昨日房地产利好频出，引爆房地产股行情，共有二十多个涨停。
众多利好中，除了传统的降息降首付外，住建部还提出各地方政府可回购存量住宅及闲置未开发土地。住建部还提出，未开发土地可“流通转让”。
这个政策可谓前所未有，要知道，商品房土地是不允许自由流通的，因此以往会设立项目公司，以转让公司股权的形式间接实现所拍下土地的流通。但是转让股权涉及到债务问题，非常繁杂，转让土地就简单得多。
这个政策对拥有大量土储、土地成本低的房地产公司非常有利。而如果土地成本高，最多只能算“救命”，谈不上多好，因为这几年土地拍卖价呈下行趋势，而且无论是政策回购还是流道转让，还得在已经降低的市场价格上再打个折扣，相当于亏损转让。
而对于世荣兆业来说，其在珠海斗门区拥有140万方（建面）土储，及44万方在建项目，其土地皆在上世纪九十年代获得，几近零成本。如此庞大的土地资产，在其报表上没有反映（典型的隐蔽资产）。
珠海斗门区土地市价大约为6千元，假设五折转让或由政府回购，这184方土地价值（不计建筑部分）达55亿元，按30%综合税率计，税后约38亿元，合每股4.7元，则每股净资产由5.93元变成10.6元。
由于世荣兆业财务非常健康，没有一毛贷款，财务成本为负值，因此要大股东同意五折出让土储，估计大股东不会同意。但妙就妙在，大股东因违法被罚，所持股份（6亿股，74%）即将被法拍。大股东换人后，因存在巨大的套利空间（按6元拍卖价有70%盈利空间），大概率会迅速出清原有房地产资产，获得直接的收益，同时又获得一个干干净净的上市公司。
简单梳理一下：1）房地产新政将推高土地价值，且获得快速出清的新途径；2）大股东股易主，存在快速出清的强烈动机；3）与帐面值相比，实际净资产增加70%以上。
综合评估，世荣兆业一年内目标价11元，距离当前股价（6.10元）有70%以上的盈利空间。
注：土地转让是否需缴土增税，本人不太在行，在此假设只缴所得税及附加。
#房地产大招！住房贷款政策再度调整# $房地产开发(BK0451)$ $世荣兆业(SZ002016)$
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