中交更大的风险是“房建不销”，即海量的房子已经建得差不多了，但依然卖不出去。根据

中交更大的风险是“房建不销”，即海量的房子已经建得差不多了，但依然卖不出去。根据年报，类似郑州翠语紫宸这种房子已经建完，但却卖不动的房子不在少数。比如，去年交付的河北中交启园，只去化了2.3%（根据开发成本计算），绍兴中交朗清园只去化了19.79%，天津春风景里尤其夸张，去年12月竣工，去化率几乎为零。
近日，中交地产发布公告称，2023年实现营业收入324.68亿元，同比下滑15.59%；净亏16.73亿元，同比由盈转亏。央企亏损虽也不算是稀奇事，但是以人民的财产欺骗股民，腿姐还是第一次见。
该公司声称，亏损是因为2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少，公司房地产销售结转收入较上年同期减少，部分房地产开发项目存在减值迹象，报告期计提金额同比有所增加等原因造成。
BUT！腿姐看完财报后却是冷汗连连，因为导致公司亏损的几个项目，在1年前居然也被列入了中交地产的定向增发方案，并且还是主要的盈利来源之一。这不是拿着人民的财产忽悠股民吗？由于这些项目其实早在２０２２年甚至更早的时间就开始销售。作为专业的央企开发商，对自己旗下项目实际的销售进度和盈利前景，应该能给公众一个相对靠谱的预测。结果，不到一年就出现了大幅度的存货减值计提，不能不让投资者质疑，定向增发方案的可信度为啥那么差？毕竟很多Ａ股股民都是冲着央企的金字招牌，买的中交地产股票。
是重大失误？还是谎报军情？
值得一提的是，彼时的财务总监刘兵已在今年４月２日离职了。这下就更让腿姐郁闷了，这事连背锅的人都没了吗？
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“定增五子”亏了俩：谎报军情还是测算失误？
２０２３年的２月，中交地产发布了一个定向增发方案，为5个项目募集资金，整个定向增发的融资总规模达到３５亿元。其中，惠州紫薇春晓是最受关注的一个项目。在五个定向增发的募资项目中，只有惠州紫薇春晓的净利润率超过１０％，达到１２.２９％，预计净利润能高达４.２９亿元，是五个募资项目中净利润最高的。
该项目早在２０２１年和２０２２年就已经取得了预售许可，对这个楼盘的实际销售情况和市场反馈，中交地产显然已经掌握了极为充分的信息，并制定了极为周密的计划。但是，天有不测风云，不知是中交地产的测算能力出现了明显重大失误，还是故意谎报军情，真相狠狠地打在中交。。。。oh不，实际是掌掴了投资者的脸。
截至２０２３年年末，这一项目累计计提了１.０８亿元的存货减值准备。换句话说，虽然房子还没有交付竣工，但已经开始巨亏了。更加雪上加霜的是，销售情况非常差，2０２３年年末，项目累计回收的预收款总共才１.１９亿元。
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预计销售额３５亿元，实际回收的预售款却连零头都不到，中交对这个项目的盈利预计，简直是离谱给离谱开门，离谱到家了。
关键是，截至２０２３年末，中交地产在这个项目的实际投入已经超过１９亿元，但回收款却只有１.１９亿元。在房子卖不动的背景下，剩余的资金恐怕都要靠中交借贷完成，且借贷需要多久也是个未知数，成为一种变相的地方债。这样一来，借贷的利息又要增加项目的成本，进一步扩大亏损额。
同为定向募资标的的郑州翠语紫宸，在２０２３年已经交付，计提了１４８３万元的亏损。但是根据定向增发方案的预计，这个项目的盈利能有４０００多万元。
但实际上，直到２０２３年６月这一项目获得的预售回款才６０００多万元，距离７．２４亿元的销售额，差距不是一点点大。而且早在去年６月末，这一项目计提的存货减值金额就已经达到１９４４．７４万元，真不知道４７８３万元的盈利预期是怎么估算出来的。
真不知道是A股人傻钱多，还是中交的灵道们好忽悠，还是中交高薪聘请的职业经理人们没学过数学。。。
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房建不销、举债保流、人民的财产大缩水……
对A股的股民来说，影响最大的倒不是这些计划拿来定向增发的项目的预期盈利，毕竟吹到天上去的公司不止一家，中交地产的品牌连忽悠股民的“技巧”都这么拙劣，资本市场的故事就更不会讲了。
腿姐觉得，中交更大的风险是“房建不销”，即海量的房子已经建得差不多了，但依然卖不出去。根据年报，类似郑州翠语紫宸这种房子已经建完，但却卖不动的房子不在少数。比如，去年交付的河北中交启园，只去化了2.3%（根据开发成本计算），绍兴中交朗清园只去化了19.79%，天津春风景里尤其夸张，去年12月竣工，去化率几乎为零。
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因为房子卖得糟糕，中交地产没有出清的库存账面金额高达326.03亿元，并计提了14.85亿元的存货跌价准备。
令人惊诧的是，中交地产库存现房商品房的账面金额，相当于去年整年的销售额。根据中交地产公布的数据， 2023 年 1-12 月（全口径）实现的签约销售金额只有373.61 亿元。这些房子占用了中交的巨额资金，使得后者需要支付的利息大幅增长。
在目前的库存里，有不少房子是2021年、2022年竣工的，甚至还有2015年-2017年竣工的项目。比如，武汉中交江锦湾是2015年竣工的，重庆中房那里是2017年竣工的。这些项目中，有一些甚至一年都卖不掉一套。比如，重庆中房那里。
这些积压的库存，让中交地产不得不通过举债，来保证资金流动性。去年该公司仅财务费用一项就高达6.98亿元，比上一年同期增长了131.71%，翻倍都不止，啧啧啧！
按照当前库存的销售去化情况，恐怕中交地产还得计提更多的存货跌价准备，才能完全风险出清。且不说这必然会影响中交地产的后续盈利，腿姐更加担忧的是，这家央企如何为国有资产保值增值？如何做人民放心的国央企呢？
年报显示，2023年中交地产仅拿了两幅地块，权益总地价只有27.7亿元。对地产公司来说，没有新拿地，也就意味着没有新的营收，未来几年，中交地产的营业收入和利润断崖式下降是大概率事件。给投资者敲敲小黑板的同时，也得提醒一下国资委，关注这家央企的市值管理情况，盈利水平能否通过考核？
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销售员年年能当“百万富豪”？
房子卖得非常差，大量楼盘甚至不得不现房销售（也可能是响应住建部号召，率先试点，认真你就输了）。但是，中交地产的销售员们，却可依然拿着高薪，其平均薪酬甚至超过了公司高管。
根据公司披露的公开信息，去年销售部门的员工总薪酬达到4411万元，折合营销岗每个员工的平均薪酬达到了78.77万元。这个薪酬甚至超过了中交地产的高管们。PS难道央企的限薪令管不到销售？说好的“率土之滨，莫非王臣”呢？
年报披露，总裁汪剑平的公开税前薪酬，也就只有76.96万元，而包括徐爱国、孙卫东等高管几乎都没有超过70万元。
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有些事真是不可细究。过去几年，中交地产的营销人员平均薪酬一直处于高位，2022年度甚至超过了人均100万元的水平！
这些年年都能享受百万富翁快乐的销售们，很显然并不愿意帮助央企去库存。为什么呢？因为此前中交地产的薪酬政策有个很大的bug，就是营销岗并没有绑定库存去化的任务，这使得所有人都去卖好卖的房子，库存越积越多。不得不说，中交地产的管理有一套，在下佩服！
也可能是已经发现了薪酬管理的BUG，去年下半年该公司“亡羊补牢”，修订并印发《中交地产薪酬管理办法（试行）》、《中交地产高级管理人员职业经理人管理办法》、《中交地产所属企业职业经理人管理办法（试行）》、《中交地产房地产开发项目全生命周期奖金分配细则（试行）》、《中交地产股份有限公司年度绩效考核管理办法》等相关制度，开始强调项目全生命周期管理了。
不过，这些改革是不是能真正起作用，尚是未知数。因为市场已经对中交地产的管理能力、水平和机制失去了信心。也许，中交地产有必要学习一母同胞的绿城，即把库存消化和营销人员的业绩挂钩起来，且能让好政策落地，才能根本扭转眼下的困境。