地产股从4月下旬以来, 出现了强势上涨, 不少个股都有了百分之几十的涨幅, 有的甚至已经翻倍。 受此影响, 银行、 保险等大权重股也随之拉升, 这直接促进了港股的持续上涨, 也对A股起到了较大的稳定作用。

这一轮地产股上涨的性质, 还只能定性为超跌反弹。 实际上, 涨了这么多, 可保利、 万科这些地产龙头还没跑赢今年沪深300的涨幅。 后面会迎来分化过程, 对于投资者来说, 分清楚捡金子还是飞蛾扑火, 是至关重要的。

促进地产股上涨的一大因素, 是几个主要城市放松或者取消限购, 还有就是明确要加大去库存的力度, 有些城市已经开始直接用现金买商品房。 这对销售持续低迷的市场来说, 感到了雪中送炭的暖意。

但地产开发行业的困境走到今天, 存在的问题是数以十万亿来计算的, 需要一个足够长的时间来化解, 不是一朝一夕就可以终结。 尤其是这一轮去库存, 和2014年那一波有很大不同。 当时房企只是销售困难, 但除了极少数房企之外, 各家基本没有信用问题, 融资渠道也都是畅通的。

而如今的市场上, 已经暴雷的房企, 融资渠道是关闭的, 这几年因为要还各种债务, 优质资产大部分都已经变卖了。 现在剩下的项目, 普遍位置不佳, 剩余房源也都是卖了几年都卖不出去的。 对于这些公司来说, 项目所在地可能原本就不在限购区域内, 后面即便市场开始转暖, 他们也是受益有限。

更何况, 现在开始购买存量项目的资金, 对项目的选择是有门槛的, 给出的购买价格也并不高。 这能解决的, 主要是一些地方城投和地方国企开发商的问题, 普通的项目基本享受不到雨露滋润。

在商品房销售下滑仍未见底,股市整体资金依然有限的大背景下,就当下而言, 地产股无论是基本面还是资金面, 都不具备整体持续性拉升的条件, 后面分化是必然。对有的股票来说,涨得快就意味着跌得急,千万要慎重。

真正能享受到支持红利的, 主要是在原来的限购区域( 尤其是在一线城市和热点二线城市核心区) ) 内拥有大量土储和项目的央企、 国企。 这些公司信用良好, 融资渠道畅通, 手里的优质货源充分, 只是受限于行业大环境, 销售进度较慢。 随着限购条件的放松, 其优质项目会迎来更好的销售环境, 对短期销售业绩会有明显的拉动作用。

而一些地方国企, 尤其是一些与地方上关系密切的城投公司, 会直接受益于项目的大宗交易。 从目前看到的情况来说, 资金总量上可能并不是非常大, 但具体到某个公司, 就可能会起到雪中送炭的效果。 今天, 不少城投公司都是大涨, 这是有真金白银支持的。

而对大多数已经暴雷的房企来说,由于信用已经缺失,手里又没有优质土储,原有的产业链条都已经损失殆尽, 后面只能是排队转产甚至退市的过程。 利好和它们关联不大, 最多是还债的速度能加快一些。

看看一些内房股的成交, 几千万就可以拉出20%多的涨幅, 有的甚至靠着每天几十万的成交额, 几个交易日股价就翻倍了。 这些后面还是要还回去的, 只看到股价涨就往里追, 就是飞蛾扑火了。


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