2023年度，上海新房市场成交套数最多的项目为嘉定新城的理想之地，单盘成交逾2000套。2024年，理想之地第五次开盘再次延续热度、入围分攀升到69.9分，成为嘉定史上最高入围分。
有人欢喜有人愁，嘉定的新房市场热度和话题似乎被这个项目“独享”，就在距离“销冠”不远处另一个项目——星尚·观澜世嘉，开盘9个月仅售出65套房源，去化速度堪忧！
1、认购率不到15% 去化步履维艰
星尚·观澜世嘉所处地块由上海星海时尚地产(集团）有限公司在2022年7月第二轮集中供地中通过一次性报价，以14.23亿元竞得，楼面价20694元/㎡，溢价率8.92%。
经过一年时间的蓄客与造势，星尚·观澜世嘉2023年7月底迎来首开，推出282套建面约103-129㎡3-4房，均价4.52万/㎡。即使均价比嘉定新城核心地段低约5000元/㎡，价格看似更吸引人，但最终仅收获41组有效认购，认购率不足15%。
据网上房地产网站最新数据显示，项目当前可售套数217套，约9个月的时间仅售出65套房源，月均不足10套，整体去化率23%。
在嘉定新盘市场热盘频出的的大环境下，星尚·观澜世嘉销售现状显得格外惨淡，而且项目可售房源共计550套，去化步履维艰。
群众的眼睛总是雪亮的，大家都在抢的房子未必是适合你的，但大家都不买的房子，大概率是在买房路上需要谨慎下手的。
2、距离轨交11号线站点超3.5km
11号线是嘉定的交通大动脉，沿线的地铁盘往往都能为购房者所青睐，一些地铁上盖项目更是炙手可热。星尚·观澜世嘉位置则比较尴尬，与11号线白银路站、嘉定西站车行距离均在3.5公里以上。
虽然项目周边有公交连通地铁站，但普遍耗时较长，以嘉定6路为例，从地铁站出发需耗时约半小时才能到达项目附近，算上等车时间或将耗时更长。
而项目与嘉定在建的嘉闵线嘉戬公路站，同样有约2.6公里距离。对于有乘坐地铁需求的购房者而言，这个距离相当尴尬，步行太远、公交难等，毫无出行优势。嘉定的“睡城”属性多少是有的，所以不难理解购房者们放弃星尚·观澜世嘉。
3、配套欠缺 周边城市界面欠佳
星尚·观澜世嘉所处的地段为嘉定新城老城交界处，远离嘉定新城核心地带、同时又与老城区相去甚远，这样一个大量留白的区域，城市界面和商业配套都欠佳。
项目东侧为嘉定的主干道沪宜公路，车流量大且大车较多，且南侧不远处为上海绕城高速，一定程度上会受到尾气和噪音的污染。此外，星尚·观澜世嘉西侧、西南侧紧邻工厂和厂房，且短期内难以实现搬迁。
在商业方面，项目距离板块体量稍大的商场均较远，比如距离嘉定百联购物中心有足足4公里以上、罗宾森广场有2.5公里、嘉定宝龙广场3.2公里。好的商业设施较远，附近可以起到“上分”作用的配套又实在太少，注定该盘不会得到更多购房者认可，去化艰难不可避免。
4、价格无倒挂行情 一路之隔次新房挂牌价仅约3.5万/㎡
打新选有倒挂行情的项目，是购房者们心中的“执念”。星尚·观澜世嘉均价约4.52万/㎡，与周边次新二手相比，完全没有价格优势，毫无倒挂空间，甚至还比周边次新小区略高。
项目南侧一路之隔、2016年交付的次新房新城香溢都荟，当前挂牌均价3.5-3.8万/㎡不等，价差仅1万/㎡，且成交不够活跃。从中可以看出板块整体的吸引力有限，对于购买星尚·观澜世嘉的购房者来说，可以预见的是将来易手有一定的难度，或者是要在价格上要作出大的让步。
反观嘉定新城核心区域，新房理想之地均价约5万/㎡，其南侧300米的次新房金地世家、西郊金茂府二手房挂牌均价普遍在6.5万/㎡以上，最高挂牌价超8万/㎡。肉眼可见的倒挂行情是购房者们对地段的认可，自然轻松吸引走客户群体。
5、开发商为上海本土国企 曾被曝收“茶水费”
开发商口碑同样是购房者比较关注的。星尚·观澜世嘉开发商为上海星海时尚地产(集团），是上海纺织集团全资子公司、为上海本地国企。“跨界”做房地产以来，上海纺织集团在上海开发了多个项目，如虹桥御墅、星海·尚南坊、上海东外滩17号公馆等。
在销售位于浦东三林的星海·尚南坊时，上海纺织集团旗下另外一个子公司上海尚楠坊房地产发展有限公司曾在开盘前被曝光收取“茶水费”、认筹期售楼处闭门谢客等。尽管开发紧急辟谣，但项目开盘前后一连串的操作，还是给市场和购房者留下了不好的体验。
后来，该项目再次“出事”，多名准业主联名维权，投诉星海·尚南坊开发商未经业主同意，擅自更改楼层号及房管中心备案；强迫业主更改购房和贷款协议；未经征询更改小区公共规划、绿化带改地面车位等。业主寻求与开发商沟通，但是阻力重重，开发商的态度敷衍。
结语：星尚·观澜世嘉所处地块土拍价格触顶、进入一次报价，一般在出让环节如此抢手的地块，开发商都是比较有信心做好项目的。
但上海纺织集团此次在星尚·观澜世嘉只能踏空，远离轨交、乏善可陈的配套、毫无倒挂行情的价格、“兄弟盘”的一些“黑历史”，无不影响着项目的去化。按照当前的市场和进展，目测星尚·观澜世嘉未来的去化之路相当漫长！
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