华夏金隅智造工厂产业园REIT受理反馈意见

交易所对华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金上市及中信证券-金隅集团产业园基础设施1号资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请文件进行了审核，并形成如下审核问询问题：

一、主要反馈意见（一）关于项目估值1.根据申报材料，近年来，金隅科技园二期项目和中关村东升科技园二期项目合计约55万平方米的产业园新增供给入市，由于入市时间较短、空置率较高且体量较大，对北京市上地区域东升板块产业园市场造成了一定冲击。其中，中关村东升科技园二期项目与本项目的直线距离小于1公里，金隅科技园二期项目紧邻本项目，可能会对本项目的租金提升及出租率形成一定的压力。 请管理人充分披露周边竞品物业的具体信息，包括但不限于入市时间、出租情况、租金水平、所属区域、产权方、经营业态等。请管理人及评估机构充分考虑周边竞品物业、区域供需情况等因素，审慎评估具体估值参数取值的合理性。 2.根据申报材料，截至2023年9月30日，项目整体出租率为96.08%，最近三年的出租率分别为82.31%、93.55%、97.61%。智能制造及工业研发用房部分2023年第四季度、2024年出租率预计为90%，2025年出租率预计上升至92%，2026年及以后出租率预计为95%；产业配套部分2023年第四季度、2024年、2025年出租率预计为80%，2026年出租率预计为85%，2027年及以后出租率预计为90%。 （1）请管理人及估值机构说明出租率较2023年三季度末下滑的原因，并在估值中审慎评估免租期影响（若有）。 （2）请管理人结合历史情况及周边项目出租率情况补充披露基础设施资产出租率变化的原因，并详细论证出租率假设的合理性。 3.根据申报材料，截至2023年9月30日，基础设施项目租金增长率为3.3%，最近两年的租金增长率分别为5.7%、3.9%。项目估值以比较法确定智能制造及工业研发用房部分租金单价，并以此为基准采用修正系数计算整栋出租部分、产业配套-1F、产业配套-2F的市场租金单价。 （1）请管理人及估值机构充分说明修正系数的取值依据以及通过修正系数推断其他部分市场租金单价的合理性。 （2）请管理人结合历史租约、市场情况、可比物业等补充披露租金假设的合理性。 （3）根据申报材料，2020年和2022年，基础设施项目对符合条件的租户进行了租金减免。请管理人补充披露租金减免情况，包括但不限于减免政策要求、减免方式、减免对象等，说明减免安排对历史现金流的影响。基础设施基金存续期间预计存在租金减免情形的，充分揭示风险，并设置风险缓释措施。 4.根据申报材料，基础设施项目于最近三年及一期的租金当期收缴率分别为81.43%、91.50%、87.40%和81.66%，期后收缴率均为100.00%，预测期收缴率为100%。 请管理人及估值机构结合租金支付结算方式、收缴期限、押金收取方式等，审慎评估预测期内的收缴率假设。 5.根据申报材料，项目账面值6.18亿元，评估值15.3亿元，评估增值率147.7%，折现率为6.25%。 （1）请管理人分楼栋和业态（智能制造和工业研发、产业配套）披露现金流预测数据、包括但不限于出租率、租金水平、租金增长率、运营收入、运营支出、运营净收入等。 （2）请管理人结合产业园项目运营模式、经营情况、行业政策、租户类型等，审慎评估折现率取值。 （3）请管理人结合以上问题和回复，对估值参数的合理性发表明确意见。 （二）关于运营稳定性1.关于运营管理能力。请管理人补充披露原始权益人体系内其他产业园区的经营情况，并说明入池资产在原始权益人目前正在运营的产业园区中的排位情况。 2.关于整租及散租安排。根据申报材料，基础设施项目存在整租安排。请管理人及估值机构充分披露整租及散租的具体信息，包括但不限于具体楼栋、租赁面积、租金水平、承租人等。 3.根据申报材料，《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》要求基础设施项目的产业定位为大信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业，此类企业所占物业面积不低于项目总建筑面积70%。请管理人及律师对目前招租情况是否满足协议要求、日后是否存在被处罚的风险予以核查，并发表明确意见。 （三）关于重要现金流提供方根据申报材料，截至2023年9月30日，智汇中科（北京）科技有限公司、北京车百智能科技发展有限公司和北京天下行远文化科技有限公司（均按整栋承租）的租赁面积占基础设施项目已出租面积的比例超过10%，被认定为重要现金流提供方。 1.请管理人及律师根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号—审核关注事项（试行）（2023年修订）》（以下简称《审核关注事项》）第75条的要求，按现金流占比认定重要现金流提供方，补充披露其现金流占比，完善相应的核查意见。同时，请根据《审核关注事项》第19条的要求，补充披露重要现金流提供方的经营情况和财务状况。 2.请管理人披露重要现金流提供方已签租约的主要条款，包括但不限于租金单价、租金增长率、提前退租条款、租金减免条款、竞争排他条款、违约安排、续租机制、免租期等内容，以及未来续签安排，分析重要现金流提供方集中退租或换租对基础设施项目现金流的影响，并评估设置风险缓释措施。 （四）关于基础设施项目扩建部分根据申报材料，基础设施项目存在13号楼与扩建部分连通的情形，若需整改或由此发生损失，由原始权益人承担责任。 请管理人补充披露13号楼扩建部分的未来运营管理、成本费用负担、收益归属等，评估其对基础设施项目稳定运营的影响，充分揭示风险，并设置风险缓释措施。 （五）关于交易结构及安排1.请管理人在申报材料中明确专项计划向spv的增资及借款金额，spv收购项目公司的对价，spv向项目公司的增资金额，以及专项计划向项目公司的借款金额，从而明确交易结构中标的股权及借款的搭建情况。 2.关于资产划转安排。根据申报材料，项目公司尚未取得基础设施项目的所有权，请管理人按《审核关注事项》第12条、第33条的要求，补充披露重组计划、合同换签、备案安排，于注册批复前完成重组及国有资产转让备案程序。 3.关于交易结构的合规性。本产品交易结构涉及反向吸并，请管理人补充披露吸收合并、特殊税务处理等事项与工商、税务等部门的沟通情况。 （六）关于运营管理费用根据申报材料，浮动管理费A按实收运营收入的7%收取。最近三年及一期，浮动管理费A的“成本部分范围的费用”占当期运营收入的占比为6.38%、7.40%、7.64%、9.13%。浮动管理费B按运营净现金流超出目标值的20%收取，且该值不小于0。根据备考财务数据，最近三年及一期的运营管理费为429.75万元、580.16万元、328.81万元、399.90万元，分别占当期营业收入的5.0%、5.0%、4.0%、4.0%。 请管理人根据《审核关注指引》第31条要求，结合基础设施项目历史实际发生的运营成本等情况，评估运营管理费用设置的合理性，并对能否有效体现激励与约束要求发表明确意见。同时，请管理人设置对运营管理团队中个人的激励机制。 请管理人对申报材料运营管理费相关数据进行充分核查。二、其他反馈意见1.关于保险安排。根据申报材料，基础设施项目的保险合同已于2023年12月31日到期，目前尚未完成续期。根据招募说明书，待资产重组完成后，预计将由项目公司北京金隅智造工场管理有限公司为基础设施项目购买财产一切险、公众责任险等保险。请管理人明确基础设施项目的后续投保安排，确保价值得到足额保险。 2.关于会计师事务所。根据申报材料，会计师事务所为中喜会计师事务所（特殊普通合伙）。请管理人及律师对该会计师事务所展业是否合法合规、是否存在因违法违规行为被行政处罚的情形予以核查，并发表明确意见。 3.关于资本化率。根据申报材料，不动产的资本化率为6.98%，使用2024年的经营性净现金流预测值计算。请管理人使用2023年的经营性净现金流实际值重新计算资本化率。 4.由以2023年数据计算的资本化率可知，2024年经营性净现金流增长较快，请管理人及估值机构说明相关原因。 5.请管理人根据《审核关注事项》第21条的要求，补充披露评估报告与可供分配金额测算报告对基础设施项目现金流预测结果的差异情况。若二者差异比例超过5%的，请披露其原因，并对相关评估和测算的合理性进行核查并发表明确意见。 6.关于财务顾问。根据申报材料，本基金首次申报时，财务顾问指中信证券股份有限公司和第一创业证券承销保荐有限责任公司两家。请管理人根据《审核关注事项》第9条的要求，保留其中一家作为本基金的财务顾问。 7.请基金管理人在相关法律文件中对收益分配安排进行充分约定，并向投资者充分揭示未按照规定进行收益分配可能导致基金终止上市的风险。 8.请管理人核查原始权益人控股股东或者其关联方是否涉及商品住宅和商业地产开发业务，如涉及，请参照《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》第15条，设置回收资金管理制度，明确规定回收资金使用的申请、审批权限、决策程序、风险控制措施，以及回收资金使用的信息披露程序等。 9.请管理人及估值机构将现金流预测基准日、估值基准日更新至最近一期。 10.请管理人将申报材料中的财务数据更新至最近一期。 来源：交易所

免责声明

REITs速达，第一时间、第一视角，中国公募REITs实践与政策学习者。首个提倡以“战略思维”聚焦公募REITs的专业REITs信息传播平台，及时、专业、高效分享中国公募REITs最新资讯。本公众号推送内容仅为展示和宣传我国公募REITs进展以及相关确定性资讯，但作者对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本公众号所载的内容不保证所含信息保持在最新状态。如文章中内容有需要展示会标明出处，如有不便请后台留言。本公众号所面向的是关注并从事REITs的用户。若您并非此类用户，请勿轻易针对内容做出判断，以免造成不必要的损失和误会。若给您造成不便，烦请谅解！

在任何情况下，本公众号所载的观点、结论和建议仅供阅读者参考之用，在任何时候均不构成对投资建议。对依据或者使用本公众号所造成的一切后果，公众号及作者不承担任何法律责任。

- END - 感谢您抽出  · 来阅读此文