本报告导读：
3月TOP50房企销售额继续同比大幅下滑，但跌幅收窄，边际表现初现好转，期待优化政策落地带来市场复苏；一季度二手房“以价换量”凸显，市场表现优于新房。
摘要：
2024年3月TOP50房企销售额同比下滑42%，跌幅收窄20pct，销售规模虽整体处于低位，但初现好转。根据克而瑞数据，以权益销售金额为口径，3月TOP50房企销售额为2474亿元，同比下滑42%，跌幅较2月收窄20pct，进一步剔除春节错位影响，可得跌幅较1~2月收窄7pct。值得注意的是，2023年3月为TOP50房企全年月度销售额峰值，因此同比跌幅仍较大存在基数较高的影响；同比跌幅边际改善已经出现，市场处于积极向好的修复中。
央国企和头部房企率先恢复，3月单月销售额破百亿的房企回升至7
跌幅较上月分别收窄29pct、11pct、3pct；同时，民企、国企、央企3月单月销售额分别为584亿元、549亿元、1341亿元，分别同比下滑63%、40%、26%，跌幅较上月分别收窄2pct、18pct、36pct，因此综合来看，头部房企和央国企的边际改善幅度更大。另外，销售额达百亿的房企数量回升至7家，包括中海、保利、万科、华润、绿城、招商和建发，其中中海以371亿元的单月权益销售额位居榜首。
2024年一季度二手房“以价换量”的特征凸显，对新房需求出现分流，且整体表现好于新房，预期随着优化政策的不断落地，新房市场的活跃度将得到提升。根据中指数据，2024年1~2月，重点25城二手房成交套数同比下跌13%，较2022年同期上涨25%，且春节后更是出现了连续5周的环比增长，其中3月18日~3月24日的周度成交量创2023年下半年以来新高。在成交规模上涨的同时，2024年一季度百城二手住宅平均价格累计下跌1.48%，因此整体来说二手房市场呈现出较为明显的“以价换量”特征，对新房需求带来分流。但是，3月以来，中央层面政策端积极信号频出，尤其是3月22日国常会明确指出“要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”，且在地方层面包括杭州、北京等城市都有相关新政落地，预期各地的支持政策后续将陆续跟进，带来居民信心的提振，以及销售市场的逐步复苏。
继续推荐重组方向，并关注小盘价值。继续建议重组方向，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
风险提示：市场需求加速下行。
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文章来源：国泰君安
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