本韭已经三年多没买过单纯的房地产股票了，当然很多人说，雅戈尔也是房地产，本韭就和

本韭已经三年多没买过单纯的房地产股票了，当然很多人说，雅戈尔也是房地产，本韭就和大家区分一下:

本韭先说说，房地产做的最好的公司，万科。如果单单看市盈率，万科非常不错，但是，这个市盈率都是十几倍市值的资产来推动的，其实资产收益率是不高的，无非是资本杠杆推动，房地产兴盛的时候，这就是加速器，不行的时候就是灾难，在房地产金融属性降低的情况下，房子卖不掉就是工业垃圾。看看几个指标:一，存货8000亿.二，应收货款2000亿。有存货就代表房子会贬值，应收账款更是很奇怪，一般房子都是预售，这里很大一部分都是坏账。这两个总共是10000亿，按现在国家普遍房子跌幅来算，20-30%。万科净资产2000亿，市值1000亿。其实如果提取差价，净资产可能已经是负了，更别说1000亿市值，三个也没了，所以这种股本身是没有价值了，为什么还存在市值，一个是财务做账不同，还有一个就是炒预期，个人预期未来三年房地产还会跌。所以房地产股不进是本韭铁的原则。

至于雅戈尔，前期本韭认为，雅戈尔的房地产都在长三角大城市为主，相对影响不大。现在本韭不这么认为了，因为大城市房价跌的也不少。房地产对雅戈尔业绩的影响肯定避免不了的，这点不要去装看不见。但是雅戈尔房地产的优势是:一，库存不大，180亿，里面估计还有一半是衣服的库存。二，一直快进快出，退出房地产也容易。

如果雅戈尔后面不拿地，或者少拿地，减少房地产投入，年利润还是会影响，但是没有大的危机。这是本韭愿意看到的。