近期关注房地产的小伙伴应该有观察到，自从4月末中央政治局会议召开后，全国各地都密集出台了许多优化调整的地产政策。
其中也包含了许多发达省会和一线城市，例如北京、天津、上海、南京、武汉、深圳、杭州等。
部分地产政策的主要内容
数据来源：公开数据、广发基金
A股市场也对这些政策利好做出了积极的反应。
在五一假期前后，房地产板块迅速反弹，房地产指数（中信）上涨12.24%，跑赢沪深300指数8.34个百分点。
其中，有37只个股区间最大涨幅超20%，约占行业中的35%。
数据来源：Wind，区间2024.4.25-2024.5.7
地产政策的密集出台和股市的近期行情吸引了很多关注，也有许多朋友在观望和犹豫是否要入场地产相关的基金。
所以，今天我们就和大家一起来聊聊近期行情背后的原因，以及可能存在的投资机会和风险。
01 为什么地产近期涨幅如此迅猛？
密集扶持政策的出台当然是一个重要的事件催化因素。
但政策的利好是否能够实际转化为股市强势的上涨行情，还需要估值、基本面等多方面的因素配合。
估值和技术面
从估值面来看，从2021年开始，房地产行业基本面开始下行，至2022年下半年归母净利润开始为负，估值从2019年开始长期处于低位，PB破净。
数据来源：Wind、广发基金，统计区间：2014.1.1-2024.5.7
从技术面来看，在和比较热门的计算机行业进行对比后，可以发现房地产行业交易量和振幅相对不大，且长期处于【低热度+低估值】的位置。
数据来源：Wind、广发基金，统计区间：2018.1.1-2024.4.30
【低热度+低估值】意味着地产板块处于相对低拥挤、持有的潜在反弹空间大、而当前关注度低的位置，这也为后面的反转上涨带来了基础。
如果在政策推出前，就已经有较高的估值和拥挤度，那么可能也很难将本轮政策的利好实际转换到股市反应上。
基本面
实实在在的交易，更能说明市场信心的回暖。
我们整理了今年重点城市二手房的周度成交量情况，可以看到：
自2024年第8周以来，重点城市二手房成交套数同比不断增加；
第17周二手房成交套数同比首度回正，市场慢慢从之前的低迷状态中恢复过来。
数据来源：Wind，其中二手房所选城市包括北京、深圳、杭州、南京、青岛、厦门、扬州、东莞、无锡、南宁、大连、佛山、金华、江门、衢州
因此，从二手房交易量来看，近期各地连续公布的利好政策可谓是产生了立竿见影的刺激作用，而这种正面的市场反馈，也成为了支撑本轮房地产板块上量的信心来源之一。
02 超涨风险下，如何把握房地产上下游投资机遇？
房地产行业短期内的快速反弹，引起了部分投资者对超涨风险的担忧。
的确，在没有更多数据支撑地产销售和投资持续回暖前，我们需要谨慎一些，不应急于下结论认为房地产市场已经完全复苏，并且能够消化相对较高的估值。
然而，即便在这种不确定性中，我们仍然可以通过深入分析在房地产政策扶持、基本面回暖的相关上下游行业中寻找到投资机会。
一方面，这些行业会受到地产回暖的带动，产生需求和价格的改善；另一方面，他们也可能会像“蓄水池”一样，接收到一些由地产情绪外溢而流入的资金，从而推高相关行情。
因此，我们也整理了房地产行业从施工到交付使用息息相关的上下游产业链。
可以看到，上游以工程机械、黑色金属、建材等工业原材料为主，下游则包含家电、家居、汽车等各种消费品。
房地产相关的上下游产业链
数据来源：广发基金
在进行投资前，我们还需要对行业当前的性价比进行评估，避免冲动追高的行为。
我们可以从估值、拥挤度、景气度三个方面来进行行业的比较和分析。
一般来说，可以用PE、PB的分位数情况来衡量估值，换手率衡量交易拥挤度，而ROE、净利润等财务增长指标对应景气度，因而可以将这些行业的情况，用下面的表格和气泡图进行总结：
房地产上下游估值、拥挤度、景气度情况
数据来源：Wind、广发基金，行情数据截止日期：2024/5/9，财务数据截止日期：2024/3/31；图中估值指标的数值越高，代表当前越被低估
从行业气泡图来看：
汽车、轻工制造、机械都是具有不错的景气度和估值的行业，拥挤度也不是非常高，大家可以持续关注。
家电的估值和景气度虽然也不错，但近期的换手率在行业的历史分位数上是比较高的位置，可能存在一定的拥挤性，可以适当谨慎对待。
当然，这些数据都不是固定不变的，大家也可以按照上面的思路，持续跟踪最新的数据，综合挑选一些估值合理、拥挤度不高、具有一定景气度的行业进行基金的配置。
如果感觉自己很难把握这种热点主题的机会，也可以考虑选择基金投顾，将投资的难题交给专业的人哦！
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不知道大家怎么看待近期密集出台的地产政策，是否会影响自己的购房决策呢？而A股市场上，你认为哪个方向会受益最多呢？
期待大家在评论区分享自己的看法！
本文作者：广发基金投顾团队仲忆
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