本期测评的项目海友酒店（岳阳东站沃尔玛店），改造前是一家经营了20年的单体酒店，虽位置优越，但设施老旧、服务跟不上时代，入住率60-70%，RevPAR不到90元。
为了使酒店“焕发新生”，投资人选择加盟主打“极致性价比”的海友酒店。酒店于2023年10月17日改造后开业，开业近半年来，业绩稳步提升，入住率提升到90~95%，2024年2月RevPAR达到了177元，春节档单房收益接近200元，预计2-3年就能收回投资成本。
海友酒店初次挺进湖南下沉市场岳阳，便取得不俗的成绩，不仅是海友酒店以小体量的优势对下沉市场的持续精耕，更是“小投入、低成本、高坪效”投资模型获得市场认可的有力见证。
项目名称 | 海友酒店（岳阳东站沃尔玛店）
投资人 | 李老师
一、投资背景
岳阳投资人李老师在进入酒店投资行业前，从事教师工作，大家亲切的称呼他为李老师。21世纪初，他决定下海经商，准备选择一个一次性投入后，能带来长期收益的行业。
当时恰逢岳阳城市东移政策，了解到位于东边的经济技术开发区有一处土地正在拍卖，李老师认为此处很有发展潜力，2002年时，他通过招拍挂的形式买下此地块。
物业总面积为1万+㎡，共7层，其中3-7层有部分为居民小区。在物业建设的2003年前后，岳阳房地产建设如火如荼，周边建筑公司较多，察觉到了周边建筑公司老板们的谈业务需求，李老师在二楼辟出一片区域，打造了一家茶楼。剩下的2007㎡，李老师决定将其打造成一家单体酒店，毕竟当时投资酒店还是一门不错的生意，虽赚不了大钱，起码不会亏钱。
这家单体酒店2004年正式开业，共48间房源。十余年后，因酒店年久失失修、装修风格过时，因此李老师于2017年将酒店重新装修，更换了部分软装，例如客房墙纸等。
2020年后，受疫情影响，酒店行业大环境不景气，加上物业楼龄较老，硬件老化、产品竞争力下滑、服务跟不上发展的脚步，运营不堪重负。疫情对单体酒店带来的冲击，让李老师转变酒店投资思路，从原本的单体酒店转为加盟连锁品牌。在大环境逐步好转的2023年初，李老师开始接触并考察合适的加盟品牌，最终选定加盟华住集团旗下的海友酒店。
二、项目位置
该物业位于岳阳市岳阳楼区东部的青年东路，毗邻沃尔玛广场、岳阳市人民医院、岳阳中心医院、岳阳会展中心。驾车20分钟，即可到江南三大名楼之一的岳阳楼，岳阳东站、岳阳火车站、岳阳三荷机场，均在车程25分钟以内，出行交通便利。
就物业本身来看，是一处位于岳阳楼区核心区域的2000年初的沿街商住楼，展示面良好，物业一共7层，酒店部分位于3-7层，大堂位于一层。
三、选择品牌的过程
李老师自持的这处酒店物业，体量并不大，仅2007平方米，40余间客房。客房数量不多，结合物业周边客户的住店喜好与消费水平，他预判应当加盟一个装修相对新潮、管理体系成熟的经济型酒店品牌。
在品牌的选择期间，李老师与市面上多数连锁经济型酒店品牌均有过接触，经过了数月的接触与考察，李老师选择了华住集团旗下品牌定位为极致性价比的经济型酒店——海友酒店6.0版本，并于2023年7月正式签订了加盟合同。
选择品牌原因：
1、区域首家，有投资红利
海友酒店创立于2008年，定位于经济型入门级市场，目前在营及筹建的海友6.0新品占比超过60%，强势拉动了海友品牌整体的产品品质与体验口碑，品牌力不断提升。
在投测的2023年，岳阳市内经济型酒店众多，但却还未有海友酒店入驻。投资区域首家，能有一定的“吃螃蟹”的投资红利，李老师认为，或许另辟蹊径能够取得不错的成绩。
2、华住集团背书，后续运营更有保障
李老师表示，原先的单体酒店，即使在大环境尚可的情况下，入住率也仅有60-70%，淡季时更为惨淡。而加盟海友酒店，背后有华住集团背书。华住作为行业头部集团，拥有极强的品牌溢价能力、专业的运营能力、庞大的会员体系，这些优势能够为未来酒店经营赋能，给酒店客源带来较大的加持，相比蓄客没有保障的单体酒店品牌，后续运营更有保障。
3、产品设计符合周边客户群体的需求
在投测期间，李老师发现区域内多以年轻客户群体为主。海友酒店6.0的产品以“轻、组、简”的设计理念为核心，奉行经济实用主义，在酒店设计上，不仅有原木色的简单大方的设计，还有较为潮流的年轻化的色彩主题房间，产品风格更符合新消费时代青年人群的审美，且价格也在舒适区内，因此更易获得青睐。
除了更经济的价格体系和更环保的住宿环境，迭代升级的“海友6.0”还有简约实用的舒适客房加上自助入住、自助洗衣、自助寄存等多种自助化服务设施，可谓是“麻雀虽小，五脏俱全”。
4、品牌与物业契合程度较高，投资压力小
其一，据了解，海友专注做核心位置1000-2500㎡的中小体量物业，客房数范围为40-70间，与物业改造前48间客房的体量适配。
其二，以海友酒店最新的6.0产品为例，新建含公区单房造价5.5万，改造项目单房造价3.5万/间。相较于中端酒店千万起步的投资门槛，150-400万即可投资的海友酒店，是名副其实的低投入、低成本选择。毕竟在日益内卷的现在，酒店生存环境较为艰难，更少的投资意味着更低的风险，以及更小的投资回本压力。
一、改造前：酒店老化，入住率不高，客诉多
李老师表示，原先的单体酒店，主要客户以散客为主，虽然只有48间客房，入住率也仅有60-70%，平日里房价不超过130元，RevPAR不到90元。
由于酒店物业已有20余年的楼龄，装修和环境设施老化，尤其是酒店临街，加上墙面和窗体隔音效果不好白天会比较吵，卫生间管道也有部分老化，易产生异味，各方面的客诉较多。
酒店尽管处于岳阳市区，地理位置优越，但因营业多年、酒店老化，加上没有专业化、系统化的服务体系，很难吸引到消费水平较高的群体。
二、改造期间：全酒店改造，各方配合度高
考虑到酒店改造前老旧程度较高，为了让自家酒店更符合海友6.0的标准，李老师选择了单房成本5.5万元的全改造方案（不包含运营物品、设计费、证照办理及特殊项），而非单房成本3.5万元的半改造方案。
2023年7月，正式与海友签约。李老师表示，物业是自己的，为了后续的发展着想，因此进行了全面改造，包括外立面、内部结构等都进行了拆除。
同年8月，拆除完毕，正式进场装修。
“装修过程中，因为涉及到全部拆除再改造，工作量属实很大，但施工方还是加班加点，平日里晚上也加班，甚至牺牲了国庆假期，在工地里进行施工。集团委派的督导也一直在现场盯工，赶工期的同时，避免装修期间产生一些后期无法弥补的问题。好在大家齐心配合，正式进场装修只花费了2个月。”李老师说。
原先的单体酒店有48间客房，改造后客房位46间，其中少了两间，是因为原先老酒店消防通道受阻，有安全隐患，为了符合消防规定，因此进行了调整。
改造以后，酒店店招从不起眼的灰红配色，变成了鲜亮显眼的绿色，离很远就可以一眼看得到这家焕然一新的海友酒店。
翻新改造的总投资成本在330万元左右，单房造价6万元。单房造价比预计的5.5万稍高，是由于原先的物业老旧，窗户、外立面、防水等都需要重做，一消二消方面也耗费了更多的成本。
三、改造后：门店生意节节攀升
酒店改造后于2023年10月17日正式开业。李老师表示，崭新的海友酒店，成了八字门社区的亮点，每到夜幕落下时分，酒店的灯光映照在米黄色外立面上，与翠绿色的招牌一起，成为了岳阳市经济开发区的一个亮点。
从酒店2023年10月上线华住会APP至今的统计数据来看：开业后业绩稳步提升，2024年2月春节期间，单房收益接近200元。在RevPAR方面，从开业后的110元，逐步上升，2024年2月达到了177元。OCC从刚开业时的72%，逐步提升到了目前的90-95%。
酒店64%的订单来源于华住会会员，30%预订来自OTA平台，另外也有少部分散客。
酒店开业5个月以来，OTA平台上的总和评分从3.5分跃升到了4.82分，客户体验反馈很好，不少用户表示：酒店性价比高、服务细致、地理位置优越等。
“与酒店周边同档次的经济型酒店相比，这个经营业绩已然超出我的预期，更何况这家店的运营成本还不到60元，利润还是很可观的，目前来看，酒店应该能在2-3年收回投资成本。”对于海友酒店，李老师充满信心。
一、品牌工作人员态度积极，了解投资人需求
李老师表示，从这家海友酒店的投测期、装修期，到开业后运营，品牌的工作人员都做到了专业过硬、态度积极。
物业楼龄较久，因此改造时在消防方面遇到了不少问题，华住的工程人员每次都及时到场，认真细致将问题解决。
酒店大厅的设计方案出来以后，酒店的中高层管理者也亲自到店勘察，将方案进行进一步完善与优化，力求做到锦上添花。
另外，在10月初酒店的验收期间，华住的技术、工程人员也兢兢业业，及时在国庆假期，也到店进行最后的调整与检查，力求不出错。
二、店长专业度高，助力酒店经营
现任罗店长是12月15日到店入职的，至今3个半月。李老师表示，罗店长虽然年轻，但是经营能力强，具体体现在：
其一，给员工人性化的关怀；
罗店长到店任职后，在内务方面进行了很大的调整。原先员工的工作状态是比较低迷的，为了鼓舞军心，她在编制内提拔了一个员工，将其设为客房主管，除了日常的客房整理工作外，兼职查房以及仓库盘点，工资也有了一定的提升。
另外，罗店长发现店里的员工餐餐食比较单一，不符合部分员工的口味，经过实地考察，选取了营养丰富、更为可口的员工餐。毕竟只有吃的舒心，员工才会以更积极的面貌赋能工作。
其二，注重客房卫生，三级查房；
酒店客房服务员是酒店对外招聘的，因此对于华住的客房清洁流程并不是很了解，罗店长到店任职后，一对一给客房服务员做了细致的培训，力求将客房卫生做到最好。
另外，罗店长也制定了客房卫生计划，每天坚持三级查房，即客房主管、值班经理进行查房后，罗店长也会亲自去客房进行查房，每当发现问题时，集合客房主管、值班经理一起探讨问题的解决方式。
其三，提升酒店早餐的种类，抓住住客的胃；
这家海友酒店原先选用的是肯德基早餐，在办理入住时，住客跟前台确认菜单及第二天早上用餐时间，就可以选择去餐台自取或者送到房间，享用免费的肯德基早餐。
但罗店长发现，不少年纪较大的住客其实对西式早餐的接受度不高，接受了住客的建议，她与酒店对面的百年卤粉店达成了合作，住客有需要的话，可以凭早餐券去店内用餐。
其四，提供富有地方特色的纪念品。
酒店的客源结构中，有54%的商务客户，大多都是外地来的。罗店长在网上定制了印有海友酒店logo与电话的毛毡手提袋，住客离店时会进行赠送，成本不高，但是能够增强住客对于海友酒店的记忆点，客人提着毛毡手提袋走在路上，也是在隐形宣传酒店。
江南三大名楼——岳阳楼是每一位旅客必逛的景点，因此罗店长计划定制一批岳阳楼的钥匙扣，离店时赠送给客人当伴手礼。既实用，又富含了在地特色。
虽然综合来看，罗店长的经营管理突出，但李老师也对她寄予了厚望，希望她能够再接再厉，为酒店天天满房而努力。
谈及这家酒店的遗憾点，李老师表示，原先的单体老酒店经营将近20年，无论是外立面，还是酒店内部设施、隐蔽工程，其实早已出现了大大小小的问题，但自己却一直处于观望状态，迟迟没有下定决心进行翻牌改造。
纵观疫情这三年，最糟糕的行业莫过于餐饮和酒店，要说其中最困难的应该就是单体经济型酒店，自己的这家老旧单体酒店经营也一度岌岌可危。
如果能够早几年选择加盟连锁酒店品牌的话，疫情期间就不用“孤军作战”，运营风险也会更小，并可以在疫情结束后早日回本。
选择将原先的老旧单体酒店交由海友酒店进行改造，李老师认为这是一个正确的投资决策。从目前来看，许多体验过海友酒店的消费者都留下了“干净”“环保”“性价比高”“服务很好”“配套设施齐全”等印象，并表示希望可以再次体验。在收益方面，这家海友酒店的业绩也是超出预期。
对于未来，李老师也表达了自己的展望，希望海友酒店（岳阳东站沃尔玛店）能继续保持客源的稳定以及在产品和服务等方面的专业度，为消费者带来“极致性价比”的住宿体验。毕竟，好的体验，才是好生意的关键。酒店测评50
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