价值管理视角下，国有企业存量资产如何优化升级｜2024上海国企共话资管金融创新与突破
中央层面高度重视住房租赁市场，多次明确提出“租购并举”住房制度，积极推动保障性住房建设。2024年开局，住房租赁金融17条正式落地。1月5日，中国人民银行及国家金融监督管理总局联合发布金融支持住房租赁市场发展的意见，这标志我国住房租赁市场金融闭环的进一步建设和完善。
为助力存量资产重新焕发生机，推动国资央企做强主业和优势产业，优化国有资产布局结构，提高国有资本配置效率。4月23日，
明源不动产研究院
、上海瑞思不动产金融研究院、华泰证券联合举办“价值管理视角下，国企存量资产优化升级之路”上海国企资管专题沙龙，共同探讨如何从战略视角进行资产规划，并提出多种商业与住宅共促的资产管理解决方案，活动圆满落幕！
明源云上海总经理帖鹰、明源不动产研究院华东区域专家午鹏
、上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟、华泰证券资管不动产基金总监魏蓉蓉、上海外高桥集团计划财务部REITs项目总监刘建东
等嘉宾出席本次活动。活动内容干货满满，吸引40多位嘉宾到场参与交流讨论！
在正式开始活动之前，嘉宾们还一同参观了明源云上海分公司。
本次会议由明源云上海总经理帖鹰做开场致词，对各位嘉宾的到来表示热烈欢迎！
明源云上海 总经理 帖鹰
明源不动产研究院华东区域专家-午鹏，以资产的保值增值为目标，进行“国有资产监管经营一体化能力建设”的行业经验及案例主题分享。点这里，体验国企资产管理运营数字化解决方案
明源不动产研究院 华东区域专家 午鹏
1) 结合2023年的不动产等级及19号文的定调，盘清盘活存量资产，实现良性的资本循环，已经成为国央企关心的重中之重，而其中公募REITs政策的落地实现了资产运营与资本运作的双循环，打通了资产盘活的最后一环。
2)从资本退出的视角下，需要建立一套适配的资产运营收益评价体系，才能促进资本退出的盈利增值。
3) 从资产运营的视角下，需要建立针对性的资产分级盘清机制，通过分级施策来盘活资产潜在价值。
4) 从资金平衡的视角下，做好资产经营计划。以公司资金平衡为目标，聚焦每一项资产单元，实现资金计划的管控和资产收益的预测。
上海瑞思不动产金融研究院院长-朱元伟，从企业选择的视角出发，剖析和对比了以多层次REITs组合为主要手段的存量资产盘活工具。
上海瑞思不动产金融研究院 院长 朱元伟
华泰证券资管不动产基金总监魏蓉蓉，从基金机构、市场投资人的核心关注出发，结合资产业务与财务指标，从实操层面分享了REITs日常运营的决策机制与管理特点。
华泰证券资管 不动产基金总监 魏蓉蓉
在后续的座谈交流中，由上海外高桥集团有限公司的刘建东总主持并交流。
上海外高桥集团计划财务部 REITs项目总监 刘建东
各位领导就“国企金融创新持续突破，加强存量资产的盘活”为话题进行了讨论的展开，核心为以下两个方面 ：
1) 刘建东总分享了上海外高桥集团的公募REITs申报发行过程中的经验。
一、行业发行周期平均在2年左右，甚至有个别项目做了840多天；
二、公募REITs申报发行有三个阶段，分别是资产重组打包阶段、发改委材料报送及问题答复阶段和申报发行阶段，最困难的就是第一阶段。在第一阶段中，最重要的是解决资产重组合规性和项目经济性的问题：
（一）资产重组合规性决定项目能不能做。很多开发集团都处于把资产打包放在同一家公司里面的情况，这时候企业就会遇到“我们如何把部分资产拿出来进行组合发行”的问题。这就会涉及资产重组，在这个过程中，最频繁发生的就是合规上面的问题，项目的各个证照、批准书、环评等资料丢三落四，这些问题在政府部门的协调和牵头下往往都能得到解决，但是需要花费较大的沟通精力；
（二）项目经济性决定项目要不要做。选择项目重组时，第一步就是考虑项目盘活的经济效益，最主要考虑的时税收支出问题。税收支出需要进行资产重组后的税金测算
，同时考虑如果REITs发行不成功其它的资产处置方式（比如项目出售）带来的收益和避税空间，算清经济账。外高桥是在明确经济性的支出和效益的基础上，抱着“今天做不成，今年做不成，我也只有这些税，明年一定做的成，后年一定做的成”的积极心态来坚实推进项目公募REITs发行。
2) 现场嘉宾，结合现阶段行业的情况及国企身份的社会责任提出：在项目REITs发行后，如果出现出租率下降、空置率上升、租约变化等情况下，企业方是否需要持续进行补偿？为什么有的企业进行了补偿的动作？
早期公募REITs的发行存在估值偏高的情况，没有完整考虑风险因素，监管机构从估值和假设的合理性出发，才会考虑让企业进行补偿。但是现阶段证监会对估值的态度逐渐谨慎，在审核过程中会将折现率、出租率、增长率等每个参数都压一点，短期保持谨慎、长期保持乐观。所以现阶段证监会在发行短期内可能会考虑让企业补足，但是长期来看企业是不需要进行补足的。
现阶段往往在两个时间段会进行是否补足问题的讨论。第一个时段是证监会批文下来、正准备发行前。第二个时段是发行之后，在正常项目运营过程中出现降幅，这种属于正常经营问题，不是实质性问题。证监会担心的实质性问题是前期估值太高，套现后没有资产支撑，不考虑市场和投资者客户。
活动圆满落幕，本次活动旨在与国企资管、财务负责人一同探索行业发展的最新动态，一同助力国企存量资产优化升级；一同推动国资国企做强主业和优势产业、优化国有资本布局结构、提高国有资本配置效率！
我们下期再会！
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