酒店到底是不是垃圾资产

前两天，一个朋友公司酒店准备出售，位置不算特别好，但基本上也是贴着外环，建筑面积约五万平，五年前投资建设一共花了七八亿，准备十亿出售，但是大半年过去了，只有一个投资人给报了价，报价3亿，东家几乎要窒息，大骂神经病，将报价者逐出门外，一边骂，一边唠叨，3个亿，一平方才6000多，这里可是上海啊…

但是，出价的人也很委屈啊，这个酒店一年息税折旧前利润就1000多万，加点预期，给20倍估值，3亿已经很好了！

这个其实就是这种持有性资产交易对价最大的鸿沟，出售者想按照面积算，购买者则是按照外来收益算，如果要提升估值，就得做大利润，但是酒店的利润是有天花板的，比如前面说的那个酒店，5万平，200多个房间，一年差不多7000万的收入，1000多万的利润，差不多是这种酒店的天花板，再往上的空间不是说没有，但绝对是不会太大的，这样算下来，就与持有人的预期产生了巨大差异，交易价格连成本都收不回，如果再有抵押，利润都无法覆盖融资成本…

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