郑州房产“以旧换新”有望推广吗？

方正证券房地产行业事件点评报告：郑州房产“以旧换新”有望推广吗？

事件：4月15日，郑州出台相关文件，明确将于4月20日开始于金水区与郑州新区内启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作，试点阶段收购限额500套。

郑州“旧房收购”工作正式启动，住房租赁贷款支持计划或为主要资金来源。3月底，郑州相关部门出台文件宣布将推行“以旧换新”工作，拟在202年内以两种方式共完成10000套二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作：政策鼓励市场交易5000套；郑州城发集团收购二手房5000套。其中郑州城发集团收购二手住宅后主要用于满足主城区保障性租赁住房缺口。时隔半个多月，郑州正式启动相关试点工作，积极响应推进房地产发展新模式资金来源方面：2023年初，中国人民银行设立“租赁住房贷款支持计划”向郑州在内的8个试点城市发放租赁住房购房贷款，或成为本次郑州试点工作收购500套二手住宅的主要资金来源。

考虑到租金收益率＞无风险收益率，郑州“旧房收购”模式较具可落地性伴随房地产行业的结构性调整，整体看来，核心城市二手房房价普遍已历经较大幅度回撤，随着二手房价的调整，核心城市租金收益率随之走高。以郑州为例，郑州2023年租金回报率约2.28%，如上段所说，“旧房收购”模式的资金来源或来源于央行住房租赁贷款支持计划，郑州的租金收益率已超过央行住房租赁贷款支持计划融资成本（1.75%）0.53pct，“旧房收购”模式在商业可行性方面已初步具备可落地条件。

大众型房产房价承压推动租金收益率上行，“旧房收购”模式有望逐步推广到其他城市。目前核心城市租金收益率虽已超过融资成本，但考虑到政府收购旧房后还需承担一定的装修改造成本，及保障房租金较市场价较低，“旧房收购”商业模式的安全边际较窄。但考虑到普遍存在的置换需求，二手房挂牌量短期内或仍将维持高位，尤其是大众型房产（面积段较小，房龄较老的房价或仍将承压，租金收益率进而走高。随着租金收益率与无风险收益率的剪刀差逐渐扩大，“旧房收购”商业模式将愈发清晰，“旧房收购”模式有望逐步推广到其他城市。

持续看好房地产发展新模式的加速构建。3月24日国常会指出要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，着力构建房地产发展新模式，延续了《政府工作报告》要求我们于前期报告中提到：“伴随租赁住房贷款支持计划的不断落地，我们看好各地陆续收购项目用作保租房，助于构建新模式的同时，消化楼市库存改善供求关系。”我们于前期报告中多次强调房地产发展新模式将加速推进，此次郑州启动“旧房收购”试点工作在一线层面印证了我们的看法。

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