由于房地产、投资性物业占复星国际资产的比重较高，所以梳理下复星系的房地产投资，是判断复星系财务安全的决定性参照指标。
截至2023年12月31日，
负债面，复星国际合并报表有息负债2119亿元，集团层面有息负债888亿元。应该说降负债的力度未达预期，同时上年公布的对复星医药、海南矿业的增持计划进展缓慢，复星医药对复锐医疗科技、复宏汉霖的增持计划也无果而终，这说明复星国际的资金还是远没有到安全无忧的程度。
作为投资者，不应单纯依靠管理层的报喜说辞，还是应该沉下心来把其资产负债梳理后，再去判断安全性。
在前几年屡屡受到嘲讽错失房地产发展机遇的复星国际，这两年确极少房地产方面的坏消息。在曾经的历年中国房地产百强榜上，除了李嘉诚、潘石屹全身而退之外，没暴雷的民营企业已经屈指可数。按照2014年1-2月的销售数据，恐怕万科等部分国企也要凶多吉少。而郭广昌能在房地产鼎盛周期就开始收缩战略，不能不说其确有独到之处。
1、复星国际合并报表层面：
2023年12月31日账面发展中及待售物业余额合计634亿元。其中
开发产品166亿元（上期151亿）、开发成本468亿元（上期621亿）。
另外合同负债约198亿元（未区分是否包含其他，上期243亿）；
本年度去化的开发产品和开发成本合计137亿元，对应的物业销售收入176亿元。
其主要开发项目在豫园、复地、文旅三个公司，主要分为住宅、商业地产、写字楼等类型。
由于大部分住宅项目在一二线大城市或周边，同时成都金融岛、重庆中央公园、济南复星国际中心等项目处在开发后期，拿地成本较低，竞争力还是有的。
但写字楼、商业地产部分不太乐观。如北京时代中心建成多年未能售出。
沉淀资金最大的就是武汉的复星外滩中心，拿地成本130亿元，占地面积约10.2万㎡，总建面积139万㎡（其中住宅约34.5万㎡，总户数1381户。其2024年1-2月销售16套。）其在复地集团名下。
2、豫园的联营项目
根据豫园股份发布的财务资助情况公告，对联营公司资助如下：
公司名称 项目名称 总资产万 净资产 持股 财务资助 注册资金
长沙复豫 滨江悦府 151,558 14,688 51% 2亿元 10000
上海复皓 星愉湾珠海 423,042 58,976 50% 14 200万元
昆明复地 复地云极- 391,775 53,648 57.4% 6 40000
上海复融 复创云城-杭州 259,570 32,495 40% 9 25000
上海复屹 壹号湾天津 730,084 50,338 50% 24 50000
武汉复星 云尚武汉国际时尚中心 1,279,981 346,004 50% 31 260000
复祐实业 福佑地块 1,346,250 199,963 50% 67
合计 458亿 76亿 144亿 38.5亿
初步测算以上联营项目的财务资助金额、实缴注册资金至少200亿元。
3、房地产开发板块占压资金
不考虑后续开发，目前阶段房地产开发板块占压资金至少约700亿元（开发产品+开发成本+联营占用-合同负债），对应合并报表35亿元的利息费用。所以房地产板块的去化进度，是决定复星国际财务安全性的关键因素。
4、2024去化情况
在2024年1-3月的房地产销售榜上，复地销售额是15亿元，加上太仓、丽江和武汉外滩，合计约17亿元。
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