产业转型赋能中关村REITs新生产力

作为资本市场发展的一个重要组成要素，“基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”在三年时间内走过了发展的不同阶段。随着2023年底项目的集中申报以及部分项目的发行上市，我国REITs市场发行规模成功突破1000亿整数关口（不含扩募）；发行领域涵盖“仓储物流、高速公路、产业园、风电、光伏、天然气发电、生物质发电、水务环保、保障房等民生基础设施领域”。从原始权益人参与的角度来看，“央企、国资国企、民营企业、外资企业”等不同领域的主体充分体现了我国C-REITs市场的包容性以及开放性。

随着2021年6月21日首批9只REITs的成功发行上市交易，REITs市场部分发展主体在实践领域即将迎来3周年的发展新阶段。

作为第二批发行上市的产业园REITs项目“建信中关村REIT”，其在某种程度上既代表了REITs市场的一个发展缩影，也代表了我国经济转型升级的一个阶段。在深入走访过程中，作者了解到项目租户结构以及租户所代表的产业结构正在发生变化。

一、政策护航，租户结构充分调整

项目底层资产所处的海淀区作为我国科创园区的排头兵，在政策端支持发展的步伐始终走在前列，出台了包括：《海淀区关于促进金融业高质量发展提升服务实体经济质效的若干措施》、《海淀区支持创新创业服务平台发展若干措施》以及《海淀区支持科技中小企业创新发展的若干措施》。

这些政策一方面提升辖区的企业发展空间，另一方面也为建信中关村REIT项目在租户储备、租户结构调整以及优势产业打造等方面提供了助力，从长期发展来看，对推动底层资产实际出租率上也有积极的促进作用。

当然，最直接的呈现是经过基金管理人和运营管理机构的共同努力，底层资产出租率得到了实质性的提升，按照公开披露的公告‘’2024年以来，基础设施项目公司整体运营情况稳中有升。截至本公告发布日，已签约租户将使本基础设施项目公司2024年3月31日时点出租率提升至72.00%，较2023年四季度末出租率提升了8.25个百分点；签约率提升至81.60%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积），较2023年四季度末签约率提升了17.21个百分点。‘’

二、高质量发展助力，新质生产力特色正在形成

中关村软件园依托高科技产业的雄厚底蕴以及前期培育的具备未来竞争力的产业用户，在人工智能、量子技术、大数据、物联网、感知交互、云计算等方面，率先形成全国领先的特色产业集群。新质生产力要求我国加快发展优势先进制造业，而先进制造业离不开人工智能、量子计算以及AI等高新技术的赋能；建信中关村REIT项目底层资产租户正在加紧布局优势产业，目前部分领域已经走在了全国前列，具备推动优势产业的支撑基础。（整个中关村软件园储备了上市企业71家，收入过亿企业94家，瞪羚企业126家，国家规划布局重点软件企业27家，国家专精特新“小巨人”企业29家，北京市“专精特新”中小企业113家，独角兽企业7家）

三、园区先锋再出发

（1）创优争先，荣誉先行；2023年度北京市级文化产业园区拟认定名单公示。中关村软件园再获北京市级文化产业示范园区认定。另外，北京市委宣传部会同市科委、中关村管委会公示首批12家北京市文化和科技融合示范基地，中关村软件园上榜。

（2）重视发展，上下齐心；2024年1月24日，刚上任不久的中关村发展集团党委书记、董事长潘金峰带队到中关村软件园调研，并在座谈会上听取了中关村软件园经营和党建工作情况的汇报。在肯定工作表现的同时也要求运营人员要充分发挥才能积极提升项目创造价值能力。相信未来在国家优势产业打造下，通过中发展的扶持以及项目自身的努力，能够给投资者交上一份满意的答卷。

四、区位优势赋能新发展格局

建信中关村REIT底层资产地处北京，是我国一线产业园区的典型代表；更是我国产业园区领域的一线品牌；其发展的轨迹一定程度上代表了我国经济的发展变化。建信中关村REIT作为我国REITs市场园区项目以及我国经济转型升级的一个典型代表。上市之初经历了部分租户受宏观经济影响而转型，从而影响了项目的出租率以及租金收入。但从近一年来的管理层努力以及真金白银出资回购份额等积极因素来看，建信中关村REIT正在经历一场蜕变。

五、空间和时间的磨合

一线产业园在国家转型期，从高速发展到高质量发展的进程中阵痛在所难免，但从中关村REITs底层资产租户的调研中了解到，底层资产的租户正在加快聚焦拓展主业成长空间的同时，依托AI、量子技术等高科技赋能，实现主业与新产业双轮驱动的发展格局；部分租户产业整合已经完成；正在发力拓展新领域。

后记：相信在不久的将来，多元化的租户结构以及高科技产业集中优势将会呈现，建信中关村REITs将会再次成为具有核心技术支撑，具备产业整合以及赋能新质生产力的高科技园区代表；持续为投资者创造价值。

说明：图片由中关村提供

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