近日，太古地产（01972.HK）率先披露了2023年业绩报告。虽然部分财务指标有所下降，但与大部分内地房企相比，太古地产的成绩单依旧可圈可点，让人生羡。而数据背后，则是百年企业对于市场周期的深刻理解。
加速资产腾挪，优化投资组合
年报显示，太古地产2023年实现总收入146.7亿港元，同比增长了6%；股东应占溢利为26.37亿港元，同比下滑67%；股东应占基本溢利115.7亿港元，同比增33%。
其中，股东应占溢利亏损，主要归因为投资物业公平值亏损。太古地产2023年录得公平值亏损44.01亿港元，而2022年则实现了15.73亿港元的公平值收益。值得注意的是，投资物业公平值变化属于非现金性质，对公司营运现金流及股东应占基本溢利均无影响。
而股东应占基本溢利增长，主要得益于出售香港港岛东中心办公楼的收益。
虽然业绩小有波动，却并没有阻挡太古地产抄底内地房地产市场的步伐。在持续抛售香港非核心资产回流资金同时，其在内地市场的投资布局不断扩大。结合年报来看——
2022年12月-2023年2月，太古地产共斥资55.5亿元人民币，分三次交易收购远洋所持成都远洋太古里50%股权，并正式将项目更名为“成都太古里”。
此外，还正在建设和发展5个全新的大型项目，包括西安太古里项目、三亚市海棠湾零售项目、北京颐堤港二期以及位于上海的两座新项目，分别为与前滩太古里仅一街之隔的前滩综合发展项目，以及位于黄浦江畔的洋泾综合发展项目。
从区域选择来看，除了聚焦在北京、上海、广州等一线城市，太古地产也在积极向西安、三亚等具备发展潜力的城市试水，多点开花。
图表1：太古地产内地在建项目一览
其实，太古地产在2022年公布的1000亿港元投资计划中就曾明确提出，在未来十年将半数资金用于内地，三成在香港，剩余两成用于住宅买卖项目（包括东南亚）。截至2024年3月8日，已承诺的投资计划总额约为580亿港元，其中，370亿港元投于中国内地、110亿港元投于中国香港、100亿港元用于住宅物业买卖项目。
足见，面向未来十年，内地都是太古地产的战略要地。在业绩会上，太古地产主席白德利还表示，预计在2032年前，公司在中国内地的总楼面面积将增加一倍。
图表2：太古地产1000亿港元投资计划最新进展
其资产腾挪的背后，睿和智库认为，是太古地产对其穿越周期能力的信心。趁着这几年内地资产价格下行，太古一边卖卖卖、一边买买买，为未来10年或者更长的时间，留足了空间。
尽管香港仍是其绝对的主力市场，但无论是从盈利还是增长潜力来看，中国内地的权重都在提升。对比来看，2023年中国内地零售物业租金收入总额为41.91亿港元，较2022年增长42%；而香港零售物业组合的租金收入总额为24.53亿港元，增长13%。可见，内地市场发展势头更显强劲。
图表3：太古地产应占已落成投资物业按地域分析
短长结合的周期判断
相比内地房企这两年的艰难化债，以太古地产为代表的港资企业在战略调整上则显得更为淡定和沉稳。原因无他，手里有钱，心里不愁。
哪些内地企业能够渡过未来3-5年的艰难时刻，转型成功，目前尚未见到分晓。那么，港资企业的发展模式又有何启示？
首先，是港企共有的低负债、慢周转逻辑。
从2000年左右开始，太古地产已经在内地走过了20多个年头，却总共只开了七座商业综合体——北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐缇港、成都太古里、上海兴业太古里、上海前滩太古里、广州汇坊。
以上海兴业太古里为例，从拿地到开业耗时15年，成都远洋太古里用时6年，广州太古汇也磨了10年之久，完全是“十年磨一剑”的典范。在过去很长一段时间内，太古地产甚至被质疑“偏保守”“太慢了”，和大多数内地房企的“高歌猛进”形成了鲜明的对比。
尽管近两年发展有所提速，太古地产的负债依旧控制在安全范围内。2023年太古地产资本净负债比率虽然较去年同期增加了6.2个百分点，上升至12.7%，但仍远低于行业平均水平。
其次，是保持战略聚焦，不盲目追求规模。
一方面，聚焦核心城市、核心区域、核心资产，非优质城市地标不做。比如，太古地产在内地项目数量虽少，到都是精品项目，且集中在北京、上海、广州、成都等一线及新一线城市。
另一方面，长期深耕商业地产的持有运营，夯实高能级运营能力。截至2023年底，太古地产应占总楼面面积约3440万平方尺，其中办公楼及零售物业合计占比超70%。基于此，在2023年全年的总收入中，租金收入占比超过92%，达到135.25亿港元。其中，办公楼租金收入为58.35亿港元，同比小幅下滑2%；零售物业租金收入为71.43亿港元，同比增长22%。
图表4：太古地产2023年物业组合概览（单位：百万平方尺）
图表5：太古地产2023年收入构成
再次，重经营。太古地产更着眼于长远发展，而非关注短期收益。它不简单追求商业物业的开发速度和数量，但强调创新思维并着眼长远。这与内地很多房企追求速度和规模，但缺少差异化的发展路径存在显著差异。
可以看到，太古地产在内地的每个商业地产项目都有自己独特的优势。比如，三里屯太古里、成都太古里作为低密度开放性街区形态购物中心代表，是所在城市的潮流时尚地标；广州太古汇定位顶奢购物中心，在广州竞争优势显著；在建的三亚项目，也将是太古地产的首个度假型高端零售项目。
内地项目已成为太古地产盈利能力增长的亮点。2023年，其内地零售物业租金收入同比激增42%。目前在营的7个零售项目业绩全线飘红，平均租用率超97%，销售额大多实现了30%左右的增长。
图表6：太古地产2023年收入构成
在探索高质量发展的道路上，以太古地产为代表的港资房企们已经走出了一条低负债、慢周转、重经营的路子。这种运作模式，或许可以给转型期的内地房企们以启迪。
内地房企的模式转换，或许还需要一个三十年
但从事实来看，新旧模式的转换显然是一个漫长而痛苦的过程。
以“带头大哥”万科为例，虽然早在2018年就喊出“活下去”的口号，也比同行更早地进入转型期，却仍是走到了债务危机的边缘。
即便已经算是积极转型，万科的经营服务业务作为“第二增长曲线”存在感依旧不强，其收入的绝大部分依旧来自房地产开发。结合年报来看，2022年万科房地产开发收入达到4704亿元，占比高达93.37%；万科物业及其他业务分别占比5.12%、1.51%。
图表7：万科2022年营业收入构成
单从营收构成上，就与太古地产形成了鲜明的对比。从这个角度上来说，内地房企们想要追上港资房企，或许又需要一个三十年。
结语
自中国房地产市场拉开转型大幕至今，各大房企均在琢磨如何转型。从"高负债、高杠杆、高周转"向轻重并举的开发、运营、服务一体化转型，发展多元化业务寻找第二增长曲线，早已成为房企们的共识。
但知易行难，转型依旧是所有房企，尤其是规模房企面临的难题。现在的关键在于内地房企们如何在借鉴港资房企发展优势的同时，走出一条适合自己的转型之路。
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