“现在不管市场分化还是政策引导，对于绿城都是很有利的。但不能说处在有利的形势下，我们就不努力、不改革，改革应该永远在路上。”3月25日下午，绿城中国（03900.HK）召开2023年度业绩沟通会，对于“公司新一年规划”的提问，绿城中国董事会主席张亚东如是说。
2023年，绿城中国实现总合同销售面积约1547万平方米，总合同销售金额约3011亿元。
当行业迎来新旧发展模式的转换，绿城中国也在“四个变化”（发展阶段从增量时代变为存量时代，供求关系从供不应求变为供大于求，市场结构从刚需为主变为改善为主，房屋功能需求从金融属性回归居住属性）中，谋求更高质量的发展。
一二线核心城市核心地段，一直是绿城深耕的“细分市场”。2023年，绿城中国投资“收敛聚焦”，持续向市场安全区域集中。年报显示，公司全年新增项目38个，预计新增货值1425亿元。其中，一二线货值占比84%，北上杭三城预计新增货值823亿元，占比58%。
时代背景下，如何推动绿城的发展，并在发展中处于更加有利的位置？张亚东的答案是，通过内部的持续改革。“5年前我们就提出要改革、改变、改进，坚守产品优势，补齐短板 ”张亚东说。
在他看来，绿城未来的发展依然要依靠继续改革。改革的方向，就是从原来的粗放性发展，向内涵式发展转变。张亚东说，目标说起来很简单，就是增加权益、增加营收、增加利润，实际上就是这样的。增大权益，然后提升利润，就是绿城2024年以及未来几年要坚持的目标。
更聚焦，更安全
年报显示，2023年，绿城的毛利率仅为13.0%，较2022年17.3%下降了4.3个百分点；物业销售毛利率约合11.3%，较2022年的16.3%下降5.0个百分点。
对于这样的表现，执行董事及执行总裁耿忠强解释，一方面是整体市场变化的影响，导致售价不及预期；另一方面集团在拿地策略上聚焦一二线城市，对项目安全性及抗风险能力要求较高，导致毛利率相对偏低。
回头来看，虽然核心城市核心地块拿的地毛利率偏低，但安全性、流动性好，“这保障了公司的安全底线，”耿忠强说，“已售未结的（项目）毛利率整体来看，比目前已结转的水平高一些。”
年报显示，公司2023年实现收入约1313.83亿元，较去年增长3.3%；股东应占净利润约31.18亿元，较去年增长13.1%；股东应占核心净利润约64.17亿元。同时，绿城中国2023年取得总合同销售约3011亿元，回款率超过100%，权益销售额稳步提升。
绿城多年来一直重仓一二线。2023年，公司新增38个项目，新拓货值一二线占比84%，权益比提升至74%。“北上杭”三城新拓货值占比58%，新拓项目持续向高能级城市的高能级板块集中。
投资聚焦的同时，绿城更为重视高效的运营开发。
“城市及板块分化是当前以及未来房地产市场最大的一个特点，房价普涨的大开发时代已经结束了。”绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰表示，绿城积极践行“一年两熟”的投资理念，2023年新增货值1425亿元，当年实现销售转化约人民币549亿元。当年实现销售转化约549亿元。
对于2024年的拿地货值，郭佳峰透露，大概会在1000亿元，总体安排要看销售情况和现金流情况，以销定投。“我们不会因为要达到比较高的投资货值目标，而放松投资端尺寸。”郭佳峰说。他还表示，在目标市场选择上，公司会积极拓展10个战略城市，结构化布局25个其他城市。
提前偿债，永续债清零
2023年，绿城中国总借贷加权平均利息成本降至4.3%，较去年的4.4%仍下降10个基点。一年内到期债务325亿元，占集团2023年底总债务的比例为22.3%，绿城中国的融资成本不断下降。
整体来说，绿城的债务结构安全主要体现在几个关键指标上，比如衡量短期偿债能力的现金短债比，为2.3倍。到2023年年底，公司有息负债中，银行存款占比73%，资本市场融资占比27%。“从中可以看到，我们融资渠道中，银行的占比进一步提升。”耿忠强表示。”
他还透露，2023年上半年，绿城中国偿还了最后15亿元境内永续债，实现了永续债清零，“我们堵住了一个侵蚀利润的缺口”。
境内债券方面，2023年，绿城中国一级市场发行债券138.53亿元。对于今年的偿还计划，耿忠强表示，2024年公司境内公开市场共有到期信用债120.5亿元（不含ABS），将根据市场将根据市场时机择机发行置换，同时也准备了自有资金可用于偿还。
至于备受关注的境外债情况，耿忠强表示，2023年绿城中国完成了境外债务置换11.72亿美元，其中4.5亿美元用于2024年到期境外债务的提前置换。截至目前，绿城中国2024年内到期的境外债务余额约3亿美元，其中2.5亿美金将在2024年12月到期，针对这部分，也做了提前安排，相关工作正在按计划稳步推进。
耿忠强还称，明年到期的债务，今年也会提前着手应对，确保公司在征信方面不会出现任何闪失。
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