房地产：四问去库存，再Call地产股底部已现

国金证券房地产行业专题研究报告：四问去库存，再Call地产股底部已现

一问：去库存模式与路径如何？现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。代售模式是目前落地最多，在各地房协及中介协会牵头下，开发商及中介机构自发组织此类活动，最易推行，但效用较低。旧房换购模式是指地方政府收购居民端存量房作为保障房/人才房等，而售房款用于购买指定新房项目。回购收储模式即地方政府回购开发商已竣工未售的商品房，收购后主要投向保障性租赁住房、公租房、人才公寓等。发放补贴模式属于配套支持，降低成本，居民出售旧房后在一定期限内购买新房，即可获取相应的财政补贴。旧转保模式类似“政府统租”，政府一次性支付5-10年的租金给业主，获得旧房使用权并将用于保障性住房，房屋产权仍然归业主所有。从现有模式看，新房端的去化主要以央国企和城投项目为主，更加利好此类房企。

二问：去库存落地资金何处来？地方政府加杠杆能力有限，中央的政策和资金支持是关键。地方政府发债空间有限，仅部分发达地区能继续加杠杆。2023年仅北京、上海两市债务余额/债务限额比例在90%以下，而重庆、黑龙江、山东、青海和河南五省市债务余额/债务限额比例超过99%。中央政府杠杆率较地方政府更低。截至2024年月，地方政府杠杆率32.8%，较中央政府的23.9%杠杆率高出8.9pct。在去库存的五种模式中，旧房换购模式（政府收储居民住房以旧换新）和回购收储模式（政府收储开发商现房项目）能为市场带来有效的流动性，同样也需要较大规模的资金，预计PSL、专项债、特别国债等将是本轮去库存的资金来源。

三问：去库存需要哪些配套政策？需求端因城施策应放尽放，房贷利率有望持续下调。在房地产去库存，推进房地产新发展模式背景下，商品房限制性措施预计将逐步退出历史舞台，目前全国范围内仅北上广深四大一线城市、天津市内六区120平以下住宅、珠海横琴粤澳深度合作区及海南省全域仍在执行限购。一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限限购等方面落地。当前全国（除北京主城六区）首套房贷利率进入3+%时代，而对标2014-16年周期，从基准利率下调幅度、房贷利率打折水平看，房贷利率均还有下降空间。

四问：去库存是否标志地产股底部出现？去库存促进市场预期转向，地产股价和估值底部已现。地产股价反应预期变化，转向早于基本面变化。对标美国地产，2008年底和2009年初美国落地系列金融救市措施落地，给市场带来向好预期，房地产企业基本面虽未企稳，但股价先行。美国新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿（Horton）等美国头部房企的股价底则出现在2009年1月，而后波动上行。股价和估值反映预期，基本面修复或滞后。对标中国航空业，其基本面业绩在2020-2022年连续三年亏损，而由于市场对未来的修复有预期，估值底在2020年一季度末即出现，此后PB估值呈持续波动上行态势。430政治局会议提出房地产去库存，能促使市场预期的转向——从“房地产基本面持续下行”转向“能预见基本面的筑底”，标志着地产股价和估值的底部出现。

风险提示：投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。基金有风险，投资需谨慎。

免责声明：转载内容来自机构研报摘要、公开权威媒体报道，仅供读者参考，版权归原作者所有，内容为作者个人观点，版权归原作者（机构研究员、媒体记者）所有，内容仅代表作者个人观点，与建信基金管理有限公司无关；不作为对上述所涉行业及相关股票、基金的推荐，也不构成投资建议。对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本公司不作任何保证或承诺，请读者仅作参考。如需购买相关基金产品，请关注投资者适当性管理相关规定，做好风险评测，选择与之相匹配风险等级的产品。本文只提供参考并不构成任何投资及应用建议。如您认为本文对您的知识产权造成了侵害，请立即告知，我们将在第一时间处理。

#深圳房地产政策迎重大调整#$建信消费升级混合(OTCFUND|000056)$