聊聊REITs，
最近热度又上来了~
2月19日是个搜索高峰，2月27日是个更高的高峰，
看得出来，大家对REITs的兴趣越来越高。
为什么呢？
可能和REITs最近表现好有关。
2月6日以来，中证REITs指数涨了15.4%，跑赢沪深300和上证指数。
01
REITs为什么涨？
最直接的原因是“之前跌多了”。
可以对比下行情，
之前的下跌中，是小盘股、微盘股跌得更多，这波反弹中也是它们反弹最猛。
中证REITs指数在之前的下跌中跌了6.96%，这波也随大流涨了上来。
不过仔细看数据的话，好像REITs确实还可以。
年初至2月5日的下跌中，中证REITs指数跌了6.96%，和沪深300差不多，跑赢上证指数。
但在2月6日后的反弹中，中证REITs指数涨了15.4%，跑赢沪深300和上证指数。
看今年以来收益的话，也是中证REITs指数表现最好，涨了7.37%。
可能和这几个原因有关：
1）REITs也是高股息资产，借了红利行情的东风
懒猫统计了2023年之前成立的24只REITs，
按2023年收盘价计算，有14只股息率（2023年分红金额 / 收盘价）超过5%，平均股息率是6.63%。
这个股息率比中证红利的股息率（5.43%）还要高1个多点，而今年以来正是红利类资产表现较好，REITs可能借了红利的东风。
2）会计制度改革，为机构资金配置REITs扫清障碍
2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确对REITs的会计处理方式：
配置型投资人在会计核算时，可以将REITs按照FVOCI（以公允价值计量且公允价值变动计入其他综合收益）计量，分红计入利润表，价格波动不计入当期损益而计入其他综合收益。
市场解读认为，这将降低REITs价格波动对机构业绩考核的影响，吸引长期配置资金买REITs。
3）FOF等机构资金的配置需求
事实上，已经有部分机构资金开始吃螃蟹了。
“天弘睿享3个月持有”去年4季度把“红土创新深圳人才安居REIT”、“中金厦门安居保障性租赁住房REIT”、“华夏北京保障房REIT”3只REITs买进了十大重仓基金。
“汇添富添福鑫添益均衡养老目标三年持有”也把“平安广州交投广河高速公路REIT”买进了十大重仓基金。
按照机构的推算，除了FOF，后续社保基金、养老基金、险资等也会配置REITs，甚至可能推出以REITs为标的的ETF，REITs可能会吸引机构资金长期流入。
02
普通人怎么选REITs？
说实话，挺难的。
说下分析REITs时常用的2个指标就理解了。
1）溢价率
溢价率 = 收盘价 / 单位净值 - 1
收盘价，是每日交易出来的，市场价。
单位净值，在REITs的半年报和年报中会披露，计算公式是这样的：所有者权益 / 基金份额。
熟悉不熟悉，
股票的“每股净资产（EPS）”= 所有者权益（净资产） / 股本。
把REITs看成一只股票的话，REITs的“单位净值”其实相当于股票的“每股净资产”。
对于股票来说，
PB = 股价 / 每股净资产
对于REITs来说，
溢价率 = 收盘价（股价） / 单位净值（每份额净资产） - 1
不严谨换算的话，
REITs的溢价率 = PB - 1
对于溢价率40%的REITs来说，相当于按“1.4倍PB”对底层资产估值，对于溢价率“-30%”的REITs来说，相当于按“0.7倍PB”对底层资产估值。
在股票的语言中，
两只股票，一只PB是1.4倍，另一只是1倍，不能简单说1倍PB的股票估值就低，还要看底层资产创造价值的能力。
放到REITs上来说，
两只REITs，一只溢价率是40%，另一只溢价率是“-30%”（也就是折价30%），你能说“折价30%的REITs”比“溢价40%的REITs”估值低吗？
不能的。
所以，我们看2023年之前成立的24只REITs，即使是同一资产类型，但溢价率却天差地别。
背后的逻辑，和同一行业内，不同股票的PB不一样是相同的。
2）股息率
股息率和2个因素有关：一是分红多少，二是价格高低。
分红不用担心，
REITs《招募说明书》明确规定，要将当年可分配金额的90%用于分红，这个分红率还是蛮高的。
但分红率高，不代表股息率就高。
举个例子，
同样是净资产为100亿的REITs，
一只当年可分配的资金是10亿，分了9亿，那股息率是9%。
另一只，可能是运营不好等原因，当年可分配资金只有5亿，也按90%的分红率分配的话，股息率只有4.5%。
REITs股息率的高低，除了和分红比例有关外，还和底层资产经营情况的好坏有关，恰恰是底层资产经营情况决定了REITs交易价格（溢价率）的高低。。
所以，我们把股息率也加入刚才表格的话，会是这样的：
正是为了保证股息率的接近，才有了即使同属一类资产类型，但不同REITs的溢价率却天差地别。（可能是保障房REITs更同质化一点，现金流也更有保障一点，这种现象特别明显）
总的来说，
REITs虽然分类上是基金，但本质是股票，对REITs估值，也更像是对股票估值。
选基金，我们还能指望基金经理帮我们调仓换股，但选REITs就是亲自下场了~
免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议
$中欧医疗健康混合A(OTCFUND|003095)$$万家臻选混合(OTCFUND|005094)$$易方达亚洲精选股票(OTCFUND|118001)$
本文作者可以追加内容哦 !
