近日，港资著名地产公司、香港四大家族之一的新世界发展（0017.HK） $新世界发展(HK|00017)$公布了2023/2024年度中期（即2023年下半年）业绩。
新世界发展的创始人为郑裕彤（现董事会主席郑家纯的父亲）、他与李嘉诚、李兆基、郭得胜家族一起，合称为香港四大家族，他们分别执掌新世界发展、长江实业、恒基兆业、新鸿基地产。这四家也是香港最大的房地产开发商。
2023年下半年，新世界发展的主要业务分为两类：
持续经营业务：（1）香港地产开发、投资物业、酒店运营、建筑及其他业务；（2）内地地产开发、投资物业、酒店运营、建筑及其他业务；
已终止业务：道路及建筑、保险及其他业务。此项业务（在公司全资子公司——新创建公司有限公司旗下）已经出售给公司的母公司——周大福企业有限公司，该出售事项已经于2023年11月17日交易完成。
本次我们介绍一下公司的整体情况，重点更新一下2023年下半年，公司内地业务的主要经营情况。
1. 新世界发展简介，及在内地主要发展历程
新世界发展成立于1970年，于1972年在香港上市，为香港恒生指数成份股之一。公司的主要业务遍布大中华区，特别是粤港澳大湾区。截至2023年12月31日，公司资产总值合共约4702亿港元。
公司还控股香港上市公司——新世界百货中国(0825.HK)，并全资拥有新世界中国地产有限公司，公司在中国内地拥有广泛布局，目前在内地的发展项目遍布超过21个地区。
公司的主要发展里程碑如下：
1970年5月：新世界发展有限公司正式成立，涉足物业发展业务。何善衡博士出任本公司主席，郑裕彤博士则获委任为董事兼总经理。周大福企业有限公司为公司的最大股东。
1972年10月：公司在在香港联交所上市（0017.HK），集资1.93亿港元。此后公司持续在香港发展住宅、商业、办公楼、酒店等项目，发展成为香港最大地产商之一。
1980年1月：公司开始在中国内地房地产市场的长期投资，首个参与的项目是广州中国大酒店。中国大酒店位于广州市越秀区，是一家五星级酒店，它的发展商是香港新世界发展、长江实业、恒基兆业、新鸿基地产、合和实业及新鸿基证券公司。酒店于1984年落成开业，是大陆第一家中外合资经营的酒店。
1991年1月：公司开发首个内地房地产项目——位于广州动物园旁的福莱花园。
1992年2月：新世界发展(中国)正式成立。
1993年1月：参与北京市中心重建计划。并与广州、天津、石家庄、重庆市政府签订多项不具约束力的全面合作协定，发展该等地区的基建、房地产及工业项目。
1994年9月：位于沈阳的酒店正式开业；12月，位于武汉的首家百货正式开业。
1997年10月：天津新世界购物广场落成；12月，顺德新世界万怡酒店开业。
1998年6月：位于北京崇文门的北京新世界一期开始投入使用。
1999年7月：新世界中国（0917.HK）在香港联交所上市，后于2016年8月退市。
2002年8月：位于上海淮海中路的上海香港新世界大厦落成。
2005年3月：武汉新世界国贸大厦正式开幕。
2007年7月：新世界百货中国有限公司 (0825.HK) 于香港联交所上市。
2009年12月：公司旗下全球首个购物艺术馆K11在香港隆重开幕。
2013年6月：位于淮海中路的高端购物中心——上海K11开业。
2017年11月：武汉K11 Select开业。
2018年3月：位于广州核心商务区——花城大道附近的广州K11开业。
2020年8月：新世界发展成功以人民币41.11亿元投得上海黄浦区淮海中路地块，拓展K11华东区域版图；10月，新世界宣布斥资逾100亿元在深圳太子湾发展大型一站式综合项目。
2021年1月：新世界中国总部落户广州。
2023年4月：新世界中国在深圳证券交易所发行中国内地首单商业房地产抵押贷款支持证券 —「中金．新世界云门商业资产支持专项计划」。
2. 内地自持项目布局情况
目前，新世界发展在内地营业的自持商业物业超过30个，总计面积约205万平米。其中，零售物业98.3万方，占比48%；办公楼47.9万方，占比23.4%；酒店58.7万方，占比约28.7%。
从城市布局看，与其他港资地产企业类似，新世界发展也采取重点城市重点项目布局的策略，重点布局华南（广州、深圳为主）、华东（上海、宁波、南京）、华北（北京、天津为主）、华中（武汉为主）、东北（沈阳、大连）。
公司在广州的K11购物中心、上海淮海中路的香港新世界大厦（上海K11）、北京崇文门的新世界中心、武汉的K11、K11 Select、天津的k11 Select、沈阳的K11都为当地具有广泛影响力的的商业建筑。
值得特别指出的是，新世界发展旗下的K11购物中心，为全球首个把艺术．人文．自然三大核心元素融合的原创品牌，定位高端商业，由公司的执行副主席郑志刚于2008年创立，他认为艺术是为大众的，他成功地将艺术与商业融合，创造了一个可持续发展的“艺术x商业”的营运模式。
公司首家K11于香港2009年12月开幕，而上海K11于2013年6月开幕。内地开业的K11购物中心列表如下：
新世界发展自持的在营具体商业物业如下表所示（单位：平米）：
3. 内地在建的主要商业项目
新世界发展在内地持续进行大手笔投入，除去已经开发完成的物业项目外，其在内地还有大量的储备项目。主要包括：位于深圳的太子湾项目、深圳周大福金融中心，上海的淮海中路项目、杭州的望江新城项目、北京的新裕商务楼项目等，未来几年有望成为当地的知名商业地标。
公司的主要储备项目，建筑面积超过350万平米，其中，零售物业约106万平米，占比约30%；写字楼约83万平米，占比约23.6%；住宅约157万平米，占比约44.5%。
新世界发展处于在建或规划阶段的主要项目如下表所示（单位：平米）：
4. 2023年下半年，内地业务主要经营情况
2023年下半年，新世界发展实现收入276.81亿港元，同比减少22.5%；其中，持续经营业务收入170.66亿港元，同比减少25.1%；已终止业务收入106.15亿元，同比减少18.0%。
就持续经营业务看，按区域划分，2023年下半年:
香港区域实现收入84.52亿港元，包括: 物业发展收入12.46亿港元、物业投资收入17.45亿港元、建筑收入48.04亿港元、酒店运营2.2亿港元。
内地实现收入84.31亿港元，包括：物业发展收入54.95亿港元、物业投资收入9.29亿港元、建筑收入3.04亿港元、酒店运营2.81亿港元。
可以看出，在内地业务中，物业发展收入占比最大，占比65.2%；物业投资收入占比仅为11.0%；酒店运营收入占比3.3%。
因此，新世界发展在内地，目前还是以物业销售收入为主。不过，从公司的开发项目看，多是以综合体的形式开发。
内地物业投资及其他：
23年下半年，新世界发展在内地物业投资收入为9.29 亿港元，分部业绩为 4.54亿港元，分别增长 4%及3%，投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。
根据公司中报，凭借公司 K11 独特品牌定位，位于中国内地的公司拥有或管理的 K11 购物艺术馆销售额取得亮丽表现。
23年下半年，上海 K11 以文化驱动为核心出发，联动探索更多潮流媒体，合作开展各类商业活动，以体验有效带动租户品牌的销售，引发交叉销售效应。
广州 K11 通过夏季“Everyday Wonder 玩得时刻”，联动艺术家进驻抖音，社交媒体相关话题曝光近1,300 万。
武汉光谷 K11 Select 联动各大年轻社团，深度挖掘数百 Gen Z 兴趣爱好者共同打造年轻新引力，强化 K11 Select 潮趣品牌，提高消费转化率。
沈阳 K11 Select 销售额和客流均同比增长超过 30%，23年下半年，沈阳 K11 Select 推出多模式会员促销活动，协同并带动租户共同提升经营业绩， 并协助租户小红书运营，取得租户好评和认可。
随着由 K11 品牌运营或管理的项目陆续落成开业，新世界发展表示，将会继续秉承「聚焦深耕大湾区一线城市及长三角重点区域」的战略布局，发展多元业态，进一步拓展经常性租金收入。
此外，23年下半年，公司位于广州东部中心的广汇新世界综合体开业。广汇新世界综合体汇聚四大业态：超甲级写字楼广汇新世界金融中心、时尚商业广汇天地、跨界潮流生活方式品牌同派酒店、高端住宅新世界广汇尊府。这也是增城地区首个集写字楼、商业、酒店和高端住宅于一体的综合体项目，其投入运营将极大提升增城的商业质量，丰富的业态规模和体量也将有力支撑广州东部中心的发展。
位于广州的云门 NEW PARK，作为广州北精致生活地标和高端商业名片，自 2018 年亮相以来，日均客流超 10 万，为城市持续注入新鲜商业活力。项目汇聚超过 170 个品牌，荟萃国际大牌、多元业态组合、原创 IP 活动， 让顾客每次到达云门 NEW PARK 都能感受到新的感官体验。
2023 年 8 月，前海周大福金融大厦正式落成。前海周大福金融大厦南塔已于 2022 年 12 月交付，并整栋出售给世界五百强金融机构。目前，随着北塔的全面交付，前海周大福金融大厦成为公司在深圳落成的第一个地标性综合体项目，租赁成绩达到预期。
地产发展：
2023年下半年，内地物业发展为收入54.95亿港元，分部业绩为31.36亿港元，贡献主要来自广州岭南新世界、沈阳新世界花园、广州逸彩庭园等住宅项目。
凭借公司布局粤港澳大湾区和长三角地区的核心城市，加上高质量的项目定位和良好的品牌口碑，在充满挑战的市场环境下，公司销售表现理想，多个项目持续热销。
23年下半年，内地整体物业合同销售额为人民币 75.5 亿元，完成 2024 财年人民币 150 亿元销售目标 50%，合同销售面积约 18.3 万平方米，整体合同销售的平均价格超过每平方米人民币 41,000 元。
酒店收入：
2023年下半年，公司在香港的酒店收入同比增长 55%；而内地的酒店收入增长超过70%，其中北京的酒店录得最大增长，同比上升 120%至 140%。
土地储备方面：
截至2023年底，公司于中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约 435.0万平方米可作实时发展，其中约229.8万平方米为住宅用途。
核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等城市，不包括车库的土地储备总楼面面积约366.2万平方米，约 64%位于大湾区及长三角地区，住宅约为 173.9 万平方米。
5. 展望未来
公司在中报中表示，公司坚持物业发展与物业投资齐头并进，开发优质住宅产品，投资运营城市高价值的综合体和商业项目，为整个业务发展提供稳定增长动力，同时更好地发挥公司的多元业态优势。
公司多个重量级项目将于中国内地主要城市登场，其中，位于广州白鹅潭核心商业区的地标住宅项目广州" 新世界‧天馥"；以及杭州"新世界‧城市艺术中心"一期商业部分将接连上市。宁波 The Park by K11 Select 于2024 年第3季度将成为宁波最新的商业中心。
2024 年，公司将全面拉开深耕深圳市场的序幕。公司在深圳的前瞻布局渐入收获期，前海周大福金融大厦已于 2023 年底全面启用，商业陆续进驻；总面积近 23 万平方米的 K11 内地首个旗舰项目 K11 ECOAST 将于年底迎来开业。龙岗 188 工业区城市更新项目也将于年内入市。除了龙岗 188 工业区项目，公司在深圳还同步布局了多个城市更新项目，包括西丽新围工业区和光明光侨食品厂改造项目。
K11 作为全球率先融合「艺术 · 人文 · 自然」的原创品牌，体现公司对革新、创新和文化的不懈追求。「K11 ECOAST」作为 K11 内地首个旗舰项目，位于于深圳南山太子湾片区，涵盖 K11 购物艺术中心、K11 HACC 多用途艺术展览空间、K11 ATELIER 办公楼及 Promenade 海滨长廊等。K11 ECOAST 拟于 2024 年底开业，届时将成为大湾区海滨文化零售新地标及循环经济先行者。
预计至 2026 财政年度时，K11 的足迹将遍布大中华地区的 12 个重点城市，合共 38 个项目，总楼面面积达 297 万平方米。随着全国各地的 K11 项目逐渐落成和开幕，加上个别项目的改造及升级陆续完成，公司的经常性租金收入将持续提升，为业务表现提供增长动力。
公司表示，自身财务稳健，于 2023年 12 月 31 日，可动用资金合共约 520 亿港元，其中现金及银行存款约 390 亿港元，可动用的银行贷款约 130 亿港元。公司将积极审慎管理现金流，提高成本效益，分散资金来源渠道，平衡风险，并减低营运成本，从而23年下半年，持续经营业务的资本支出及行政及其他营运费用分别减少约 21%及 16%。
此外，公司还将继续通过出售非核心资产及业务，持续优化资产组合及专注发展核心业务，提升企业效益并为股东创造更多价值。2024年3月1日，公司以40.2亿元向华懋集团出售了香港愉景新城商场的权益，该商场总面积约5.85万平米，包括1,000个车位的停车场，有关交易将于今年四月份内完成。新世界发展表示，将会继续出售非核心资产，加快资金回笼发展核心业务。
附：新世界发展(0017.HK)资产负债表（单位：亿港元）
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