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中国平安控股的华夏幸福，债务重组若完成之后，能否重回巅峰？
03-15 11:20
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中国平安控股的华夏幸福，债务重组或许今年即将完成了，是否会重回往日辉煌呢？
我们大A股有一家非常奇妙的公司叫华夏幸福。从名字上来看，的确是一个好名字。2018年中国平安入主，成为华夏幸福的第一大股东，原第一大股东王文学退居成第二大股东，当然，公司的实际控制人仍然是王文学。
2021年，这家公司发生了债务危机。这家公司是做什么的？是中国产业园大王，客观的讲也是世界的产业园大王。公司20多年来经营产业园业务，全国遍布几十个产业园，很多产业园被国务院和联合国等相关机构表彰。产业园业务就是与地方政府合作，进行基础设施建设和招商引资，这家公司招商引资，按照首年签约额的45%来进行回报，基础设施建设按照成本价的15%进行回报。当然，围绕产业园建设，还有孔雀城房地产等配套服务。
华夏幸福的债务危机是怎么造成的？说白了就是地方政府债务的传导造成的。产业园主要遍布于京津冀，长三角，珠三角，大湾区等。全国几十个产业园，多年以来招商引资3000多家企业，创造了几十万个就业岗位，公司的盈利能力一直是非常好的。可就是这样一家企业，2021年，2022年，2023年连续三年发生了重大的资金危机。说白了就是巧妇难为无米之炊，缺钱了，钱到哪去了呢？有1300多亿的合同资产，这些合同资产都是给政府做的一级土地整理和产业园基础设施建设，还有500多亿的地方政府欠款。疫情三年不容易，紧接着2021年国家出台政策对房地产行业进行金融去杠杆，2022至2023，美联储又开始疯狂的加息，导致国内的资金外流。一系列重大的外在的不友好环境，导致这家企业也陷入了债务困境。跟绝大多数房地产企业基本上是一样的，陷入了资金流动性困境。
这家企业与众不同的是什么？在危机发生之后在国务院和人民银行以及河北省政府的联合支持下，开始了债务重组。可见，其级别之高，很少有企业会让国务院和人民银行亲自出手来解决，华夏幸福的债务问题就是这么被得到了如此的重视。或许就是因为其企业本身为中国过去的经济的发展，的确做出了重大贡献。而且其发生债务困难的主要原因就是为地方政府垫资导致的。跟其他的企业不一样，不是因为自己的房地产项目资金困难导致了，而是因为跟地方政府合作，为地方政府垫资债务问题导致的。
发生债务危机之后，这家企业原来净资产高达500亿左右。计提了380多亿的跌价和信用准备金。因为要进行重组了，要好好的核算一下公司的资产价值。毕竟手里面有很多一级土地以及应收账款，所以对应收账款和所存储的土地进行了资产压力测试，计提防范未来发生风险。计提后，公司所有者权益仍然是正的。也就是说，公司没有资不抵债，符合债务重组的条件。当然，计提的这些跌价准备金，绝大多数都是土地整理跌价损失准备金。所谓的一级土地整理，就是华夏幸福去整理土地，未来交付给地方政府，地方政府进行公开拍卖。一级土地整理就是成本价，所以计提的这些跌价损失准备金，未来基本上都没有任何风险。客观的讲，这家公司并没有资不抵债。
截止到目前为止，85%以上的重组已经完成了。当前还差200多亿的债务需要重组。最近公司公告要把11个产业园的资产打包变卖用于偿还债务，说白了就是成立一个信托，把这11个产业园打包到信托，这11个产业园的资产的收益就归债权人所有，从而偿还240亿的金融有息负债。我个人猜想这一个过程结束之后，华夏幸福的债务重组估计就要宣告成功了，三月底将进行股东大会表决，股东大会投票，当然会投赞成票了，毕竟减少了200多亿的金融有息债务。恰恰华夏幸福还有200多亿的债务没有进行重组，跟这个数字基本上匹配的。所以完全有可能华夏幸福的债务重组马上要接近尾声，宣告彻底完成了。
华夏幸福不仅在债务重组，宣告进行轻资产转型。160多亿的债权人的债权转成了华夏幸福控股的多家子公司的股权，权威专业机构估值这部分公司的市场估值是1000亿。轻资产转型就是做轻资产招商服务，4000多名招商服务大军遍布世界各地，全世界优秀的企业的数据几乎是在华夏幸福的电脑系统里。就连中非之间开官方会议的时候，也是把华夏幸福叫去了，因为涉及到招商引资，合作服务等。华夏幸福在招商引资方面的确是产业园大王，企业想在哪里建厂啊？华夏幸福快速的能够进行匹配对接，为企业提供全链条式的保姆式的服务。当然，其轻资产服务做城市空间管理服务做的也很多。
这家企业到底有什么与众不同呢？说白了就是其服务能力和盈利能力，其净资产收益率往往跟贵州茅台是不相上下的，产业园招商服务方面的确是非常专业。可是自发生债务危机之后，就几乎是冬眠了。
这家企业曾经的确创造了无数的神话，可以说在中国股票资本市场曾经是一匹超级大黑马。无论是营收的增长还是利润的收益率，几乎都是没有哪个企业能够与之相媲美的。如果说有，那就得贵州茅台与之相媲美。就是这样的一家的企业，未来的前途不明朗了。债务重组或许今年就能够完成了。债务重组之后，有息负债有望从6%以上的利率降至3%左右，基本上跟政府债券和政府发行的公共事业债券的利息差不多。可见，其债务重组支持力度是多么巨大。或许政府做后台吧，所以才给予如此巨大的支持，毕竟其所做的业务主要是政府产业园，政府当然也不想把产业园的成本搞得太高，利息降下来了，间接的把政府的成本给降下来了。
在我看来，这家企业如果未来债务重组成功之后，资金就重新能够得到顺畅的周转了，产业园业务或许有可能重获昔日的辉煌，轻资产招商服务与孔雀城，就是这家企业未来的主营项目。这家龙头企业未来能否恢复往日的辉煌？只有事过境迁之后，才方知其最终是否能够恢复往日的辉煌。
当前，房地产企业缺乏资金和地方政府债务问题是摆在中国实体经济面前的最主要的矛盾。金融监管总局自2024年要求，以地方政府牵头进行房地产白名单上报。要求给矛房地产企业，不论国营企业还是民营企业，一视同仁的解决其资金需求。房地产企业一旦有了资金，行业就盘活了。
这几年以来，房地产企业之所以缺钱，是有很多原因导致的。现在这种局面有望彻底的改变了。另外一个问题就是地方政府债务问题，国家要每年发行10000亿的超长期国债，并且自5月1日起，债券可以在银行柜台买卖交易，增加债券等金融资产的流动性。这又是一个重大的金融创新举措。只要解决了房地产的资金需求和解决了地方政府的债务问题，相信中国实体经济就稳了。不仅是房地产行业，包括跟房地产行业相关的大基建和一系列的建材等板块，资金链体系或许全部都能盘活了。只有中国的实体经济稳了，中国的经济才更有动力。
未来几年，我是非常看好中国经济的。原因就是房地产企业的债务问题和地方政府的债务问题或许将得到有效的化解。把这个问题解决了，中国的经济又会迎来更好的发展。新质生产力，科技产业等等，中国也丝毫不会落后，相信会取得更大的发展。旧动能和新动能，同步发力，相信中国未来会取得更好的发展。
您是否认为房地产行业已经是底部了呢？是否预示着有巨大的投资机遇呢？欢迎您的留言探讨。
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