时间倒回到2020年，上海黄浦区四大地王之一、位于豫园板块的露香园二期地块入市，当时的挂牌总价高达： 176亿 这样一个超高总价地块，非一般房企所能驾驭。 彼时诸多业内人士猜测会是实力强劲的央国企或港资房企拿下。 2021年1月5日，地块得主揭晓。因报名房企只有1家，最终上海城投控股和上海建工联合体以底价拿下豫园这幅超级王炸地块。地块之上建立起的露香园一期项目， 入市后引发轰动。 后来因股权变动，上海城投控股全权操盘了露香园二期项目。此前已经有消息传出露香园二期项目将在去年三季度入市，但盼星星盼月亮，仍然没有盼到露香园的入市。 直到2月6日，上海官宣了二批次新房名单，终于，露香园二期要入市了，备案均价达到16.3万/㎡，最小套户型面积也要154㎡，算下来门槛价可能就要—— 2500来万要知道，豪宅产品从来不缺高端买家。露香园背后操盘者上海城投，原本是可以独自搅动豪宅市场的一江春水。 但是，在此次名单中，还有一个楼盘同样位于黄浦，价格同样是16.3万/㎡，就是大名鼎鼎的绿城所打造的绿城外滩兰庭。 可谓是棋逢对手，双峰对峙。此次两者入市，也难免会迎来看官的一番比较。究竟谁会胜出，时间会告诉我们答案。
01 露香园的前世今生 如今遭遇了“劲敌”？
露香园二期地块落入上海城投手中，之前也是有迹可寻。 事实上，早在2002年，上海城投就接手了露香园一期的改造任务。将露香园一期打造成了高低区配置，高区包括了8幢高层、1幢服务式公寓；低区则打造了联排、叠加、平层公寓、保护建筑等产品。 2013年7月，露香园一期首度开盘，开盘一周，其推出的精装豪宅去化率已超50%，成为了当时的当红豪宅。 
露香园一期效果图
如今露香园一期的二手房项目也可谓精贵至极： 根据链家显示，前不久一期挂牌仅2、2套房源，其单价在20万+/㎡左右，总价约4000万-5000万左右。 
真的是非富即贵之人才能入住。
而如今新盘入市价格为16.3万/㎡，可以说存在一定的倒挂，对于新房买家来说，也算是一大利好。
之前露香园一期的整体格调和风格看上去非常高端：
比如上海城投对黄浦区文化保护点万竹街41号，采用了先进修缮技术，恢复了往日老上海海派石库门的建筑风貌，如今已成为露香园文化展示中心。 
万竹街41号
再比如一期的小高层为干挂石材外立面，凸显了豪宅气质。
项目实景图
一期的低区别墅也是打造成了传统的红砖青瓦风格，可谓美轮美奂。
项目实景图
如今，万众瞩目的二期终于入市，此前的规划方案已经披露，产品类型不仅有高层、小高层住宅，还有低密别墅产品，住宅总面积近14万方，其中近11万方为高层住宅，近3万方为低密住宅。 二期的布局构成，就像一个七巧板拼图，由不同属性的地块组合而成。
图源：网络 整体的建筑风格应该和一期没有太大差别。二期的效果图放上给大家参考： 
说实话，位于这样精贵地段的露香园，在全上海都实属罕见。原本应该在销售上没什么压力。
但是，却偏偏遭遇了“劲敌”绿城外滩兰庭。 绿城外滩兰庭此前已经是外滩板块的爆款豪宅项目，在2023年1月18日首次开盘，当时的价格为14.5万/㎡，入围分高达97.12分。 更让人目瞪口呆的是，在差不多一小时的时间，111套房源全部一售而空。绿城外滩兰庭周边的姐妹盘绿城黄浦湾，如今二手房的单价也是20万/㎡朝上，可以说绿城外滩兰庭的价格也是非常有吸引力。此次绿城外滩兰庭二期入市，估计也会延续之前的热销态势。 说实话，露香园这个项目也是非常有吸引力，只是不可否认，绿城外滩兰庭肯定会稀释掉露香园一部分高端客户了。 最后究竟会呈现出怎样的故事？地产人言也将持续关注。
02 上海城投的隐秘实力
说到露香园背后的操盘企业上海城投，一听名字就知道它的来头非常大。
上海城投在1992年成立，是上海国资委全资持有。所以它的资金实力毋庸置疑。 上海城投旗下拥有多个子集团和上市公司，看看旗下这些子集团或公司就知道城投有多牛掰： 6家子集团：城投公路、城投水务、城投环境、城投资产、上海中心、城投兴港 2家上市公司：城投控股、上海环境 1家科研机构：市政规划院 多家专业机构：城投老港、城投研究总院、城投财务公司、城投环保金服公司等 上海城投非常重要的业务就是城市基建和运营管理，其基建工程能力比较强悍，曾完成了长江隧桥、青草沙水源地、上海中心大厦等近300项市重大工程的投资建设任务。 
上海中心
它还有一个大多数房企都很难匹敌的能力： 对于板块或片区的规划和整体开发能力。 很多人不知道的是，新江湾城大型国际社区，正是由上海城投实现了整体开发。所以它对于板块的规划能力和造势能力，也不是一般房企可以轻易模仿复制的。 
新江湾城
除了在市政项目和板块开发上持续发力外，上海城投也打造了诸多市场项目： 比如新江湾城首府、尚浦领世、闻喜华庭等等，但要说地段最为核心、最为高端的项目，还是要属露香园。 上海城投对露香园可谓非常之重视： 2022年，上海城投以11.5亿元收购上海建工持有的露香园建设15.3%股权，收购完成后，上海城投持有露香园建设100%股权，收购后，上海城投可以更加全身心投入到露香园的建设开发中，并且享受露香园带来的一切收益。 露香园过去对于上海城投房地产业务板块的贡献，可以说是占了大头： 在2021年，露香园也是绝对主力，2021年城投控股实现结转收入金额为87.5亿，而露香园的结转收入金额为55.9亿，提供了超6成的结转收入。 
到了2022年，露香园一期项目在2022年结转收入金额超13亿，也是城投控股的主力现金牛之一。 
2023年，伴随着一期销售进入尾声，露香园没有贡献较大的额度，贡献额度最大的是金山水上新村商品房，结转收入金额约为2.37亿。 
如今，伴随着未来露香园二期的入市，估计又将为城投控股提供可观的现金流。 城投控股因为有国资背景以及上海城投集团的保驾护航，所以在防范风险还是有足够的实力来支持，不太可能存在像其他房企一样陷入流动性危机的情况，保交付也是妥妥的。
03 黄浦另外3大地王现状
曾经业界将黄浦区的高总价地块总结为四大地王。如今露香园地块已经名花有主，开发进度也进入后半程。 那么，其他三大地王今何在？又处在怎样的进度？艳姐也简单和大家唠唠。 另外三大地王分别是： 金陵东路豫园站上盖地块； 546、547地块； 福佑地块 最引人关注的就是金陵东路豫园站上盖地块，该地块共包含10个地块，占地面积就超7万平方米，预计建筑面积将超60万平方米，体量远大于露香园。 
地块改造规划图
此前有不少房企对该地块表现出了兴趣，还一度有传闻称很有可能是九龙仓。 但最终在2021年末，由大名鼎鼎的嘉里建设拿下该地块首批地块包，总价高达133.2907亿，该地块包主要以住宅开发为主，该地块包的楼板价约为6.71万元/平方米。 在去年6月，嘉里又拿下了余下地块的土地使用权，拿地金额为87.83亿，至此，嘉里在金陵路项目的总拿地金额高达221亿元，根据相关文件，未来该项目低密度别墅房地联动价或为25万/㎡。 很多上海人对于嘉里也再熟悉不过，静安嘉里、浦东嘉里、嘉里华庭，这些都成为了上海知名的地标。由它来打造该地块项目，也算是实至名归。 而福佑地块地块也在2022年花落有主。 2022年10月，豫园股份发布公告，宣告其同蚂蚁集团的联合体将以129.3亿元摘得地块。该地块和露香园二期地块和金陵东路豫园站上盖地块也就几街之隔。 
豫园股份的大股东正是复星，郭广昌为实控人。据坊间传闻的消息来看，福佑地块的主要推动者和操盘方应该还是作为复星系成员的豫园股份。 据说该地块拆迁和资金成本就已经投入超500亿。有相关消息称，福佑地块建成后，蚂蚁集团还将新增约6万方的自持办公物业。 所以，这样一个大体量、高价值的地块，也只有复星系以及蚂蚁集团这样的资金实力强劲、拥有丰富上下游资源的企业才能胜任。 豫园股份也公布了未来的大致规划方案，感觉还是非常有特色的，老城厢的底蕴体现得也不错，期待这个项目正式落成的那一天。 
另外，黄浦老城厢地区546、547街坊地块目前还没有进行出让，预计也将在近1-2年内出让完成。 总体来说，能够拿下黄浦地王房企，要么是本地知名国企比如上海城投；要么是在具有成熟住宅和商业体操盘能力的港资或外资，比如嘉里；要么就是拥有丰富资源、财务实力强劲的多元化集团，比如复星等。
结语
此次露香园二期的入市，已经很让人期待会引发怎样的市场反映了。
精贵的地段、豪宅的属性，估计又要引发一大波关注了。都说上海豪宅市场从来不缺买家，上海城投可能会有大收获，但也有可能会有一点小压力。我们静观后续的故事。
当然，后面还有嘉里、复星的故事。
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