我有一杯酒，敬给这一场大梦
“我有一杯酒，敬给这一场大梦”。
张嘉佳《摆渡人》中的一句经典台词，在市值哥看来，应该是对中交地产【SZ000736】这5年最好的诠释。
4月7日，中交地产发布2023年年报，2023年，中交地产实现营业收入324.68亿元，较上年降低15.59%，实现利润总额为亏损8.06亿元，实现归属于上市公司股东净亏损16.73亿元，同比由盈转亏。
经过了5年的极速扩张之后，原本2023年实现千亿的目标已经渐行渐远，2024年又是大股东中交集团避免同业竞争承诺的期限之年，来自大股东的最终抉择。
恰逢50岁的董事长李永前和他的中交地产，还是到了不得不去面对的梦醒时刻。
长沙 中交·凤鸣九章 图片来源：中交地产官微
PART 01
豪气喊出5年发展
2023尴尬地扭盈为亏
作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，中交地产自带光环，是中交集团实现“五商中交”战略之“特色房地产商”的主要平台抓手之一，也是“中交”品牌在地产业务板块的首要承接者，旗下拥有50余家全资、控股企业。
还记得，在2019年的时候，中交地产管理层曾喊出“复制绿城中国、创新中交地产”，效仿此前的规模打法，面对当时不足300亿元的销售规模，定下2023年千亿规模的目标。
之后，也正式开启极速扩张步伐，2020年至2022年，买地花费超过千亿元。在苏州、南京、天津、武汉、郑州，北京频频布局。
但是很无奈，正好踩中地产下行周期，整体去化周期长，量价齐跌明显。看看这五年的营收情况，起起伏伏，净利润这块则是一轮下滑，直到2023年，净利润为-16.73亿元，同步下滑了5029.65%。而归属于上市公司股东的净资产更是跌去了超过50%。
更诡异的是，2023年一把扭赢为亏，直接把前四年的盈利11.6亿元全部吃尽，还有倒欠。唉，辛辛苦苦干了四年，一朝回到解放前。
图片来源：公告
而对于首度扭盈为亏，在19日中交地产的网上业绩说明会上，管理层回复表示，近年来，房地产行业处于周期性调整，行业毛利率整体呈下降趋势，公司 2023 年度亏损主要原因一是达到交付条件的货值较上年同期有所减少，相应结转收入减少，二是受公司结转项目结构变化等因素影响，本期交付项目的毛利率有所下降， 三是公司部分房地产开发项目存在减值迹象，报告期计提金额同比有所增加。
年报数据披露，2023年，中交地产多个项目销售不及预期，其对项目开发产品及在建开发项目的可变现净值进行测试，计提存货跌价准备约13.46亿元，应收款项坏账准备（含合同资产）2.7亿元，合共计提减值约16.34亿元，导致归母净利润减少近12.4亿元。
与此同时，2023年度中交地产房地产销售结转收入也同步下滑，叠加结转项目结构变化等因素，公司当期房地产开发业务交付项目的毛利率较上年亦有所下降，继而影响利润水平。
2023年，中交地产实现销售回款449.79亿元，较上年同期下跌0.23%；房地产销售业务毛利率同比减少3.04个百分点至10.23%，对应营收同比下降15.83%，为322.3亿元。
然而，这种下滑或许只是开始，今年一季度，来自克而瑞研究的统计数据显示，中交地产的全口径销售收入75.3亿元，而在去年一季度，全口径数据为100.6亿元，同比下滑25%。
中交中央公园 图片来源：中交地产官微
PART 02
《承诺》+延期到期
大股东最终的抉择
2024年，对于中交地产而言，则是一个至关重要的时刻，为什么中交地产管理层会放言，2023年成就千亿，其最为现实的意义就来自于大股东最后的抉择了。
前文提及过，中交地产是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一，另一家为绿城中国控股有限公司【HK3900】。
这就带来了同业竞争的问题。
早在2018年的时候，中交集团就签署了《中交房地产集团有限公司关于避免同业竞争的补充承诺》，承诺2021年底前，将采取现金换购、换股并购或其他可行的方式逐步启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的深度融合。
而到2021年12月，中交集团提出申请延长避免同业竞争承诺履行期限，将上述承诺延期变更至2024年底前。
“在2024年底前采取出售资产、现金收购、换股并购或其他可行的方式，启动绿城中国控股有限公司、中交置业有限公司、东莞市山水雅居房地产开发有限公司、沈阳裕宁房产开发有限公司、中房集团安居投资建设有限公司、中国住房投资建设有限公司等下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的整合。”
今年是避免同业竞争承诺的期限之年，但从中交地产这些年的表现看，相比与绿城中国，显然没有达到大股东对它的要求，随着时间的推移，形势十分严峻。
以2023年的数据进行对比，不难发现，绿城中国的几项财务数据情况明显优于中交地产。
图片来源：市值哥根据两家企业年报数据整理
以存货周转率为例，其是衡量公司一年内库存周转的速度，这对于目前房地产企业而言，尤为重要，而两家对比来看，绿城明显快于中交地产，与此同时，现金循环周期则是考验企业的流动性管理能力、营运资金效率以及财务风险控制能力，这一数据来看，绿城中国的优势更为明显。
也许这些征兆早已出现，在今年1月的2024年工作会议上，中交集团对中交房地产集团给出了“顶住了市场压力，解决了一些困扰公司高质量发展的老大难问题”这样的评价，这次会议也为中交地产的2024年定下了基调。
今年2月，中交地产组织架构进行了大调整，从三级管控调整到两级管控，撤销原7个区域公司，公司总部直管城市公司；推动资源聚焦，将原有16个城市公司，按项目区位就近重组为9个，分别为北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙。
在19日的业绩说明上，中交地产还表示，已持续对存货资产开展细致盘点，逐个项目拆分业态、面积、货值、单价、成本细化去化方案，科学合理分解指标任务，针对去化较慢的形成专项销售去化方案，建立去化考核机制，确保最大程度回笼资金。
但是，对于绿城中国之间是否会合并问题，中交地产显得底气不太足，只表示，公司对同业竞争问题持续保持关注，积极督促控股股东按承诺内容推进解决同业竞争。
昆明 中交·锦澜府 图片来源：中交地产官微
2024年，中交地产大股东将会如何抉择？
中交地产又将去向何处？
市值哥将持续关注。
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