最近，上海城央板块的高端住宅市场非常火：中海顺昌玖里4小时卖了196.5亿，刷新全国单盘单日销售纪录；融创外滩壹号院4小时卖了100亿，清盘；新鸿基滨江凯旋门6小时卖了70.3亿，清盘；保利世博天悦首开卖了80.8亿，去化近8成。市场虽然在筑底，但城央板块的购买力还是很强劲啊。不过，现象级热销不假，但今年城央板块仅出让3幅宅地，总建面不过5.7万㎡。这意味着：谁能拿到城央板块稀缺的土地，谁就是行走的硬通货！就在前两天，中建三局旗下地产旗舰中建壹品，以37.5亿收购杨浦滨江一宗风貌旧改地块，总建筑面积5.18万㎡。仅这一幅地块的建筑面积，就接近今年城央3幅地块的总建面之和，含金量可以说非常高。这也是中建壹品继杨浦中建壹品·浦建之星后，在上海的第二个住宅项目，2个项目总货值超180亿。作为上海楼市的“外来者”和“新玩家”，9个月时间就在上海城央板块落下2个优质项目，中建壹品拿地眼光之毒辣，让非常艳姐佩服。今天，艳姐想跟大家聊一聊中建壹品这家企业。欢迎大家在文末留言，发表您的观点，和艳姐进行互动。 01城央宅地 拿下便是 前段时间，中建壹品在上海杨浦落地的浦江之星售楼处开放，半亿级豪宅标准的奢阔装标、183平户型附赠的市场价超40万的嘉格纳厨电五件套……让见过世面的上海楼市都小小地震撼了一把。 
浦江之星是去年7月时被中建壹品斩获的，也是这家中建系房企在上海打响的第一枪——甚至还是一个城市更新作品。要知道在上海深耕多年的房企，做城市更新项目都难免头疼，也都不一定能拿捏住上海独有的海派风情，但中建壹品却是大胆地从城市更新赛道切入上海市场，并且这第一枪，居然就已经达到了很多房企都没有达到的水准。
非常有上海腔调的浦江之星实景图 所以，浦江之星这个中建壹品在上海的初亮相，算是把大家对其在上海的后续发展的期待值给拉满了。但估计谁都没能想到，前脚这个项目刚开放，后脚，中建壹品就又在上海有了重磅补仓。甚至，依旧是在杨浦滨江！4月25日，中建壹品官宣拿下杨浦滨江定海社区H4-10地块（即定海街道154街坊风貌旧改地块），进入黄浦江双子星时代。
154街坊原本在今年2月时宣告由上海地产旗下的杨浦城更拿下，但3月时，就开始挂牌转让了，据艳姐所知，对这块地有意向的房企不少，并且基本都是“中”字头，但最终还是被中建壹品拿下了。 艳姐估摸着，浦江之星超出预期的打造，估计也对交易的推进助攻良多。154街坊建面约5.18万方、容积率2.0，东至军工路（中环）、西至规划白洋淀路、北至长阳路，旁边就是12号线爱国路地铁站。
虽然这块地还没到内环，但意义还是相当不一般的。
一方面地处杨浦滨江的最东侧，距离复兴岛运河仅约160米，也是整个杨浦滨江距离水岸最近的宅地之一。
图源：楼典
要知道因为杨浦滨江的规划原则都是将沿江处开放处理，做公共性的规划，所以基本上新出来的豪宅地块距离水岸都有个三四百米，160米的距离已是极佳。另一方面，这块地是和复兴岛互动联系最紧密的地块之一，再远处就是隔着黄浦江的金滩沪东船厂，对上海未来将重点发力的杨浦滨江-复兴岛-金滩这一片联动式的区域来说，也很重要。所以这几年正处于大力更新阶段的杨浦应该对这里抱有较高的期待，装标都直接上了4000元/㎡。 但架不住是旧改地块，有较高的风貌保护要求，难度又上了一个台阶，所以难免要严选一番。这一次，中建壹品能笑到最后，可见过去的这大半年里在杨浦做的努力还是被充分认可了。 154街坊的拿地楼板价大约在7.25万元/㎡，不同于还是个综合体的浦江之星，这一块是纯宅地，虽然有一部分是保障租赁住房和自持房，但是依旧有大约2.49万方的高层住宅和大约1.74万方的风貌别墅。 并且这块地并未设置房地联动价。参考周边的项目，高层12万元/㎡的单价应该不成问题，风貌别墅价格就更不用说了，保守估计，总货值也有大约60亿。 也正因为没有限定售价，还是留下了很多余地和空间，开发商完全可以放心大胆投入做产品，加上杨浦如今势头相当不错，未来能创造的现金流和利润应该都颇为可观。 对中建壹品来说，是销售的极大助攻，更是未来在上海进一步去拓展的敲门砖。 说到这里艳姐还是相当感慨的。今年我们就曾分享过，有三“建”前2月时在土地市场上杀疯，其中排在最前面的就是中建壹品，在前二月时以262.9亿元位列新增土地货值第二——甚至已经超过了2023年全年的补仓量，3月时暂时休战，虽未再新增拿地，一季度却依旧位列TOP3。
看着非常猛，但这家房企实际上核心就拿了三块地，两块在北京（大兴和丰台），一块在深圳龙华，有两宗地价格甚至都在50亿左右。算上这次在上海再次重磅落子，数量虽不多，但胜在每块都是金贵地： 主打一个以质取胜。 在庞大的中建系中，八子原本各有其阵地，中建壹品隶属于中建三局旗下，总部不在上海，也不在北京深圳，而是在武汉。武汉出身的中建壹品，曾经在中建体系内也一度只是“小透明”，但近两年却规模突飞猛进，一路在武汉市场冲入头部，如今更是冲向了各大一线城市，狂刷存在感，也非常有战略定力，每次出手都是瞄准优质地块。这种势头下也难怪在去年就已经冲到中建系内部的第一了。
2023年全口径销售榜排名 就在大约10天前，中建壹品还在上海召开了一场华东区域品牌暨TOP系产品发布会。发布会现场，中建壹品党委副书记、总经理孙晓林、华东区域总经理刘博都纷纷现身，重视程度可见一斑。更难得的是，浦江之星的产品表现，让这种重视，没有浮于表面。以前，大家总觉得中建系都是“泥腿子”出身，做产品估计不如老牌房企精细。但现实是，承建过诸多大型国家级、世界级工程的他们，在产品上甚至已经可以艳压大多数经验老到的房企们了。艳姐听说，在打造浦江之星的过程中，中建壹品自上而下高度重视，从各个条线、区域层面的领导、甚至是集团领导都去上海的一些优秀项目反复参观学习过，为的就是把海派元素吃透，打出漂亮的第一战。也正因为一直以来非常敬畏市场，专注于拿好地做好项目，所以才有了现在的中建壹品。
02 中建系地产赛马 此次收购杨浦滨江风貌旧改地块的中建壹品，是中建三局旗下地产开发平台，中建三局则隶属于全球最大的“包工头”、世界500强央企上市公司中国建筑的子公司之一。或许在很多人眼里，对中国建筑的认知还停留在“建筑”二字，实际上中国建筑拥有三大核心业务，房屋建筑工程、基础设施建设与工程、房地产开发与投资。大家知道，过去几年房地产行业不断下行，房企大量暴雷，再加上一些重大基础设施项目投资增速放缓，建筑工程领域明显僧多粥少，利润率极低，曾经辉煌一时的南通系“包工头”倒下一大片。作为全球最大的“包工头”，中国建筑自然也面临不小挑战。所以这几年，中国建筑最明显的变化是：中建系的房企越来越活跃。毕竟相较于又苦又累还很难赚钱的建筑施工，房地产开发的利润要高的多。2023年，中国建筑各板块中，房屋建筑工程、基础设施建设与工程、房地产开发与投资的毛利率分别为7.3%、9.8%、13.6%；房地产开发与投资贡献了中国建筑13.6%的营收，却贡献了25.2%的毛利。可以说中国建筑的营收靠房屋建筑工程，利润靠房地产。2023年中国建筑地产业务总合约销售4514亿，比排名第一的保利发展还要多300多亿，可以说是地产界真正的巨无霸。目前，中国建筑打造了两大知名地产品牌：中海地产、中建地产。中海地产大家都很熟悉了，是地产界的工科生、利润王。
中建地产是中国建筑下属八个工程局地产业务品牌的统称：中建智地(一局)、中建玖合(二局)、中建壹品(三局)、中建四局城发(四局)、中建信和(五局)、中建地产天津(六局)、中建七局地产集团以及中建东孚（八局）。中海及中建八大局虽同属中建系，但在土拍时毫不念及“亲情”，举牌时手起刀落毫不手软。2023年3月北京昌平朱辛庄地块竞拍，42家房企报名参拍，中建系出动6个公司：中海、中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚纷纷现身。只可惜最终被幸运儿大华集团摇中。所以，艳姐觉得，中国建筑地产板块的策略更像是赛马机制：让有意愿的马跑起来，让跑起来的马跑得快，而跑得快的马有机会跑得远。
中建八子地产销售位次从地产销售规模看，中建八子内部还是呈明显的阶梯分布。 去年，中建东孚合约销售526.5亿，行业排名第32，中建八子内部排名第1；中建壹品以微弱劣势紧随其后；中建智地、中建玖和销售额均超过250亿；中建信和也超过150亿。
中建八子净利润规模从赚钱能力来看，八局、三局处于第一梯队，一局、二局、五局处于第二梯队，四局、六局、七局处于第三梯队。总体来看，在中建八子内部，八局和三局还是非常拼的，也都冲在前面；一局、二局、五局虽然与2个老大哥还是有很大差距，但近几年势头发展也比较猛；倒是四局、六局、七局一直比较淡定，稳扎稳打专心经营好自己的一亩三分地。艳姐觉得，这套赛马机制下来，中建八子的强弱关系，就决定了未来的资源倾斜方向。
03 不甘心的中建壹品 中建八子内部的PK赛，还是要看八局和三局了。其实过去很长一段时间，三局都是老大，不过现在八局不论是在销售规模还是赚钱能力上都压三局一头：终于轮到了八局上位了。不过，艳姐也看到，三局和中建壹品似乎并不甘心。去年净利润三局只比八局低了5个亿，地产销售规模也只少了7个多亿，非常接近，到了几乎可以忽略不计的地步。所以，中建壹品在年初喊出了中建一流、行业领先、全国20强。而去年的TOP20是中交房地产的698.1亿。要知道三局的文化是：敢为天下先，永远争第一。在投拓端，今年前4个月，中建壹品非常凶悍：1月4日，在北京的首轮土拍上，中建壹品22.3亿元拿下北京羊坊地块；2月22日，中建壹品在北京又落一子，以48.76亿元的触顶价拿下了北京大兴区西红门镇地块；2月29日，中建壹品+湖北文旅联合体以总价总价51.79亿元拿下了深圳龙华一宗宅地，这也是中建壹品在深圳拿下的首宗宅地；1季度，中建壹品权益拿地金额174亿，位居行业第1；新增货值412亿，位居房企第2。4月，又以37.5亿收购上海杨浦宅地。相较于中建壹品的凶悍，中建东孚更显沉稳：1季度权益拿地金额27亿，位居第21位；新增货值51亿，位居第48位。3月，中建东孚在上海的第一批次土拍中，曾以26.6亿竞得宝山区顾村镇地块。此前中建东孚曾在宝山开发过中建阅澜山、中建熙江悦等项目，也算是深耕宝山了。另外，艳姐也注意到，中建东孚在虹口区还布局有2个住宅项目，一个位于江湾镇，总货值约30亿，一个位于海伦路的城市更新项目，总货值也超过30亿。这也是中建东孚在上海城央为数不多的几个住宅项目了。 总体来看，中建壹品今年拿地非常猛，土地质量也非常高。特别是近期中建壹品在上海杨浦的浦江之星项目非常出圈，海派产品力也能看到中建壹品对上海首个项目的重视和诚意，想必会大卖的。 中建三局重新拿回第一，莫非有戏？
结语： 想赢得尊重，就请登上土拍，这个正面战场。 想赢得市场，就请献出产品，然后登上决战场。 这一次，中建壹品都做到了，在上海滩土拍市场和楼市卖场都赢了。好像是一夜“空降”的网红一般，秒杀了已在上海深耕多年的一众央国企。出道即巅峰。 未来，让我们期待更好的中建壹品。
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