短期强势反弹后，后市走势或分化，需关注基本面的边际变化
文｜黄慧玲 实习生 吴少芬
编辑｜陆玲
龙年开市以来，REITs（不动产投资信托基金Real Estate Investment Trust，简称REITs）展开全面反攻。
Wind数据显示，截至3月4日收盘，全市场30只REITs春节以来全部上涨，多单REITs甚至因涨幅过快而不得不临时停牌。其中春节前跌幅较大的REIT反弹最为猛烈，博时蛇口产园REIT节后上涨35.67%，嘉实京东仓储基础设施REIT上涨33.05%。
此番市场风向的转变源于多重因素的共同作用。春节前夕，证监会对REITs相关的会计规则进行了调整。业内人士认为，此次调整强化REITs的权益属性，弱化行情对持有者利润表现的影响，有利于消解市场参与各方对于REITs的理解分歧和顾虑。叠加近期无风险利率快速下行、REITs自身的高分红属性、市场流动性回归等多因素助推下，多数REITs已收复今年失地。数据显示，中证REITs（收盘）指数今年以来累计上涨9.2%。
机构人士分析认为，随着支持性政策规则持续优化以及优质项目入市，或将激活市场规模持续增长。若长端利率持续下行，REITs这一类的高分红产品仍具有配置吸引力。强势反弹后走势或将分化，需密切关注基本面的边际变化。
当前中国REITs采取“公募基金＋资产支持证券”的框架，顶层设计的基础制度不够完善，其对进一步发展的制约也引起不少业内人士的关注。2024年全国两会召开之际，全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春的提案之一便与REITs专项立法有关。
蔡建春认为，当前REITs产品多层嵌套，交易结构较复杂，交易成本较高。产品运作管理机制复杂，存在多重委托代理，各方义务责任有待通过制度加以强化。REITs的税收支持、会计处理和投资者准入等配套制度仍需持续完善。
蔡建春建议，综合考虑业务适配性和立法便利性原则，参考境外REITs市场大多采用专项立法实践，依托《证券法》在国务院层面制定REITs专项条例，是相对现实可行的安排。
REITs节后大反攻
回顾REITs的2023年，由于债市调整、交易市场流动性不足、个别项目冲击性事件等多重因素叠加，一向给人以“稳健”印象的REITs跌幅堪比股票。
数据显示，中证REITs（收盘）指数全年跌幅达到28.26%。若包含年内上市的全部REITs，以平均涨跌幅计算，跌幅为-16.53%。该数据亦低于同期偏股基金指数(885001)的表现（-13.52%）。
2024年2月，REITs一扫前期阴霾，展开大反攻。数据显示，2月日均成交额4.84亿元，环比上升26%，日均换手率1.18%，为近22个月最高。月度全市场流通市值加权总回报为+12.88%。其中前期调整幅度较大的产权REITs表现强势，加权总回报为+15.76%，经营权REITs为+10.20%。
当月涨幅前三均为产权类标的，分别为：蛇口产园REIT，2月上涨27.45%，1月下跌10.81%；京东仓储REIT，2月上涨24.25%，1月下跌27.98%；科投光谷REIT，2月上涨18.45%，1月下跌14.01%。
不过，若将时间拉长至上市以来，仍有过半REITs录得负收益。
中金公司认为，本轮是由政策事件驱动，市场情绪以及流动性回归后的超跌反弹行情，前期超跌项目估值有所修复。
2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引-会计类第4号》。指引认为，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。
广发证券分析，在本次政策调整后，若持有方选择将REITs份额指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，则REITs股价的波动将不再影响持有者利润表利润。且在未来REITs进行现金分配时，可通过投资收益增厚持有者的利润表利润，使购买和持有REITs的收益更加稳定。
银河证券认为，明确REITs的权益属性对于投融两端均有受益。“一方面，有利于提升原始权益人发行REITs和扩募的积极性；另一方面，对机构投资人持有REITs的会计处理方式给予更大的灵活性，有助于降低因REITs二级市场价格大幅波动而对机构投资人利润表造成的影响，有利于投资端生态环境的优化。”
同日，沪深两大交易所发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项通知》，强调基础设施REITs年度报告应当充分披露对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的信息，真实、准确、完整地反映基础设施 REITs 的实际情况，突出底层资产运行状况，以简明清晰、通俗易懂的方式披露信息，切实提升信息披露的有效性，保护投资者合法权益。
深交所表示，将建立健全不同于普通公募基金、符合REITs特点及规律的信息披露规则体系，避免出现披露不及时、披露内容大幅偏离投资者预期等情况。上交所也表示，将鼓励基金管理人通过开展业绩说明会、投资者走进原始权益人等多维度的投资者关系管理活动强化沟通。
REITs多元化发展初显
2月23日，证监会公布了2023年全国人大代表建议和全国政协委员提案办理工作情况，其中提及，将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。
公开信息显示，春节前华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT已完成募集。2月以来，有两单消费基础设施REITs获交易所反馈，分别是华夏首创奥特莱斯REIT和华安百联消费REIT；另有两单REITs发布询价公告，分别是易方达深高速REIT和嘉实中国电建清净能源REIT。
3月1日至4日，今年首批新REITs申报，其中华夏金隅智造工场产业园REIT、中金联东科技创新产业园REIT、建信建融家园租赁住房REIT等已经获得上海证券交易所受理，华夏万纬仓储物流REIT也已获得深圳证券交易所受理。目前已有18只REITs在等待获批。
国泰君安认为，2024年REITs将进入多元化发展的新阶段。“一级市场的多元化可能表现为在资产端的新资产类型的申报获批、大类资产混包发行，在产品端的发起人及运营管理机构的类型更为丰富、扩募纳入原产品发起人体系外的资产、产品机制设计更加个性化，市场因此可能吸引更多投资人，现有投资人也能够选择更多不同类型的资产及产品。二级市场的多元化则可能包括但不限于长线资金的实际进入、投资策略的分化、REITs指数和衍生品的探索拓展。”
保险机构被认为是撑起REITs市场的重要长线资金。国泰君安分析，保险机构不仅能为基础设施项目提供长期稳定的资金来源，也能推动公募REITs市场更加稳定和多元化，从而增加市场的深度和多样性。
公募基金方面，自去年下半年以来，随着公募FOF将REITs纳入投资范围，REITs也开始进入公募FOF（基金中的基金）的重仓池。
2023年四季报显示，天弘基金、汇添富基金、兴证全球基金旗下FOF重仓了部分REITs。其中天弘睿享重仓了红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT三只公募REITs，合计占基金净值比近5%。
随着REITs价格回升，其配置价值再度引发市场关注。根据中金公司测算，产权REITs加权分派率与中证红利指数股息率相仿。全市场市值加权现金分派率（2023年实际或招募书2024年度预期）为7.39%，其中产权REITs为5.02%，低于中证红利指数股息率（TTM）41bps，高于十年期国债利率268bps。
中金公司认为，经过2月强势反弹后，部分超跌项目估值得到一定修复，后续需紧密追踪年报以及一季报基本面增量信息。“建议挖掘经营稳健的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs，持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值。”#国金中国铁建REIT一日卖超百亿##新质生产力被反复提及，如何掘金相关产业？##摩根高盛看好资金回流A股，股友们怎么看？#$建信中关村REIT(SH508099)$$华夏合肥高新REIT(SZ180102)$$华夏中国交建REIT(SH508018)$
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