3月份上市数量即与2023年持平；底层资产项目类型已增至7种，主要来自10个省及3个直辖市；公募管理机构已增至18家；二级市场交易热度有所提升，但风险也令人侧目；个人投资者所持份额增逾一成。
易强/文
2024年3月29日，随着易方达深高速REITs在上交所的上市，3月份上市的公募REITs即有5只，与整个2023年持平。
而且，3月份上市REITs中，有3只底层资产是消费基础设施。这是2024年才出现的项目类型。加上其余6种，即产业园区、交通设施、保障性租赁住房、市政设施、清洁能源及污染治理，已上市REITs底层资产项目种类已有7种。
2023年10月，证监会修订了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条，将底层资产项目类型由5种扩充至8种，新增的3种之一即是消费基础设施。其余2种即保障性租赁住房及清洁能源此前已有产品上市。唯一尚未成立相关产品的是信息网络。
募资规模方面，截至3月底，年内成立的5只REITs合计120.43亿元，已经达到2023年（201.63亿元）的6成。进入4月，至少有1只REITs将启动发行。
另据证监会官网发布的《2024基础设施证券投资基金申请公示表》，截至3月28日，处于在审待批状态的REITs还有19只，其中4只已经完成第一次反馈程序。
上述迹象表明，公募REITs常态化发行正在有序推进。
2023年3月，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发[2022]19号）的工作部署，证监会曾发文《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。但因为种种原因，2023年公募REITs的申报与发行节奏皆颇为克制。
从近期发行数据来看，公众投资者对这类具有“红利”或“高股息”特征的产品认可度较高，底层资产为消费基础设施的3只REITs皆获超额认购。
二级市场上，投资者的交易热情明显提升。以2023年以前上市的24只REITs为例，2024年以来（截至3月底）日均成交金额合计3.72亿元，比2023年（日均2.73亿元）提高36.26%。同期，日均换手率超出2023年0.10个百分点以上的有16只。
与此同时，场内REITs的投资风险也得到充分暴露。东方财富Choice数据显示，中证REITs指数过去一年最大回撤幅度达到-32.09%，不输上证指数、沪深300等股指。
截至3月底，市场上公募REITs有35只，规模合计1107亿元。这些产品来自18家公募持牌机构，其中包括15家基金公司和3家券商资管公司。
从项目所在地来看，这些REITs的底层资产主要来自10个省及3个直辖市，多位于东部及中部地区，东北及西部地区项目较少。处于在审待批状态的19只产品中，有2只的底层资产分别来自新疆和内蒙。
拓宽资产类型
先从消费基础设施项目说起。
3月份上市的3只消费基础设施REITs中，有2只出自华夏基金，即华夏华润商业REIT与华夏金茂商业REIT，1只出自嘉实基金，即嘉实物美消费REIT。
3只REITs的申报时间都是2023年10月26日，获批时间都是11月24日，只是成立时间有所不同。其中，华夏华润商业REIT成立于2024年2月7日，规模69.04亿元，华夏金茂商业REIT及嘉实物美消费REIT皆成立于1月31日，规模分别为10.68亿元和9.53亿元。
在发行期间，3只REITs皆出现公众投资者超额认购的情况，最终不得不比例配售，配售比例分别为63.83%、94.41%和71.64%。
持有人户数上，上述3只REITs皆不足1万，其中，华夏华润商业REIT持有人户数为2290户，在已成立的35只公募REITs中最少，华夏金茂商业REIT及嘉实物美消费REIT分别为6231户和6075户。
上述3只REITs底层资产的主要收入来源皆为租金及物业管理费。根据《招募书》数据，截至2023年三季度末或上半年末，其出租率分别为97.50%、98.36%和88.71%，租金收缴率分别为100%、95.49%和99%。而且，项目运营方及基金管理人对未来持乐观态度，预计租金可维持每年2.5%至6%不等的增速。
至于2024年的预估分派率（可供分配金额/募资规模），上述3只REITs分别为4.93%、4.83%和6.68%。
进入4月之后，随着中金印力消费REIT的发行，消费基础设施类REITs可能将增至4只。另据证监会官网发布的《2024基础设施证券投资基金申请公示表》，同类基金中，还有华安百联消费REIT及华夏首创奥特莱斯REIT等2只处于在审待批状态。
常态化发行
上述3只REITs的成立及上市是公募REITs常态化发行的成果之一。
从政策沿革上看，REITs常态化发行主要是对《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）的贯彻与落地。
在上述文件所列优化完善盘活存量资产的7种方式中，REITs排在首位。文件明确提到，要进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。同时还指出了具体的工作方向，比如，对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求等。
按照中央精神及上述文件的部署，2023年3月1日，国家发改委印发了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，同年3月7日，证监会印发了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。
上述两个《通知》一致表示要“支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。
证监会印发的上述《通知》还明确提出要拓宽RETIs试点资产类型、推动扩募发行常态化、扩大市场参与主体范围及加强二级市场建设，以此作为加快推进市场体系建设、提升服务实体经济能力的工作方向。同时表示要优化审核注册流程、明确大类资产准入标准，“推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体，助力市场平稳运行”。
作为后续工作之一，2023年10月，证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条进行了“适应性修订”，将REITs试点资产的类型由原先的5类（交通设施、市政设施、污染治理、信息网络、产业园区）拓宽至8类（新增消费基础设施、保障性租赁住房及清洁能源）。
证监会之所以在《起草说明》中称上述修订为“适应性修订”，是因为在此之前，基础设施为保障性租赁住房及清洁能源的REITs已成立多只。
产品类型及地域分布
下面看看REITs底层资产的分布情况。
截至3月底，公募REITs有35只，底层资产的项目类型有7种，即消费基础设施、产业园区、交通设施、保障性租赁住房、市政设施、清洁能源及污染治理。
产品数量的分布上，交通设施有12只，排在首位，含收费公路9只及港口仓储物流3只。排在第二及第三的分别是产业园区和保障性租赁住房，分别有9只和5只。消费基础设施、清洁能源、污染治理及市政设施分别有3只、3只、2只和1只。
募资规模上，排在首位的还是交通设施，收费公路及港口仓储物流分别为488亿元和94亿元，合计582亿元，占到公募REITs募资总规模（1107亿元）的52.63%。其次是产业园区（168亿元），占比15.21%。排在第三位的是清洁能源（119亿元），占比10.71%。其后依次是消费基础设施、保障性租赁住房、市政设施及污染治理（分别为89亿元、81亿元、35亿元和32亿元），占比分别为8.07%、7.30%、3.20%及2.88%。
至于《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》明确提到的8类基础设施之一即信息网络，目前尚未成立REITs产品。而且，处于在审待批阶段的19只REITs中，亦无相应产品。
地域分布方面，已经成立的35只REITs的底层资产主要来自10个省及3个直辖市。其中，北京、上海、广东各5只，湖北4只，江苏、安徽各3只，山东、湖南、浙江各2只，福建、河北、四川、重庆各1只。
北京涉及的项目类型最为丰富，包括消费基础设施、产业园区、保障性租赁住房、交通设施及污染治理等5种，广东其次，涉及产业园区、交通设施、市政设施及保障性租赁住房等4种，上海虽然只涵盖产业园区及保障性租赁住房等2种，但产业园区项目即有3个，在所有省市中排在首位。其余省市主要涵盖交通设施、产业园区、清洁能源等3类。
从募资规模上看，广东排在首位，合计178.29亿元，占到公募REITs募资规模的16.11%，其次是湖北和江苏，分别为160.65亿元和143.92亿元，占比分别为14.52%和13.01%，安徽和北京分列第四及第五位，分别为142.78亿元和122.71亿元，占比12.90%和11.09%，其余8个省市募资规模皆不超过百亿，合计占比32.37%。
根据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，盘活存量资产的重点区域主要有6个，即京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角一体化、黄河流域及海南自贸港。这意味着REITs底层资产涵盖的地域将远不止上述13个省市。
从在审待批的REITs来看，若博时津开科工产业园REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT等4只产品获批，则公募REITs底层资产涵盖的地域将扩展至17个省市，新增的地域分别是天津、贵州、新疆和内蒙。
交易热度提升，散户跑步入场
从基金管理人的角度看，自2021年6月首批共9只公募REITs问世以来，成立了这类产品的公募持牌机构越来越多，截至2021年底有11家，2022年增至15家，2023年增至17家，2024年3月增至18家，含14家基金公司及3家券商资管公司。
3月29日在上交所上市的易方达深高速REIT即是易方达发行的第一只REITs。证监会官网发布的《2024基础设施证券投资基金申请公示表》显示，该公司旗下还有一只产品即易方达广州开发区高新产业园REIT处于在审待批状态。
已经成立了公募REITs的17家公募持牌机构中，产品数量最多的是华夏基金（8只），其次是中金基金（5只），嘉实基金及上海国泰君安证券资管公司并列第三（皆为3只），中航基金及红土创新基金排在第四（皆为2只），包括平安、富国、博时、国金、建信、鹏华、易方达、华安、中信建投、东吴、浙商证券资管公司、华泰证券资管公司等在内的其余11家公司皆仅有1只。
既有规模方面，排在首位的依然是华夏基金（249.45亿元），占到公募REITs规模的22.54%，其次是中金基金（225.88亿元），占比20.41%，排在第三位的是平安基金（91.14亿元），占比8.24%。
从二级市场的角度看，公募REITs的“高股息”特征使其在今年赢得更多的交易机会。
以2023年以前上市的24只公募REITs为例，2024年以来（截至3月底）日均成交金额合计3.72亿元，比2023年（日均2.73亿元）提高36.26%。
但是，市场风险同样令人侧目。
根据东方财富Choice数据，中证REITs指数最近一年（截至3月底）最大回撤幅度高达-32.09%，上证指数及沪深300分别为-20.41%及-23.60%。
仍以2023年以前上市的24只REITs为例，最近一年其涨幅无一为正，低于-10%的有15只，低于-20%的有9只，低于-30%的有5只；2024年以来涨幅为正的有19只，涨幅最高的有16.30%，最低的为-2.49%，首尾差近19个百分点；贴水率首尾差接近80个百分点；估值（P/FFO）则低至6.37倍，高至67.06倍，凡此种种，无不说明二级市场上的REITs与一级市场具有截然不同的风险属性。
不过，2023年年报数据显示，更多的个人投资者正在涌入市场。
同时发布了2023年年报及中报的27只公募REITs中，2023年底个人投资者所持份额较上半年末有所增加的有17只，其中13只增幅超过10%，7只超过20%。截至2023年底，该27只REITs个人投资者所持份额合计12亿份，较上半年末增长1.42亿份，增幅为13.45%。
好消息是，在公布了2023年年报的29只公募REITs中，2023年净利润为正的有25只，经营现金流则全部为正。在有2022年数据的20只REITs中，净利润及经营现金流同比实现正增长的皆有14只。
数据同时显示，该20只REITs中，2023年度可供分配金额同比有所增长的有17只，增幅超过10%的有16只，超过30%的有11只。该20只REITs合计可供分配金额由2022年的32.42亿元增至41.06亿元，增长26.65%。
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