$城投控股(SH600649)$ 城投控股的当前价格蕴含了相当的风险计入，故而随着其风险消退的可能性和未来机会，其未来估值我分为三档：
1. 风险一及估值：地产库存与减值。城投控股目前有息负债414亿，合同负债65亿，地产库存500亿，扣减合同负债，真实库存约435亿，这435亿中，目前有80亿存在明显的去化风险，主要由水尚华庭，虹盛里两个项目构成。这部分如果需要降价销售，潜在减值可能在20亿。除了这部分以外，其保障房库存目前符合大趋势且有reits渠道支撑，故不用担心，剩下220亿左右，基本就是露香园二期，这个项目我说过多次，不好处理，可能最后账面亏损5亿左右。也就是说，目前能看到的其库存核心减值风险在25亿。若能消除大部分上述风险，比如相关项目去化给力，露香园销售进度和利润超出上述设想，可以对冲掉至少20亿减值风险的话，在2025年前后，城投控股的资产负债表会大幅度优化，估计在净资产每股8.5元的情况下，库存为250亿，有息负债为150-250亿（取决于公司想留多少现金），这时其估值不会低于0.6pb，即每股5.1元（前权）。
2. 风险二及估值二：roe低下和转型压力。就算库存处理问题解决，城投控股过去几年的roe大家都看到了，可以说基本全部贡献给了银行和投资亏损（海通证券），要是这种roe不改善，也就0.6pb，但要是其能够在露香园二期获得良好收益，并开始在经营资产端发力，比如商业地产，租赁，酒店等等，或者其创投项目开始贡献足够收益，能够让roe提升至7.5%水平，则其估值可以提升为1pb，以2025年计算为8.5元左右。
3. 风险三及估值三：上市公司定位和意义问题。说实话，城投控股自拆分为城投和环境之后，主业和财务端管控意义很大，但作为上市公司其股权端意义我几乎看不出，要是一直是这种局面，那这公司顶多也就1.0pb估值，然而要是上国资在股权端有想法，无论是股权激励，拆分，并购重组，资产注入，那都将极大提升其潜在估值，这种情况下估值无法测算，取决于资本的胃口，但我估计不会低于2025年的3.0pb，即26.5元。
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