房地产板块近期缘何大涨？

上周以来，房地产（中信）指数出现了10个点以上的涨幅，港股地产板块则整体涨幅更大，多家港股地产公司自上周以来录得了40-50%的涨幅。地产板块久违的大涨，原因可能有几个方面：

第一、各地新一轮优化楼市政策“加码“。深圳、成都、南京等主要一二线城市出台了多项地产新政。优化政策主要包括地产”以旧换新“举措、全面放开限购、取消摇号选房等。市场预期更多一二线城市将在近期将发布更多相关措施，提振了相关板块的市场信心；

第二、外资对中国房地产板块态度转为看多，香港市场地产板块因此涨幅更大。4月26日，券中社报道，曾在2021年1月下调恒大评级至卖出的瑞银地产首席林镇鸿（John Lam），已转向看多中国房地产商。林镇鸿指出，在 1）政府政策发力、2）中国杠杆低于美日当年情景、3）供给减少供需可能在明年反转等因素的支撑下，2025年中国地产供需将会到历史平均水平，在21个主要城市土储较重的地产公司股票将上涨。受到瑞银转向看多的影响，港股地产公司本轮表现更为强势。

第三、从实际房地产销售来看，当前房地产销售中枢性振荡已经延续了接近一年，销售维持稳定的情况下，地产风险走向逐步缓释。2023年下半年至今，一手房销售实际上一直在中枢震荡。2023年年报地产公司继续大幅计提减值准备，使得行业整体录得较大幅度的利润下滑。但若地产在当前销量的位置筑底，即使回升幅度不大，则出于计提减值准备需求下降的考虑，地产企业利润亦将出现较大幅度的回升。当前房地产行业整体市净率已不足0.7倍，市场定价了较大的板块破产风险，未来估值重估的空间较大。

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