在经历了公司管理层的剧烈动荡之后，大悦城在2023年迎来了业绩的继续下调。
好消息是，大悦城的净利润终于扭亏为盈了，算是挽回了央企的颜面；而坏消息是，归母净利润仍巨亏14.65亿元，而大悦城的少数股东，赚了15.87亿元。
我们在此前的文章中就曾指出，大悦城的净利润分配很“诡异”。如今看来，这种情况仍在继续。
就财报来看，2023年的大悦城，过得并不轻松。
销售表现不尽如人意，土储拿得也少了，筹资性现金流还大幅净流出。
不多的亮点，包括大悦城开了五家商场。
这种商业地产项目很有优势，可以通过REITs等各种方式，来筹集资金。
实在不行，大悦城还可以出售旗下的商业地产项目，既回流了资金，还改善了盈利指标。
一举两得。
公司股东巨亏，少数股东大赚15亿
近日，大悦城公布相关财报数据，2023年公司实现营收367.8亿元，同比下滑了7.06%。
净利润方面，大悦城在2023年录得1.21亿元。要知道，就在2022年，大悦城的净利润还巨亏22.23亿元。终于，大悦城守住了央企的颜面。
不过，虽然大悦城的净利润扭亏为盈，但是对于上市公司的股东而言，心情并不美丽。
要知道，在2023年，大悦城的归母净利润仍然巨亏14.65亿元。
相较于2022年-28.83亿元的归母净利润，虽然亏损少了一半，但还是令市场大为惊讶。
而亏损的原因，最主要的是计提减值影响。
根据大悦城公告，2023年公司计提金额达到了46.98亿元。其中最多的是计提存货跌价。
大悦城在公告中称，房地产行业整体承压，位于武汉、济南、常州、义乌等城市的项目出现减值迹象，公司针对部分项目计提存货跌价准备36.50亿元。
对于这种计提减值，不论是不是基于出清不利消息、美化后续业绩指标的考虑，反正这种操作是可以接受的。
不过，最让公司股东憋屈的是，辛辛苦苦过了一年，上市公司搞了巨额亏损，但是少数股东却赚了个盆满钵满。
数据显示，2023年，大悦城的少数股东损益高达15.87亿元，较去年同期增长了140.37%。
要知道，大悦城的少数股东权益占比高达七成。正常情况下，少数股东权益占比应该和少数股东损益占比基本一致。
而当下的情况却是，权益占比近三成的大悦城上市股东，持续亏钱；而权益占比七成的少数股东，却大发利市。
简单来说就是，亏钱亏上市股东的，不耽误少数股东发财。
我们此前的文章也曾经讲到过，这种“诡异”的现象，从2019开始就持续存在了。
另外，从财报中看，归属于母公司所有者的净利润亏损了近15亿元，但少数股东却拿走了15亿元的利润。且这种的情况，自2020年来便一直存在。
大悦城的股东们，真是苦命。
销售不佳收敛拿地，面临流动性风险
从2023年的财报数据来看，不只是盈利指标，大悦城哪哪都不如意。
首先来看销售端。
数据显示，2023年大悦城实现销售额461亿元，同比下滑18.8%，销售表现不及同期TOP50房企（销售额平均跌幅约16.3%）。
更为需要警惕的是，大悦城在重点城市的销售表现下滑明显。
根据财报披露的销售明细显示，大悦城在上海、杭州、昆明、台州、厦门和南昌等地销售贡献降幅超50%，尤其是上海、杭州销售额同比降幅近95%和74%。
连上海和杭州这样的热门城市都掉链子了，可想而知，大悦城的销售端压力有多大。
再来看土储方面。
数据显示，2023年大悦城仅新增3宗地块，土地总价款63亿，同比降幅约34%，按金额计拿地销售比仅为0.14。
如此谨慎的拿地态度，并不是不好，只是有悖于大悦城的央企地位。
要知道，在这场行业下行周期之中，只有央国企保持住了一定的扩张姿态。毕竟，这种逆势超车的机会，非常难道。
但是大悦城却没有了扩张的底气，截至2023年底，末大悦城剩余可开发计容建面1976.5万方，较年初下滑17%。
最后来看债务方面。
得益于大悦城力抓资金回笼的操作，其全年经营性现金流净流入106.42亿，而投资活动现金流净流入64.45亿。
但是，回笼这么多钱，也架不住大悦城全年需要偿还的债务更多。
在2023年，大悦城的筹资性现金流净流出243.29亿元，使得其账面上的现金减少17.6%至300.8亿元。
300亿元可不是小数目了，但是若扣除受限制现金之后，大悦城的非受限现金短债比将从上年年底的1.85，下滑至1.07倍，也就是刚刚覆盖短债。
别看大悦城贵为央企，其所面临的流动性风险，也是有的。
商业提供融资保障，最不济还能卖资产
当然，大悦城的财报也有亮点。
根据数据，2023年，大悦城实现投资物业及相关服务营业收入53.93 亿，同比增长24.35%；购物中心业务销售额347亿，同比增长37%。
还得是商业地产项目，尤其是这种商场，算得上优质资产。
而在2023年，大悦城实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇5个商业项目的开业。
截至目前，大悦城的商业项目全国布局45个(重资产30个+轻资产15个)，其中在营项目34个(含轻资产和非标准化产品)，在建、筹备的项目(含轻资产)11个。
从数量上来看，大悦城的商业项目是不少，但是其所面临的一个问题在于，是一些商业项目的推进缓慢。
比如南京江北大悦城，这个在去年3月就启动的项目，目前陷入了停工的风波。
再比如济南大悦城，目前仍处于拟建状态，未有标明开工日期，累计总投入也仅有2亿元。
优质资产是不假，但是大悦城的商业项目还得接上趟儿。
而商业项目之所以称得上是优质资产，首先是它能够提供稳定的现金流，妥妥的“现金奶牛”。更为重要的是，它能够通过经营性物业贷等多种形式，为房企提供现金流的支持。
综上来看，这种投资性物业，包括商场等物业项目，在当前融资环境仍然趋紧的背景之下，意义重大。
实在不济，大悦城还可以卖相关物业项目。
比如在2022年8月，大悦城就要出售上海中粮海景壹号5号楼、6号楼和7号楼三栋公寓楼。
这样做的目的，既回笼了资金，又可以改善盈利指标。
只不过，在这场央国企逆势扩张的大背景之下，同样身为央企的大悦城，居然靠出售资产来减轻压力，确实有点丢面子了。
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