近期，成立短短一年的城璟租住再次出手，完成第二个重资产公寓“城璟宝山中环社区”的收购。该项目改造升级后意图成为宝山区宿舍型保障性租赁住房社区的标杆。
目前项目已完成了宝山区保障性租赁住房预认定，规划单人间及多人间宿舍型保障性租赁住房共计998间，预计今年内投放市场。
重资产收购实现扩张
城璟租住此次收购的标的为三栋独立高层楼宇，总建筑面积40310.28平方米。项目如今是由三栋地上19层公寓楼宇组成的独立组团，原为高端养老社区中一处独立组团。
坊间传闻，此次收购价格在每平米1-1.1万之间，按照目前行业普遍改造成本3000元/平米计算，项目初期成本预计在5亿元左右。
从位置上看，项目毗邻中环线，距离上海地铁15号线祁安路站1.4公里、7号线大场镇站2公里。30分钟可直达普陀、长宁、静安、黄浦等核心商圈。周边产业丰富，配套及居住氛围成熟，该项目还是比较契合城璟租住的重资产收购逻辑的。
图片：项目现状航拍
图片来源：企业自供
图片：改造后外立面 效果图
图片来源：企业自供
值得注意的是，成立仅短短一年时间，城璟租住就已接连完成两笔重资产长租公寓项目收购，在当下市场环境里，很是难得。
从披露信息来看，去年6月收购的上海松江新城独立宿舍园区项目——城璟·松江中山社区，已完成了户外景观、公共区域及室内装修工程改造，并计划于今年3月内投放市场。项目目前已成功纳保，且有约30%客户预定，待3月开园之后将会陆续入住。
从已收购的这两个项目，不难看出城璟租住本身的投资偏好——
其一，从发展模式上来看，以重资产收购为主；
其二，聚焦一线城市产业聚集区；
其三，延续原轻松寓的运营优势——偏好宿舍型公寓细分赛道。
城璟租住集团联合创始人&联席CEO吴涛也曾在专访中对睿和智库表示“我们最擅长宿舍型租赁住房”，并称未来城璟租住将以重资产模式深度布局一线城市宿舍型保障性租赁住房赛道。
城璟模式能走多远？
由“周大福家族办公室+原凯雷团队启城投资+轻松寓”组成的城璟租住，算是当下不动产资管机构里的豪华团队。其在中国不动产市场尚在孵化，且资产依然处于去杠杆的价值修复期，布局租住赛道，可谓深谋远虑。而其另辟蹊径落子宿舍型公寓，又与股东方的产业布局和资源优势密不可分。
那么，如何看城璟租住的资管模式？这种模式又能走多远？
首先在市场供给侧，长租公寓除了具有市场化不动产投资属性以外，更兼具民生属性。因此，从近两年一二线城市的市场结构调整趋势来看，保租房的供应量正在逐渐加大。
睿和智库调研发现，短期内上海大量的保租房入市已对市场的价格和需求造成一定冲击。相比之下，具有B端客户属性的宿舍型公寓，以其收入、坪效的稳定性，优势有所凸显。
其次在政策层面，宿舍型公寓已正式列入多层次住房保障体系中，各地亦在积极加大面向一线劳动者的“一张床”的筹措及供应力度。华润有巢、魔方生活、安歆公寓等头部租住企业在宿舍型公寓赛道均有布局。
城璟租住采用的重资产模式，一方面源于其股东背景——周大福企业+启城投资；一方面亦是从退出通道的多种可能性考量；其三，时下主流的轻资产模式真的不太赚钱。
第三，从市场需求侧，宿舍型公寓有其收入稳定的一面，但同时也需要充分预估中国产业结构深度调整中的B端客户不确定性。
宿舍型公寓是典型的B-B-C，或G-B-C模式，也就是说，其现金流主要来源于企业级客户。收入稳定的同时，对运营企业的客源结构和企业客户储备提出了更高的要求。
目前宿舍型公寓需求主要集中在非高净值收入群体，以“蓝领”市场为主，并集中于服务业基层员工和制造业普通员工。但为了追求入住率的稳定和长期盈利，城璟租住也与大部分宿舍型公寓运营企业一样，在纳保的同时，对B端客户的价格也要做出一定的让利。
这意味着，其项目的出租率将受B端企业客户自身发展，甚至产业发展的影响会更大。
比如，疫情期间，餐饮企业作为宿舍型公寓的主力客群之一受冲击较大，结果，不少宿舍型公寓出租率出现明显下降。项目空置率大幅度上升，而且短期内较难找到替代客户。
相比一线城市公寓需求的内卷，倚重企业客户也是一把“双刃剑”——他们租得多，同时也意味着一旦发生退租，空置也多。
同时，未来市场需求“蛋糕”有多大？符合募、投、退要求，且可供并购的资产有多少？或许也会在未来3-5年影响城璟租住的可持续发展。
从中长期来看，北京、上海等一线城市，在产业上的“腾笼换鸟”将是长期而影响深远的战略，产业结构调整造成的必然结果就是“人随产业走”。人口密集型的制造业逐渐向外疏解，也导致北京、上海的中低收入群体在外流。另一方面，随着产业及人工智能的进一步发展，用工减少亦是大势所趋。
当下，城璟团队的投资决策与大多数不动产基金并无二致——坚决聚焦一线城市，确保退出底线。
每一轮市场下行期，行业都会重提长期主义。而长期主义更需兼顾生存、收益和发展多维度的平衡，这是一道摆在“城璟”们的灵魂拷问。
好在是，莫愁前路无知己，天下谁人不识君……
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