开创先河！华泰宝湾REIT删除项目、调整指标为那般？

一、调整指标梳理

南京调减市场预期租金以及项目预期出租率，市场租金从月平均29.95元/平方米/月下调至28.02元/平方米/月，下调比例为6.44%；预期未来出租率从95%下调至最低90%，后续最高增长至95%。(从反馈项目来看，之所以调整南京项目估值较多还是与时点出租率有关，项目在2023年9月30日节点出租率为98.6%。反馈回复版本中以2023年12月30日为节点出租率为87.5%，下降幅度11.26%。

当然调整的不止这两个指标，嘉兴项目折现率从8%提升至8.25%。删除廊坊项目后总体估值从原来的13.12亿下调至12.26亿，下调幅度6.55%。

二、开创REITs申报项目删除部分底层资产先河

华泰紫金宝湾物流REIT项目估值指标这个调整幅度相对于近期反馈的其他项目来讲不是那么明显。但有个事情需要注意：华泰紫金宝湾物流REIT删除了底层资产估值最高的一个廊坊宝湾物流园项目。至于为什么删除？反馈回复中也给出了说明：截至2024年2月29日，因廊坊市高标仓新增供应较多，当地仓储物流市场出现较大波动，整体空置率大幅上升、去化压力较大，出租率和租金水平有所下降，且预计市场下行趋势短期难以逆转。

基于审慎考虑，为避免廊坊项目影响REITs整体收益，保护投资者利益，本项目拟删除廊坊宝湾物流园，以天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园作为基础资产申请首次公开发行，原始权益人分别为天津宝湾国际物流有限公司、南京宝湾国际物流有限公司以及嘉兴宝湾物流有限公司。本次回复将基于天津项目、南京项目和嘉兴项目进行信息的说明和补充，部分数据较首次申报招募说明书将有所差异。

在反馈中将拟发行REITs的底层资产删除这个情况还是首次出现；也开创了REITs申报阶段的先河。

从首次申报时发行评估值来看，廊坊项目总建筑面积91,456.27平方米，估值为5.37亿，评估单价为5,872元/平方米；评估值和评估单价是初期拟申报的4个底层资产中最高的一个。还有一个其它三个底层资产指标是租金单价；为42.11元/平方米/月。

三、调整是常态还是通过审核必要的措施

近期，关于估值部分以及未来预期各项指标上，反馈回复的数值较申报发行时的数值下降较多，实际出租率方面部分项目底层资产最高下降比例超过20%。折现率上部分项目也进行了适当的提高，但最高幅度较小。租金增长率上也产生了较大波动，每个项目都有不同程度的下降。估值上抛开不纳入底层资产部分进行统计，易方达广州开发区REIT估值最高下调幅度超过16%；中航易商仓储REIT、博时津开科工产业园REIT下降幅度均超过15%。

前期REITs速达在“比赛式降估值！易方达广州REITs评估降16.03%”文章中“估值下降仿佛已经成了产业园类REITs调节发行压力的必选项之一”这一观点在中航易商仓储REIT上继续延续；华泰宝湾REIT虽然下调幅度相对较小，但其中不包含5.35亿估值的删除项目，加回后计算出来的调整比例是惊人的。

有几个话题值得深入研究：

1、是什么原因使项目申报前后产生如此大的变化？

2、调整指标的动作会是常态吗？

3、为了通过发行审核而降低估值，是否还有其他的方式？

4、近期申报的项目申报前后产生的变化较大，如何保障发行后存续期的稳健运营？

5、发行时怎样才能通过项目自身价值转换成吸引投资者的动能？

6、京东REIT同样有个底层资产位于廊坊经济开发区，建筑面积为100,220.9平方米，满租状态下最新一期评估值为6.22亿元，评估单价为6,200元/平方米，估值较2022年6月30日申报时下降幅度为6.04%。预计今年会进行下一个5年度租期的续签工作；对比华泰宝湾REIT表述及前期京东REIT在另一个项目上的操作，未来还有下降的空间吗？

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