023年租赁收入上升 2%，租户销售额亦录得13%的增长。
总的来说，近年来，恒隆集团营收按照人民币计价稳定在八九十亿元左右，除个别年份亏损（2020年），主要年份都保持了比较好的盈利能力。
2、内地、香港物业分别表现如何
1）如下图，按人民币计价，内地物业租赁方面，商场租赁收入增长8%，办公楼增长则为3%，住宅公寓则是下滑1%，酒店表现最好增幅90%。
内地商场组合方面，高端商场的租赁收入提升9%，次高端商场的收入则维持2022年的水平。杠杆游戏觉得这是一个很有意思的现象。
如下图，比如高端商场的上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场租赁收入分别增长10%、6%；沈阳市府恒隆则是下滑1%；无锡、大连恒隆的租金收入增长更是高达12%、19%，当然绝对金额和上海没法比；昆明、武汉恒隆也不错，分别录得租赁收入增长7%、8%。
而次高端的沈阳皇城恒隆、天津恒隆租金收入分别下滑2%、5%；济南恒隆还算好，增长4%。
如上图，上海恒隆广场出租率100%，上海港汇恒隆广场出租率99%和2022年保持不变；沈阳市府恒隆、无锡恒隆、武汉恒隆出租率下滑；大连恒隆出租率由2022年的89%微增至90%，昆明恒隆由95%增至98%，沈阳皇城恒隆、天津恒隆、济南恒隆都还不错，出租率提高。
内地办公楼总收入按年上升3%，至人民币14.01亿元，升幅主要来自上海恒隆广场的强劲表现及昆明和武汉较新的办公楼的业务增长。
各办公楼宇具体的数据杠杆游戏就不多说，看下图。值得关注的是，其中部分办公楼出租率下滑，而出租率增长的则不多。
内地住宅及服务式寓所方面，上海港汇恒隆广场的住宅及服务式寓所在收入方面维持平稳。平均房价上涨令收入有所提升，惟升幅被租出率的轻微下跌抵销。
内地酒店方面，收入攀升90%。其中客房收入录得1.1倍的可观增长，餐饮收入亦上升68%。
2）香港零售物业组合收入增长4%至港币20.27亿元。整体租出率轻微下跌至95%。
整体租赁收入方面，位于主要商业及旅游区的零售物业达到6%的可观增长。受惠于访港旅客人数回升，旺角、铜锣湾和山顶的零售物业表现良好。整体租出率维持95%的高位。
社区购物商场组合维持强韧表现，整体收入按年上升2%。截至结算日，位于港岛东的康怡广场租出率维持于98%的高位，而九龙东淘大商场在优化租户组合后，租出率升至89%。
办公楼及工业/办公楼租赁收入增长1%，租出率维持89%的较高水平，同比下滑1个点。
恒隆集团2023年的物业销售收入体量不多，就不多说。
3、资产负债比例有一定上升
截至2023年末，恒隆集团供出租及待售的物业发展项目总值分别为港币236.10亿元、港币 98.66亿元，包括位于武汉、无锡、昆明、杭州及沈阳的内地项目，以及香港的重建项目。
2023年，该司对投资物业的发展项目资本承担总额为港币150亿元。
2023年，恒隆集团内发行价值港币4亿元的绿色债券，并取得人民币5亿元的绿色贷款信贷额度及港币63亿元的可持续发展表现挂鈎贷款融资额度。此等统称为可持续金融，占债项及可用信贷额度总额的55%。
截至2023年末，杠杆游戏注意到恒隆集团的借贷总额为506.93亿港币，2022年末为459.53亿港币。其中29%以人民币计值，作为对内地净投资的自然对冲。
定息债项主要包括中期票据及银行贷款，占债项总额的比率2023年末下降至37%。撇除在岸浮息债项后，定息债项占离岸债项总额的比率为50%，2022年末为52%。
截至2023年末，恒隆集团净债项结余为443.50亿港币，2022年为401.68亿港币。净债项股权比率为28.6%，2022年为25.9%；债项股权比率为32.7%，2022年为29.6%。净债项股权比率的上升主要源于内地及香港的资本支出。
不管怎么说，杠杆游戏认为这个资产负债比例，确实还是很低的。
撇除恒隆地产有限公司及其附属公司的结余，恒隆集团与其附属公司的净现金结余为10.02亿港币，2022年末为1.27亿港币。
整体债项组合的平均偿还年期为3.0年，2022年末时为3.1年）。约63%的贷款2年后偿还。
如下图，短债，特别是1年内的压力不大，仅有44亿港币。
截至2023年末，恒隆集团的备用银行承诺信贷金额的未提取结余为185.67亿港币，2022年末时为247.89亿港币。40亿美元中期票据的未提取结余为22.51亿美元，等值港币175.84亿元，2022年同期为183.43亿港币。
截至2023年末，恒隆集团的平均有效借贷利率4.3%，2022年为3.5%，加上用作资本支出的债项增加，导致总财务费用增加29%至19.87亿港币。
计入损益表的净额（撇除资本化金额后）相应增加至7.20亿港币。
2023年的利息保障倍数为3.8倍，2022年为4.8 倍。
截至2023年末，以人民币计值的资产净值占资产净值总额约71%。由于人民币兑港币较2022 年末贬值1.4%，故按报告日的汇率将该等资产净值由人民币换算为港币而产生的换算亏损，为港币16.93亿元，2022年该数字为103.20亿港币亏损。
截至2023年末，恒隆集团的资产无抵押予第三方，也没有重大的或然负债。
本文未标注出处的财务图表，均源自恒隆集团有关公告，特此说明并致谢
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