近期，多地房地产政策开始松绑，现已进一步优化了房地产市场政策，这意味着住房交易将不再审核户籍、社保等购房条件，也不再限制购买套数，住房项目不再实施公证摇号选房，而是由企业自行销售。自前，全国已有约 35 城放松限购政策，其中合肥、昆明、苏州、长沙等 22 城已全面放松限购，而北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍在维持限购政策。
近期地产政策频繁出台，中国一些城市正在逐步放宽或取消之前实施的住房限购政策，以促进房地产市场的交易和流通，短期或对地产市场有一定的利好提振。
4 月以来地产政策盘点
2024 年 4 月以来，地产政策频频出现，从中央到银行再到地方形成了政策闭环。
从政策看，主要包括货币工具，尤其是融资白名单的推出解决了市场一直聚焦的地产企业资金紧张的问题。除了货币工具还包括城中村改造、公积金政策、旧换新等政策。
白名单落地，地产企业再融资能力增强
自 24 年 1 月 5 日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，截至 2 月 28 日全国已有 31 个省有 276 个城市建立了协调机制，为项目开发建设交付提供精准融资支持。白名单与此前“保交楼”的“保项目”基调整体一致，突破点在于出险房企的优质项目融资不再会因集团债务而“一刀切”，意味着公司层面资金腾挪压力有望得到缓解。银行对接项目超 1.5万个，预计后续白名单贷款审批将持续落地，政策从从“一刀切”到“差异化”的转向。
住建部召开城市房地产融资协调机制部署会议提出，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，参会的有 35 个重点城市。从落地进展看，融资协调机制自提出以来快速落地见效。至 2 月 28 日，全国 31个省份 276 个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约 6000 个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超 2000 亿元，11 城入围项目占比接近 30%，与“保交楼”聚焦区域重合度高。
“白名单”对于优质项目的融资支持的作用或不局限于供给侧，沿袭“保交楼”的思路，通过改善行业整体交付预期也为未来购房者主体抉择的再转化奠定了一定前提，打消市场不良顾虑，并形成与“债务展期重组”、“保交楼防烂尾”、“折价去库存促回款”等并行的化债路径，再融资能力得到加强。
城中村改造盘活市场，每年拉动 6000 亿市场
城中村改造是盘活存量资源、改善民生、扩大内需、解决住房短缺问题的重要抓手。从去年开始，多次会议提出超大特大城市实施城中村改造，本轮城中村改造侧重于优化住房供给结构，推动构建大型城市租赁住房体系，重点提出与保障性住房建设相结合，努力发展各种新业态，实现可持续运营。近年来，上海、广州、深圳等城市健全工作机制，推动城中村改造工作取得成效。
重点城市城中村户数占比 28.0%，其中深圳、东莞占比超 40%；测算得出全国城中村建筑面积 57.5 亿平方米，重点城市城中村建筑面积 9.2 亿平方米，占全国 16%。城中村通常具有人口密度大、人均居住面积小的特点。我们参考各省市人口普查数据，假设人均居住面积小于 20 平方米的租户均居住在城中村，据此根据测算重点城市城中村改造空间广阔，预计每年建安费用达 6638 亿元，建筑企业有望长期受益。
投资建议:从新一轮政策看，目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。政策热点时间内，板块仍具备较好的关注机会。
建议关注：银行、房地产、工程建设、租售同权
600340 华夏幸福 600791 京能置业 600383 金地集团
000560 我爱我家 001914 招商积余 600048 保利发展
风险提示：因城施策，部分城市情况特殊，政策不及预期。
参考资料：
2024 年 4 月 9 日 天风证券 《房地产研究专题》
2023 年 10 月 9 日 中泰证券《城中村改造专题》
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