作为市场上规模最大的消费REITs，华夏华润商业REIT（基金代码：180601）自成立以来，备受市场关注。近日基金一季报揭晓华夏华润商业REIT上市后的首份成绩。今年一季度基金底层资产运营稳健，业绩亮眼，自2月7日基金成立至3月31日，实现收入10,074.34万元，可供分配金额达5,122.19万元，按募集规模计算（对应发行价6.902元/份），对应年化分派率达到5.03%。华夏华润商业REIT实现业绩开门红，向投资者提交了一份让人满意的答卷。
优质底层资产、专业运营管理助力业绩“开门红”
截至今年一季度末，华夏华润商业REIT自仅成立54天。能在短时间内就实现优异的营收业绩，离不开底层资产的先天禀赋以及运管团队的专业赋能。
华夏华润商业REIT首发底层资产为青岛万象城，是华润置地旗下核心区位标杆商业项目。青岛万象城位于城市核心商圈，商业氛围浓厚，配套完善，交通便利，其是山东省建筑面积最大的购物中心之一，在营店铺超500家，区位和规模优势突出，品牌丰富、业态多元，在青岛市具备较强竞争力和先发优势，有利于产生持续、稳定现金流，实现投资回报。
购物中心运营管理涉及环节多、专业性强，业绩表现很大程度上也依赖于专业运营管理能力。基金发行上市后，华润置地及华润万象生活继续提供运营管理服务，延续了既有的运营管理团队和管理机制，有效保障项目稳定运营。依托华润置地和华润万象生活深厚的品牌资源和完善的全价值链运营体系，持续赋能青岛万象城，推动业绩持续提升。
一季报显示，截至一季度末，青岛万象城出租率为99.16%，相比首发评估基准时点的98.30%进一步提升，稳定维持高位，会员总数超120万人，同比增长超16%，一季度客流量同比增长12.3%，均延续增长势能。作为大体量购物中心，青岛万象城租户集中度继续保持较低水平，租户结构具备良好分散性，依托品牌资源优势，持续优化品牌级次，一季度重点引入包括始祖鸟山东省首家BETA LANDMARK地标店（已开业）、山东首家NIKE RISE 1200（筹备开业中）、专业彩妆品牌BOBBI BROWN精品店（筹备开业中）等品牌商铺，进一步丰富业态布局，将给项目带来更高收益提升与客流引入。值得一提的是，青岛万象城正在进行局部业态主动优化调整与装修改造，计划于2024年10月末完成，届时预计将新增可租赁面积约6,168 平方米，规划约40家商铺，进一步提升项目资产价值和收益水平。
稳定分红现金流，值得关注的投资标的
伴随着首批消费基础设施REITs上市，我国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）市场实现平稳扩容增类，资产类型和投资标的进一步丰富。新国九条提出“推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”，后续发展可期。
基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，REITs产品将90%的基金年度可分配利润用于分红，高比例分红，每年至少分红一次，适合偏好稳定分红收益的长期投资者，具有较高的配置价值，类似于股票，普通投资者可以通过股票APP等渠道参与REITs二级市场投资交易，从而享受分红收益和潜在增值收益。
值得一提的是，根据招募说明书，华夏华润商业REIT每半年分红不少于1次，基于一季度良好的业绩表现，分红频率有望进一步提升。
展望后市，居民可支配收入持续增加，将为城镇居民消费提供有力支撑，居民日常购物需求也逐渐升级过渡到高品质购物和空间体验需求，叠加近期“促消费、稳内需”政策不断出台，国内消费需求有望进一步释放，购物中心作为重要的消费场景载体，将持续发挥促进消费的重要作用。如青岛万象城这类区位优势突出、规模体量大、业态组合丰富、运营能力突出的购物中心可以更好地满足居民高品质消费需求，通过市场份额提升，实现业绩增长。
风险提示：1、公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种（R4），具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
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