东吴证券受罚引发苏园REIT波动！

2024年4月16日，东吴苏园产业REIT项目在开盘后一路下滑，当日最大跌幅3.88%，截止收盘全天跌幅2.75%。成为REITs市场当日领跌产品。 一、事件梳理 在近期没有特殊事项的情况下产生如此大的跌幅实属罕见。梳理可能影响大幅回撤的因素：近期派息的REITs项目在派息当日呈现较大的波动有关，包括此前的：国金中国铁建REIT、富国首创水务REIT、华夏合肥高新REIT、华夏华润有巢REIT等皆有类似案例。当然，从东吴苏园产业REIT披露年报的投资者结构来看，份额呈现较为集中的态势，单纯的分红后获利了结造成的市场波动有限。 REITs速达猜测还有一个原因值得重视，可能也是造成当日产生较大波动的原因。 16日晚间，东吴证券(601555.SH)公告披露公司收到证监会立案告知书。因东吴证券涉嫌国美通讯、紫鑫药业非公开发行股票保荐业务未勤勉尽责，根据相关法律法规，2024年4月8日，证监会决定对东吴证券立案。 从隶属关系上来看，东吴苏园产业REIT项目基金管理人是东吴基金，从公开资料获悉，东吴基金管理有限公司注册资本1亿元人民币，公司股东为东吴证券股份有限公司(占70%股份)、海澜集团(占30%股份)，东吴证券实际控制人为苏州市人民政府国有资产监督管理委员会。东吴证券为项目的计划管理人；另外，穿透来看，东吴苏园产业REIT项目的原始权益人以及持有40%比例的战略投资者同样隶属于苏州市国资委。所以，监管处罚措施影响到东吴苏园产业REIT是有可能的。 二、项目基本信息及上市表现

东吴苏园产业REIT是C-REITs市场首批上市交易的项目，首发规模34.92亿，底层资产为：国际科技园五期B区以及2.5产业园一期、二期项目。 1、出租率 2023年报披露的实际出租面积为246,330.47平方米，较2022年度下降4.87%；2023年披露的平均月租金为43.2元/平方米/月，还原减免租金后租金单价同比提升6.8%。 2、营收介绍 按照完整年度梳理，2023年实现收入285,946,842.79元，较2022年同比增长22.2%；可以说营业收入呈现较大幅度增长。但可供分配方面，2023年实现可供分配金额为163,969,396.5元，较2022年仅增长2.62%。另外，还有两个指标是下降的，且这两个指标与投资者相关性较大；首先是息税折旧及摊销前利润，2023年为161,728,167.08元，较2022年下降2.23%；其次是净利润，2023年为70,607,671.03元，较2022年下降4.96%。 3、分红介绍 自上市以来累计分红3次（每年仅分红一次，且分红日期集中在下一年度的4月份），累计分红金额416,373,856.82元。以发行规模按照完整年度分派率计算，2022年、2023年两年平均分派率为4.64%。但是按照两个完整年度的实际分红周期来测算，实际分红比例仅为4.07%，刚刚完成监管最初4%的发行要求标准。 小结：目前REITs市场随着发行规模和发行产品类型的增加，影响REITs市场波动的因素也会呈现几何式增长。需要投资者更加深入了解和学习研究。 有一个问题需要探讨:按照监管规则，东吴苏园产业园REIT项目与东吴证券有很大的关联性，那么作为关联方的东吴证券收到证监会处罚，间接影响了二级市场，东吴苏园产业园REIT是否应该及时发布公告？