首提消化存量与优化增量，房地产行业迎重大政策利好

中信建投中央政治局会议房地产最新表述点评：首提消化存量与优化增量，房地产行业迎重大政策利好

4月30日政治局召开会议，其中涉及房地产部分，首次提及要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。当前房地产市场的库存及去化压力较大，是行业风险的主要矛盾来源。结合近期自然资源部的发文，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停宅地出让。均有助于在供需两侧齐发力，缓解去化压力，推动行业高质量发展。同时会议强调压实政府、企业及金融机构责任，有助于加速因城施策的优化及房贷利率下行。各地积极响应，“五一”前后已有多个核心城市放松限购。

事件

2024年4月30日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

2024年4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》提出，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。

简评

限制土地供应及首次提及消化存量房产，供需两侧双管齐下，缓解当前较大库存去化压力，多地已探索推动“以旧换新”。当前房地产市场的库存及去化压力较大，是行业风险的主要矛盾来源。根据统计局数据，截至2024年2月末，商品住宅待售库存面积达4.1亿平，同比提升23.9%，创2017年初以来新高；根据克而瑞统计，截至2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月，其中有41个城市的去化周期超过36个月。自然资源部的新政要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停宅地出让，有助于在供给侧缓解去化压力。同时近期郑州、长沙、南京等多个重点城市都出台了相关政策支持住房“以旧换新”，包括了地方国资平台收购居民二手房，售房款用于购买新房等形式。但当前各地的政策均处在探索阶段，配套资金、统筹方式等相关细则仍有待完善。本次政治局会议首次提出了“统筹研究消化存量房产的政策措施”，将有助于各地盘活存量成熟模式的形成，推动一、二手置换链条的通畅，促进房地产行业新发展模式的构建及高质量发展。

供给侧优化增量住房，更好满足市场改善性需求。由于过去“限墅令”及“70/90”等政策的限制，众多核心城市主城区的改善型产品供给受限。会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”。有助于在供给侧推动各地进一步放宽地价限制、产品限制等相关政策，推动高品质住宅的入市，满足市场多样化的改善性需求。

压实政府、企业及金融机构责任，加速推动政策优化及房贷利率下行。会议强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任”。预计本次政治局会议将加快核心城市的调整政策优化，推动各地的“保交付”工作，缓释交付风险。同时会议提出“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具”，结合近期南昌、青岛、东莞等多地阶段性取消首房个贷利率下限，我们预计后续房贷利率仍有一定下行空间，有助于降低居民住房购置成本，稳定市场需求，实现供需再平衡。

各地积极响应，“五一”前后已有多个核心城市放松限购。近期有多个核心城市出台了限购放松的政策，包括北京时隔13年优化住房限购政策，对五环外增加1套购房指标；成都、长沙全市范围内取消限购；天津放开市六区120平以上新房限购等。预计在新的政策基调下，未来将形成一线城市的房地产调控政策渐进式优化、二线城市全面取消限购的政策调控格局。

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