摘要：股息却不错（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
近期房企开始进入密集的年度业绩发布周期，但有杆友说，现在地产公司受到的关注好少。确实，地产行业不景气，房司情况总体也不太好，何必哪壶不开提哪壶。
我们偶尔还是应该关注一下。
比如越秀地产日前发布了其2023年的年度业绩公告。业绩可以说不错，也有些许遗憾，总的来说在房企中不算差。
最有意思的是，越秀地产2023年的年度业绩中有多组有趣的数字。
今天，杠杆游戏新一年的“拆年报”栏目，和杆友一起看看越秀地产的2023年吧。希望接下来1、2个月，可以为杆友深度解析你想看的公司2023年的业绩。
不废话，我们进入主题。
1、营收增长、净利下滑，股息却不错
2023年，年越秀地产累计合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约1420.3亿元，同比上升13.6%。
其中，在大湾区实现合同销售金额约为716.0亿元，同比上升20.0%，在广州实现合同销售金额约为613.2亿元，同比上升15.3%。
华东地区全年实现合同销售金额373.8亿元，同比下降13.0%。
上海实现合同销售金额135.2亿元。
中西部地区全年实现合同销售金额突破二百亿元大关，为200.6亿元，同比上升20.9%。
北方地区实现合同销售金额129.9亿元，同比增长123.8%。其中深耕北京战略取得明显进展，全年实现合同销售额79.3亿元，同比上升57.3倍。
如今，销售能够增长的房企不多，主要是央国企地产公司；同时，城市的层次要好。越秀地产恰恰属于这两类兼备。
接着我们看营收，2023年越秀地产录得营收超802亿元，同比上升10.8%。不得不说，以当下的房地产背景，营收还能增长的房企，真心厉害。
对了，截至2023年末，越秀地产已售未入账销售金额1992.8亿元，同比增长11.3%——换句话说，如果顺利交付、不烂尾，未来1、2年，越秀地产的营收还是可以确保稳健的。
商业租赁、物业收入占比总体不高，我就不详细说他们。
尽管营收增长、销售也不错，不过钱并不是那么好赚。
2023年，越秀地产的毛利率约为15.3%，同比下降5.1个百分点。
归属净利润小32亿元，同比下滑超19%，2022年该数字为超39亿元。
虽然盈利下滑，越秀地产坚持分红。杠杆游戏看到，该司董事会建议宣派2023年末期股息每股0.148港元（相当于每股人民币0.134元），连同中期股息，全年派息每股0.380港元（相当于每股人民币0.347元）。派息总额约占核心净利润的40%。
2023年，越秀地产每股基本盈利人民币0.8542元，2022年该数字为1.1932元。
截至2024年3月27日收盘，越秀地产的股价为4.220港元——换算一下，这股息水平很不错的。是不是很有趣？
2、聚焦城市能级不错，令人羡慕的融资数据
2023年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式，在11个城市新增28幅土地，总建筑面积约491万平米，全部位于一线和重点二线城市。
截至2023年末，越秀地产的土地储备达到约2567万平米，其中1075万平米位于大湾区，占比约为41.9%。总土地储备中95%位于一线城市和重点二线城市。
在这几年备受关注的TOD方面，杠杆游戏注意到，越秀地产斩获还不错。
2023年，在杭州新增星桥TOD项目，总建筑面积48万平米。截至2023年末，越秀地产的TOD项目总土地储备约为331万平米，约占该司总土地储备的12.9%。
对了，2023年，越秀地产的TOD项目实现合同销售金额约273.7亿元，同比上升23.9%。
截至2023年末，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为461.0亿元，较2023初上升31.3%。
剔除预收账款后的资产负债率为67.4%，净借贷比率为57.0%，现金短债比为2.01倍，越秀地产的“三道红线”保持“绿档”达标，财务健康稳健。保持穆迪和惠誉投资级信用评级。
2023年，越秀地产的加权平均借贷利率为3.82%，同比下降34个基点。2023年末，其平均借贷成本进一步下降至3.63%。
2023年，其境内成功发行合共69亿元的公司债券，加权平均借贷年利率约为3.37%。境外发行自贸区债合共 34亿元，加权平均借贷年利率约为3.92%。境外发行首单12.1亿元点心债，票面利率为4%。
上述融资的货币单位均为人民币。
债务结构和资金成本持续优化，融资渠道多元。财务纪律好、以及国资背景，越秀地产这融资表现是很不错的。
尽管融资数据很好看，越秀地产在业绩公告中也提到可能的利率风险、外汇风险。
3、不可避免的其他亏损，以及一组好玩的纳税数据
和很多分房企一样，资产减值不可避免。
2023年，越秀地产的其他亏损净额约13.48亿元，主要包括投资物业年内重估净跌值约15.02亿元、及其他零星收入净约1.54亿元。
接着杠杆游戏又要说一组有趣的数字。
如上文所述2023年，越秀地产的营收增长、销售也是增长，但是纳税是下滑的。
1）本期税项方面，中国企业所得税及企业预扣所得税是增长的、中国内地土地增值税是下滑的，两者相加后，2023年的本期税项为40.70亿元，而2022年则有52.02亿元。
2）递延税项方面，如下图，相较于2022年，2023年也是下滑的。比如2022年该项合计约47亿元，2023年为31亿元多。
越秀地产的年度业绩公告做了说明，年内的香港利得税已按16.5%税率及按估计应课税盈利计提拨备。
该司在中国内地的附属公司、联营公司和合营企业所获得的盈利按25%税率计提中国内地企业所得税拨备，惟享有优惠所得税税率的若干附属公司除外。
另外，就外商投资企业在2008年1月1日之后赚取的盈利作股息分派时需要按5%或10%的税率计提企业预扣所得税。
中国内地土地增值税按介乎30%至60%的累进税率及按土地增值价值（即出售物业所得款项减可扣减的开支，包括土地的成本，以及发展及建设开支）征收。
注意，上述税率2023年和2022年比并没有变化，为何纳税结果却这样？
总的来说，地产大行情不行，房企纳税不如以前厉害了。
本文未标注出处的财务图表，均源自越秀地产有关公告，特此说明并致谢
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