#美股大跌！大摩、高盛：看好资金回流A股##“越南特斯拉”成全球第三##越南上百万工人逃离工厂 iPhone 13也受影响#$越南制造加工出口(HK|00422)$$越南胡志明(QQZS|VNINDEX)$$陆氏集团(越南)(HK|00366)$$天弘越南市场股票(QDII)A(OTCFUND|008763)$$天弘越南市场股票(QDII)C(OTCFUND|008764)$
地产板块产业链漫长，在2022年到2023年经历了大幅调整，很多负面因素集中爆发，给越南国内经济复苏带来了巨大的压力，资本市场表现较为疲软。我们注意到，自2023年下半年开始，一些负面因素开始出现积极变化，行业能否结束紧缩周期而进入复苏，也是我们此次调研的重点。
法律框架明晰兑现，有利于地产行业长期健康发展
2024年年初，政府通过特别国会审议通过了新的土地法，以及其他与房地产开发相关的系列法律。这些新的法律，一定程度上扫除了当前房地产行业发展面临的制度障碍，包括土地使用费的计算规则、土地性质变更流程等等，使得越南境内的房地产开发业务变得更加有法可依。对于新法律的修订，房地产公司管理层普遍给与较为正面的评价，认为这有利于加速房地产开发，在供给端缓解当前市场矛盾。
房贷利率大幅下调，购房需求得到激发
去年越南央行连续四次下调政策利率，带动银行体系利率水平整体下行。根据我们的调研数据，目前国内房贷利率水平降至9.0%-12%左右，相比2023年上半年下降2%左右，房贷利率下行有力刺激了购房者需求。2023年11月，国内某专注于胡志明市住宅的开发商推出一个平价罗盘，在一个周末的时间去化率达到了90%以上，其中80%的购房者用到了房贷。部分开发商今年亦明确了新楼盘推出安排，利率下降是个很好的刺激因素。
融资环境改善，开发商最困难的时刻已在身后
2022年到2023年，随着债券市场接近休克、银行信贷风险偏好下降，很多房地产开发商的融资来源基本枯竭，另一方面新房销售放缓，大量中小型房地产开发商破产倒闭。根据我们对房地产公司和银行的调研交叉验证，目前银行对于房贷态度更为积极，对于房地产开发商的支持也逐渐恢复，部分法律文件齐备的项目能够获得银行的信贷支持。对于优质开发商而言，最困难的时刻已经在身后。
中长期的房地产空间没有逻辑漏洞
越南当前的城镇化率约为40%左右，相当于中国2005年左右水平，城镇化率提升趋势没有变化。假使越南城镇化率提升到60%，相当于城市人口新增2000万人左右，按照3口一家需要一套住房，那么整个市场仍然需要大概700万套新增住宅，而过去三年，国内平均可以供应的新房每年约为30万套，供需缺口依然较大。这也是为什么，即使在去年房地产冰点时刻，越南房地产市场的成交显著下滑，但是价格始终保持稳定。中长期来看，越南房地产市场仍然有较大的空间，但是在房地产发展的过程中，必要的调控政策，也一定是不可少的。
仍然需要警惕可能存在的风险
类似VTP和SCB的暴雷事件，使得市场对于银行和地产之间的关联绑定产生较大担忧。就我们对于越南市场的了解，银行与地产公司之间的关联交易始终存在，这是潜在风险之一。目前，政府已经修订了商业银行信贷法案，确保对单一关联机构的贷款控制在一定比例，并得到充分披露，这是好事。
附上一张，我们再次去越南调研，西贡河岸的“汤臣一品”。
晚上从亮灯的情况来看，入住率已经很高了。
最后附上某电视剧里面的一句话，我们也经常引用：“土地和股票，永远都是最好的。”
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