2024-05-15，中银证券发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，4月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑+外资进场带动板块行情。
报告具体内容如下：
新房：4月供应转弱，新房成交较3月环比下降，不过同比降幅持续收窄，市场缓慢修复中。4月40城新房成交面积环比-17.9%，同比-38.9%，同比降幅较上月收窄了10.4pct；1-4月累计成交同比-44.3%。根据克而瑞，4月房企供应规模转跌，30个重点城市新增供应930万平，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值。
预判5月，我们认为，新房成交规模或将延续低位波动，一方面考虑到去年5月的基数仍然不低，另一方面，5月房企推盘积极性有所回落，预计供应量环比减少，根据克而瑞，5月28各重点城市预计新增供应766万平，环比下降24%，同比下降27%，不同能级城市或将呈现明显的分化行情，一线城市5月预计供应量同环比均增长17%，二三线城市同环比齐跌，降幅均约3成。
4月各城市能级新房成交同比降幅均收窄，一线城市单月同环比降幅、累计同比降幅均小于二、三四线城市，市场修复程度好于弱能级城市。
1）一线城市：4月新房成交面积环比-2.4%，同比-30.7%，同比降幅较上月收窄了13.4pct；1-4月累计成交同比-36.7%。其中4月北京、广州环比持平，同比分别下降54%、27%；深圳环比+2%，同比-21%；上海环比-6%，同比-20%。根据克而瑞，北京、深圳供应在上月集中推货后略显乏力，规模环比均下降7成以上，上海第四批次新房集中入市，推货量较三批次有所下降，4月整体新房供应下降41%，广州供应环比-30%。一线城市在推盘普遍减少的情况下，成交的下降幅度小于供应，可见整体市场处于稳步修复当中，不过成交量仍处于同期低位。
2）二线城市：4月新房成交面积环比-18.3%，同比-44.0%，同比降幅较上月收窄了6.8pct；1-4月累计成交同比-48.2%。南京、福州在上月低基数下供应有所增长，带动新房成交面积环比增长19%、56%；武汉、杭州供应规模环比下降4成左右，新房成交面积环比降幅分别为19%、37%，同比降幅分别为38%、66%；武汉、苏州、青岛处于筑底阶段，整体延续低位波动，新房成交面积环比降幅相对较小，分别为19%、20%、9%，同比降幅分别为38%、50%、15%；部分弱二线城市持续回调，济南、南宁，新房成交面积环比降幅分别为48%、53%，同比降幅分别为44%、70%，成交动力略显不足，这些城市基本以刚需客群为主导，当前购买力趋紧，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。
3）三四线城市：4月新房成交面积环比-27.5%，同比-36.7%，同比降幅较上月收窄了14.2pct；1-4月累计成交同比-43.1%。三四线城市分化显著，泰安、焦作、温州、金华、江门、韶关、佛山新房成交环比大幅下降，莆田、台州、扬州、惠州环比上涨，除金华、台州同比增长58%、22%以外，其余三四线城市同比均下降20%以上。
投资建议 4月成交同比降幅持续收窄，在近期核心城市政策宽松的带动下，短期部分城市的市场活跃度或出现提升，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，成交回升的幅度和持续时间仍待观察，全国基本面的复苏则需要较长的时间。从板块投资的角度来看，当前地产板块估值处于低位水平，地产股的底部也已基本明确。核心城市限购集中放松后，我们认为，短期内地产板块行情仍会延续，同时，市场对于一线城市进一步松绑限购仍有期待，这对于后续板块行情或也将起到一定的支撑。但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。后续如果有更加明确的“消化存量房产”的细则，可能将会成为本轮板块复苏的锚。现阶段地产板块逻辑为“定调转向+需求端政策宽松加码+外资进场+市场回暖后房企现金流压力减轻”。
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团。3）二手房成交回暖带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。 风险提示 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
$越秀地产(HK|00123)$$华润置地(HK|01109)$$恒生高股息ETF(SH513690)$
文章来源：中银证券
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