从增量走向存量，办公楼市场的全新挑战
办公楼市场正面临寒冬。
据CAIC商办数据系统统计，截至2023年四季度，上海、深圳甲级写字楼空置率爬升至20%以上；二线城市中，武汉甲级写字楼空置率已达到33%。上海、北京、深圳、广州、武汉甲级写字楼租金均出现不同程度下降，一线城市中北京甲级写字楼降幅最大，据高力国际数据统计，北京甲级写字楼年末空置率达到19.8%，净有效租金同比下降9.4%至300元每月每平米，上海租金也下降至十年最低水平。
造成办公楼空置率上升和租金下调的主要原因主要有三个方面。
大环境的不确定性导致企业选择趋向于保守
根据国家统计局公布的数据，2023年中国国内生产总值（GDP）超126万亿元，比上年增长5.2%。尽管总体呈现复苏势头，但深入行业不难发现，当下整体经济复苏的内生动力尚未完全释放，无论是以毕业为名的大厂裁员浪潮，还是零售商销售集体下跌，都意味着不少行业都迎来了残酷的“洗牌期”。
办公楼一向是宏观经济和城市产业发展的晴雨表，面对未来可能长期存在的不确定性风险，企业的选择正趋于保守和复杂，本质诉求都是严格权衡成本和品质，例如选择灵活办公模式减少租赁区间或者按兵不动选择续租等等，并没有过多的扩租需求。
新增供应量增大，进一步拉大供需缺口
据仲量联行统计，目前中国40个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米，其中20个重点城市（含一线）办公楼市场2023年新增供应量约为600万平方米，同比增长19.6%。而同时，近年较火的AIGC、游戏、芯片等行业的企业规模都在成长阶段，无法覆盖新增供应量，也进一步拉大了供需缺口。
办公模式变革，混合办公成为企业选项之一
根据IDC的一份预测显示：截至2024年，美国将有60%劳动力选择远程办公。而根据Slack公布的数据来看，只有12%的脑力工作者希望回到办公室，72%的人选择希望延续混合远程办公的模式。
而在国内，2022年2月，携程宣布全公司近3万名员工正式开始实行“3+2”混合办公制，允许员工每周三、周五远程办公。
虽然东亚文化对混合办公仍抱有疑虑，但不可否认，混合办公模式正在成为全球性趋势。对企业而言，一旦混合办公成为常态，固定的办公空间适当缩减或选择临时租用共享办公空间无疑是更经济实用的选择。
在以上背景下，企业租户更关注性价比与灵活性，能否获得更多增值服务，例如办公楼内的共享办公空间、装修服务、在续租时更灵活的增减办公室面积等服务。因此，提升产品力和服务力，赋能租户正在成为办公楼业主“卷”的方向。
布局ESG战略
房地产是对全球碳排放影响最大的行业之一，同时也是支持实现社会价值目标的重要载体。打造耗、可持续、以人为本的办公空间不仅是企业实践ESG理念的重要举措，同时也是未来办公的主要发展趋势。
绿色租赁
“绿色租赁”是指业主和租户之间针对建筑如何以可持续的方式被管理、运用和优化而达成的租赁协议。在绿色租赁的约束下，双方必须设立明确的环境目标，如二装施工、运营的可持续要求，以及相关碳排数据的披露等。同时，选择采用绿色租赁方案的企业，可以在全生命周期中减少运营成本，通过可持续的租赁约定换取现金奖励。
绿色租赁是衡量企业ESG绩效，建立可衡量的可持续发展目标的方式。无论是从企业责任还是经济利益考量，绿色租赁都将成为企业碳中和方案的重要版图，也是房地产物业运营未来的趋势。
提供绿色能源设施
安装新能源车充电桩也将成为租户选择场地时的加分项。
全国乘用车市场信息联席会的数据显示，2023年中国新能源乘用车的销售渗透率已经达到35.7%，同比提升8.1个百分点，充电桩将成为各类商业地产未来所必备的基础设施。
提供一站式装修服务
对企业而言，办公空间是展现企业实力与品牌形象最有力的武器。但装修往往需要耗费企业本身大量的时间精力和沟通成本。
同时，办公空间的装修费用也是一笔不小的开支。不少办公楼业主在包揽所有装修业务的同时，还提供灵活的租金策略及租赁方案，例如将装修费用分摊进租户的租金，进一步帮助租户缓解现金流压力。
打造智慧办公解决方案，提升租户办公体验
随着“空间即服务”的趋势与“边工作边社交”的需求演进，围绕智慧办公相关的解决方案也在不断完善，例如工位和会议室的即时预约，到达预约时间会议室自动亮灯，若无人进入则进入节能状态、访客管理与WIFI、前台、门禁等系统打通，实现无感通行等等。同时，成熟的空间数据可以帮助租户生成精细的空间运营洞察便于租户更好的进行空间管理与决策，以改善办公场所的韧性与各方办公体验。
丘吉尔曾经说过，不要浪费一场危机。这句话放在当下的办公楼市场同样使用。大环境的不确定能够倒逼办公楼业主积极寻找适应当前经济形势的创新解决方案。无论是ESG战略、装修服务还是智慧办公解决方案，对于办公楼业主而言，都将是一场全新的战役与机遇。
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