当二手房成交单价跳水至6万出头，新房开盘热销不再，网络上“唱衰”大虹桥之声不绝于耳。
曾经被誉为“宇宙中心”的大虹桥，真的跌落神坛了吗？2024年，大虹桥真实市场情况到底如何？带着这些疑问，凤凰网房产上海于近日走访了青浦徐泾（大虹桥）板块，力图为大家还原一个真实的“大虹桥”。
Part.1
大虹桥有多“大”
2021年2月，国务院批复《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，自此，虹桥国际开放枢纽成为落实国家战略的又一重大平台，擘画了一幅“大虹桥”“一核两带”的宏伟蓝图。
楼市中的“大虹桥”，如果狭义来看，仅指青浦徐泾板块，17号线地铁徐盈路站、蟠龙路站、诸光路站和2号线徐泾东站周边辐射新盘，如华润置地虹桥润璟、虹桥灿耀星城、绿城春晓园、同济蟠龙府等，这类算是来自大虹桥正统区的项目。
当然大虹桥的概念在不断扩容，闵行华漕、嘉定江桥/南翔、青浦赵巷/重固/华新等板块的新盘也爱打“虹桥”牌——金地虹桥峯汇、中交凤启虹桥、国贸虹桥璟上、保利虹桥和颂、象屿同进·虹桥嘉悦府、华发虹桥四季等等，粗略数数，上海现在挂上“虹桥”二字的在售或待售新盘至少有十几个，但是“虹桥”二字到底能不能加持楼盘销量，目前来看似乎并无直接关联（下文会详细展开）。
Part.2
大虹桥二手房“倒挂”空间几乎被榨干
曾因一二手房“倒挂”出圈上海楼市的大虹桥，如今正在被“倒挂”二字反噬。
2年之前，青浦徐泾的明星楼盘万科天空之城二手房成交单价曾逼近10万/㎡，而最新的成交价显示，万科天空之城已跌落至7万/㎡。
不可否认，万科大虹桥TOD是一个成功的项目，这个集商业、轨交、住宅于一体的楼盘，开盘时3000多套新房让认购者趋之若鹜，二手房价也曾代表了徐泾的最高标杆，但就是这样一个创造了过楼市神话的项目，如今却面临二手房价大跳水的境地，并且市场已经许久没有成交。
小凤凰于4月上旬的一个工作日来到青浦徐泾，17号线徐盈路地铁上盖的商场万科天空广场虽然谈不上人气十足，但还是有不少人在室外中庭遛娃、闲谈，商场内的的店铺零星有人进出。
（万科天空广场/凤凰网房产上海4月实拍）
附近一家链家门店的广告牌显示，当前万科天空之城的二手房挂牌价多逼近8万/㎡，不过链家小哥告诉小凤凰：“不用看挂牌价，二期最新的一套成交价就是7万，参考这个就行”。
（青浦徐泾的挂牌房源/凤凰网房产上海4月实拍）
“万科是这边最好的小区，7万多能成交，仁恒西郊花园、招商虹桥公馆大概在6万5上下，价格都可以谈”，链家小哥表示。
虽然说是“最好的小区”，不过带看过程中小凤凰了解到，万科天空之城也出现漏水、物业水平相关的投诉问题。
（万科天空之城漏水的外墙/凤凰网房产上海4月实拍）
仁恒西郊花园曾是大虹桥的品质标杆，今年3月份一套6.3万/㎡成交的房源，被许多自媒体当作大虹桥神话破灭的“佐证”；招商虹桥公馆因为离地铁和商场稍远，再加上品质原因，二手房成交价一直上限不高；曾经的网红楼盘蟠龙天地，坊间已有挂牌价6字头的房源存在（链家网上未展示这套）。
（2024年青浦徐泾二手房成交情况/凤凰网房产上海站制表）
链家网信息显示，2024年至今，青浦徐泾共有14套二手房成交，均价在5.2-7.5万之间，而板块内新房均价约为6.5万/㎡左右。
如果刨除持有成本、税费成本、时间成本，大虹桥的一二手房的“倒挂”空间几乎被榨干。
Part.3
新房去化速度放缓
“所以我建议你买二手房”。
链家小哥向小凤凰表示，“新房目前这边没有什么好选择，绿城春晓园离地铁站太远，蟠龙里的品质更不用谈了”。
当小凤凰表示还是希望看看新盘时，其表示，“17号线嘉松公路站有个新盘国贸虹桥璟上很不错，均价只要5万多”。
据凤凰网房产上海站调查，当前大虹桥“大”范围内，打“虹桥”概念的楼盘多数去化情况不佳，9成以上楼盘开通分销（或称老带新），返佣几万块；还有部分楼盘给出99-95折折扣，另有车位抵用券、物业券等优惠方式。
如华润虹桥润璟不止开通分销，现在建档还送2万车位券；保利虹桥和颂98折，新长宁水韵名邸9.85折，龙湖虹桥青云阙99折，象屿同进·虹桥嘉悦府和招商南山虹桥璀璨领峯都是95折。
不只大虹桥拓展区楼盘销售艰难，虹桥主城的楼盘去化也不再轻松。
3月24日刚刚开盘加推的绿城春晓园，282套房源至今仅网签了5套，再加上一期375套供应售出的167套，项目整盘去化率约26.18%；华润虹桥润璟位于沈海高速以东的大虹桥商务区，但因为距离地铁稍远（约2公里），去化也稍显困难，506套房源合计去化不足5成。
另外大虹桥还有两个开盘1年半左右的“老”项目：虹桥灿耀星城经历开发商暴雷退出、交付品质纠纷等波折后，目前尚有200余套房源在售；几乎被人遗忘的中建颐璟台，同样因为轨交距离远的原因，2022年10月开盘，至今尾盘在售。
（注：上述返佣、折扣优惠来自于市场爆料，未经开发商官方口径认证，仅供参考）
相比前两年的千人摇、3000人摇，如今的大虹桥新房市场确实略显失色。这一方面或许与市场冷静期相关，但更多的还是不少楼盘本身具有一定的短板，比如距离轨交距离过远、价格原因、墓地不利因素等。另外大虹桥过去3年承接超2万套的海量供应，市场消化能力逐渐变缓，进而影响楼盘销售速度。
同样因为市场原因，大虹桥二手房泡沫被一再挤压，蔓延的结果是大虹桥新房的投资属性大打折扣，买家出手更加谨慎。
Part.4
春晓园和蟠龙里的“明争暗斗”
看完徐盈路站附近的二手房项目之后，小凤凰来到距离地铁1公里开外的绿城春晓园，项目步行至徐盈路站约需20分钟左右。
相比地铁口的几个二手房项目，绿城春晓园位置确实稍显尴尬，不止与地铁距离较远，目前楼盘周边还遍布草莓园，因此被蟠龙里的销售调侃为：“春晓园除了摘草莓方便，还有什么好?”
当小凤凰向春晓园置业顾问表达了其位置上的“欠缺”，并对比了一下板块内的同济蟠龙里之后，春晓园置业顾问直言：“蟠龙里装标那么差你敢买？另外建议你先网上查查他们开发商口碑再考虑吧”。
（草莓园大棚后面即春晓园工地/凤凰网房产上海4月实拍）
开发商之间的“明争暗斗”暂且不表，小凤凰实地看房了解到，绿城春晓园的装标、户型、社区景观都做的非常不错。
比如它有一个半开放式的会所、有室外泳池，装标方面空调、新风、地暖三件套配齐，人字铺地板、西门子烟灶、方太洗碗机、蒸烤机、智能马桶、美妆冰箱，镜柜还有加热除雾功能。
另外它的取证价格（62000）比过会价（61000）高了1000元/㎡，这一点在上海楼市倒是比较少见。
（绿城春晓园沙盘/凤凰网房产上海4月实拍）
（绿城春晓园样板间/凤凰网房产上海4月实拍）
随后小凤凰来到被犀利点评“装标差、开发商口碑差”的同济蟠龙里售楼处，相比绿城春晓园的精致和严阵以待，蟠龙里各方面都“朴素”和“佛系”了许多。
（蟠龙里售楼处/凤凰网房产上海4月实拍）
（只有电话号码的蟠龙里广告牌/凤凰网房产上海4月实拍）
蟠龙里开发商同济房产，曾是同济大学的第二产业，校企改革之后由杨浦国资委管理，可以说如今的同济房产跟同济大学无任何关联。
此前同济房产在上海松江开发过同济晶萃，项目因绿化缩水、顶楼漏水、车库积水、物业服务等问题遭到业主大量投诉，这些问题至今还在发酵，不仅影响了业主的居住体验，更是对开发商的口碑造成了不少影响。
此次网络上吐槽颇多的蟠龙里样板间，小凤凰也实地探访了一番。可能由于是没有做软装的清水样板间，看起来感官不太好，另外如裸露的热水器管道、电表箱裸露、缺少收纳空间、空调出风口太小等问题也确实存在。
（蟠龙里样板间/凤凰网房产上海4月实拍）
装标方面，蟠龙里的装修品牌大多为国产品牌，比如扬子地板、海尔热水器和一些“工厂定制”等。
（蟠龙里装修标准/凤凰网房产上海4月实拍）
（蟠龙里样板间/凤凰网房产上海4月实拍）
当然蟠龙里也有优势，这或许也是开发商同济房产的底气所在。
蟠龙里离网红楼盘蟠龙天地仅几百米，未来也可以享受它的商业配套蟠龙天地商场。地铁方面，蟠龙里距离17号线诸光路站约800米，步行10分钟出头。
（蟠龙府位置/凤凰网房产上海4月实拍）
结语：
如果对比浦东唐镇的一二手房市场的有声有色，当前的大虹桥楼市的确慢了节奏。
但不可否认大虹桥仍是上海一个宜居之地：“大虹桥”国家战略有目共睹，17号线蟠龙路站、徐盈路站商业发展迅猛，这里还有数量众多国际私立学校。或许再给它一些时间，我们还能看到那个生机勃勃的“大虹桥”。
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