未来房地产要发展，必须摒弃高杠杆、高负债驱动的旧模式，转为靠内生动力去驱动的新模式，要靠业务产生正向的现金流去驱动。
文|每日财报 则铭
地产行业正步入一场前所未有的深度调整期，众多房企身处其中，无不感受着前所未有的压力与挑战。2023年，百强房企销售总额同比下降逾17%，更有一些知名房企深陷困境，引发市场震荡。
楼市优等生招商、保利、华润、龙湖等品牌企业，在风云变幻中积极应对，积极探索转型之路，在多变的路况中抑扬顿挫，惊险中不失稳健，穿行于周期迷雾，日前都交出了一份蕴含亮色的年度答卷。
战争中流传过一句名言，老兵们都刻骨铭心：“战场上没有胜利者，只有幸存者。”面对不利的局面，这些房企积极转型，探索新的发展模式，经过稳步前行穿越周期。那么，他们房企的生存之道是什么？能给新时代的房企从业者贡献什么样的发展经验？
深度调整下的幸存者们
过去20多年，在房地产行业的黄金年代，绝大多数从业者奉行“高杠杆、高负债、高周转”的模式，企业撬动财务杠杆，举债经营，在维持高速扩张的同时也产生了大量的财务风险、产品风险、交付风险。
地产狂飙的劲头在政府强力调控下减缓，但是没有想到的是在多种因素叠加之下，市场形势骤然逆转，销售市场出现了明显的下滑，房地产的盈利能力受到影响，许多房企陷入违约困境。
不少房企退市，另有不少房企处在退市边缘。去年下半年以来，曾经的房企龙头也出现违约，今年就连市场的优秀民企代表万科也遭遇还债传言。
面对不利局面，总有“幸运儿”找到了新的发展路径。近期一批房地产企业发布了年报，我们从一部分企业年报能看到他们应对周期的能力。
根据《每日财报》统计，截止3月31日，国内已经有15家重点上市房企公布了2023年年报，其中就有11家房企实现盈利，华润置地、中海地产、龙湖集团、万科地产及保利发展5家房企盈利超百亿。从营收来看，万科、保利发展、华润置地分别以4657亿元、3471亿元、2511.4亿元的数据位列前三。7家重点房企营收超过2022年。
例如，盈利最高的华润置地2023年营业额2511.4亿元，同比增长21.3%；核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%，连续18年保持增长。销售方面，2023年，华润置地实现签约额3070.3亿元，同比增长1.9%。
盈利增幅排名前列的招商蛇口，去年营收1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增加48.20%，迎来大幅增长；经营活动产生的现金流量净额达314.31亿元，同比提升了41.75%。销售规模也实现了逆势微增，全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元，跻身行业前五。
作为民企代表的龙湖2023年的表现也不错，去年房地产开发业务实现1734.9亿元销售额，销售回款率超过100%，稳定基本盘面，实现高质量回款，在全国房企销售排行榜上继续稳居第九。
加大 “开发+运营+服务”板块构建
开辟多元增长曲线
以华润置地为例，其主要业务结构是“3+1”，分别以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以万象生活为核心的轻资产管理等三大业务，同时发展城市建设与运营、长租公寓、康养和影业等业态为主的生态圈要素型业务。
不动产方面，去年华润置地购物中心营业额178.5亿元，同比增长29.7%；资管业务管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%。今年3月，募集69亿的华夏华润商业REIT在深交所上市，实现了“投融建管退”资本闭环，为华润置地逐步向大资管业务转型奠定了坚实基础。轻资产管理业务——华润万象生活也是继续保持增长态势，去年净利润29.2亿元，同比增长31.2%。另外在生态圈要素型业务上，华润置地旗下代建业务、长租公寓、文体业务的营业收入、市场地位和品牌影响力均在2023年实现了提升。
在过去的一年中，华润置地通过做多收益来源、做轻资本模式，保持了稳健的盈利和利润结构性的改善，可以说是率先跑通了房企的新模式。
龙湖同样也是如此。2022年，龙湖开始进行调整转型探索，并于去年提出了高质量发展模式，即聚焦开发、运营、服务三大板块，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务，充分发挥各航道之间的协同效应，深度参与城市空间、服务重构。
去年龙湖营收1807.4亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元，同比增长5.7%。实现归属于股东的净利润128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元，其中运营及服务利润贡献占比持续提升，达到60%。良好的业绩证明了高质量发展模式的可行性。
新模式相比过往这种负债规模、资产规模上升的模式，主要有三点不同。
第一，是把经营性现金流为正，放在第一位。龙湖强调未来公司要发展，必须摒弃高杠杆、高负债等驱动的旧模式，转为靠内生动力去驱动的新模式，要靠业务产生正向的现金流去驱动。2023年龙湖首次实现正向现金流，而且是五个航道都实现了正向的经营性现金流。
第二，龙湖实现了有息负债规模稳步下降。去年龙湖的有息负债是从2080亿元降到1926亿元，下降了154亿元，从今年开始，龙湖也会视市场环境保持有息负债的稳步下降。龙湖并不希望负债规模过快的被动下降，而是考虑到企业穿越周期的长期发展，保持一种主动性——靠正向的经营性现金流去带动的负债的稳步下降，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债；
第三，开发业务之外的经营性收入及利润的稳步可持续增长，是更加持久、更加健康的。2023年，龙湖的经营性利润到达“占比过半”的里程碑，总体达到60%，标志着龙湖基本完成了转型。
龙湖管理层希望通过高质量发展这三个动作，能够让龙湖成功穿越周期，完成新发展模式的转型。龙湖管理层也在期待，期待未来有一天，龙湖的经营性收入能够占比过半，“到那时候，应该说龙湖就真正完成了转型。”
海内外实践证明新模式穿越周期的可行性
在欧美日等发达国家，房地产市场已经相对成熟，经过市场调整，一个国家的开发商一般只剩下少数几家，而且除了地产开发之外，经营性收入占有较大比重。甚至有一些企业，其基本盈利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，以物业为股本，成立专业商业公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。
美国科尔公司通过项目管理、工程管理获取较多的服务性收入。日本大和公司以房屋的定制收取服务费。还有一些企业，沉淀了成熟的商业管理经验，开展商业运营管理业务，获取较好的收益。与此同时，专业物业管理业务、房屋租售的中介经纪服务业务等，在发达国家的地产商里面普遍开展，经营活跃度较高。
在我国发展成熟的香港澳门等房地产市场，企业盈利模式也并不只是单一的房地产开发销售，而是混合多种经营模式。在香港十分活跃的房企香港置地，在香港中环拥有高达42％的物业，每年仅租金收益就有5亿美元。香港置地的主营业务就是出租经营，近年来几乎不涉足房地产开发业务，每年依靠租金，获得稳定的收益，是一种十分稳健的地产盈利模式。香港知名房企新鸿基，租金收益占比高达三分之一，现金流受到房地产市场波动的影响较小，业绩持续良好。长江实业地产和新鸿基类似，也是实行地产开发与租赁经营并举的混合模式，但租金收益比新鸿基略低，主要还是依靠地产开发。
在国内房企中，龙湖集团作为地产行业的优等生，也以“开发业务+运营业务+服务业务”的一体化，驱动发展模式转型升级。基于持续多年对经营性业务的投入，以及运营及服务能力与经验的积淀，龙湖集团开发、运营、 服务三大业务板块格局，成效显著。龙湖集团的三大业务板块清晰地跑通了房地产可持续发展的逻辑——开发、运营、服务三大类业务，匹配了不同的城镇化发展阶段，无论是增量时代、存量时代，使得房企皆有相匹配的业务与之对应。
华尔街投行Jefferies在研报中称，2023年是龙湖向租金模式转型的转折点，预计政策利好下融资的增加，可能会缓解市场对2024年之前销售疲软的担忧，看好龙湖强劲的执行力、丰富的零售业务以及不断提高的盈利可见性。
瑞银在研报中也表示，长远来看，房地产市场将会萎缩，大型开发商需要将其业务模式转变为商业地产模式，类似于华润置地和龙湖集团。
事实上，近日召开的国常会，用罕见的篇幅，对我国房地产市场的新模式，进行了重点表述，显示出政策层面基本形成了新共识，就是坚决摒弃高杠杆、高负债、高周转等旧模式，大力推动房地产发展新模式，预计在今年年中开始，将会陆续出台更加有利于行业发展的综合措施。房地产筑底反弹的新局面，有望加速到来。
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