本文是《极简投研》的第252篇文章。文章仅记录个人思考，不构成投资建议，作者没有群、不收费荐股、不代客理财。
23年5月22日，我写过格力地产，文章标题是《足以改变投资人命运的一只股票》，本文是第二篇。
24年3月29日星期五晚上，格力地产发布了包括23年年报在内的一堆公告，于此进行解读。
一、地产业务
先说格力地产的地产业务。
从财务角度——营收同比增长；净利亏损收窄，22年亏损26.8亿，23年亏损7亿；资产负债结构极差，资产负债率79%；现金流存量极差，类现金11亿，短期借款27.7亿，一年内到期非流动借款27亿，长期借款56亿，应付债券14亿，随时要崩；经营现金流净值极好，23年是50亿，比当年47亿的营收还高；存货184亿，这可能是公司唯一可圈可点的地方了。
公司的现金流随时要崩，靠着极好的经营现金流净值撑着呢，其实也就是卖过去的存货；同时184亿的存货，勉强维持着为正的净资产。
总之，目前公司的主营地产业务前途渺茫，成长性没有、盈利能力没有、资产负债结构极差、现金流存量极差，只是靠着出售之前的存货勉强度日，由于房价在下跌，所以可能细究起来也是赔本买卖，在裂门以炊、割肉以食。
房地产行业的市净率普遍低于1，在A股，普遍在0.3-0.8之间，如果取0.6倍PB，那么净资产55亿的格力地产，其市值只有33亿。
截止24年3月31日，公司市值=110亿，可见77亿的溢价都是因为重组预期。
二、珠海免税
珠海免税目前被编制在模拟财务报表。
可以用模拟合并报表减去2023年格力地产年报，进而推出珠海免税的资产负债表、利润表，但如下的表格不是我做得，这里偷懒了，来自于雪球，侵删。
珠海免税23年的净利润是6.67亿，超预期增长。预期未来几年都会以30%的年化增长率增长，那么净利润24年=8.67亿，25年=11.3亿。
为何有这样高的增速预期，请看上面表格的备注。
过去10年，中国中免PE高值=65，PE低值=26，PE中值=46，然而，其实珠海免税的免税业务比中国中免更加优良，但这里我们只给40倍PE。
那么截止25年，珠海免税的市值=452亿。
三、重组后格力地产的估值
根据如上的分析，截止2025年，地产业务的市值=33亿，珠海免税的市值=452亿，合计485亿。
当然，重组后总股本可能会扩张，这里假设股本扩张1倍。
截止24年3月31日，公司市值=110亿，每股价格5.86元；如果市值452亿，同时股本扩张1倍，那么每股价格=12.86元，股价预期翻倍。
我觉得如上对公司整体的估值大概是没问题的，有问题的地方是股本增发数量，我看到之前说是要增发26亿股本，如果按照增发26亿股，那么预期每股价格大约是10元，股价勉强翻倍。
其实，我对于如上的股价预期涨幅实在是不甚满意，在20年6月和22年12月，格力地产的股价因为重组有过两次爆发，最高价格分别是18元和13.8元，重组都没有成功呢，股价居然到了那样高的位置，而如今重组将要成功，但预期股价居然仅仅是10-12元。
如果重组成功，难道不碰碰20元？
当然，如果股价涨到了10-12元，我是能拿住的；但纵使股价涨到了20元，我都不确定自己是否能拿住，届时股价肯定不是连续涨停，可能有横盘，有下跌，并最终跌跌撞撞碰到了20元，如果要真正拿住，需要一种执念，不死不休的执念。
四、格力地产的未来
对于资产重组，格力地产还有将近1年前的半个问询函要恢复，拖了这么久，我都无语了；可能还有二三轮问询函；还有上交所的审核意见；证监会的审核意见；证监会注册；期间可能又有什么东西到期了，又得加期审计……
不知道磨磨唧唧的格力地产能否在现金流崩之前完成重组。
实际上，格力地产的地产业务已经完全不行了，格力地产是不得不转型，也必须要转型，不转型只会GG。
现在是黎明前的黑暗，虽然当下破败不堪，但是希望就在眼前。
实际上，当下越黑暗，越绝望，股价在未来的增长就越疯狂。
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