财通地产 欧阳之光:
我不确定当前到底是如同14年底那波持续一年大行情的开始，还是22年三支箭和去年下半年房认房不认贷行情的重演。
客观来说430到517这一轮政策组合拳系统的针对了需求不振的三个核心问题: 房价预期差， 购房能力差， 房企交付风险。
1. 房价预期差:来源包括心理层面与现实层面，心理层面源于过去持续的调控与房住不炒的定调，现实层面源于行业新房高库存，二手房高挂牌量，行业供需失衡带来的实际成交价下降。放松高能级城市限购，首套首付比例突破历史下限至15%对于心理预期的修正效果或大于短期的实际效果（当前居民购房的平均首付比例在6成以上）。而政府下场收储也将实际降低行业库存，改善供需关系，帮助价格企稳。
2.购房能力差: 核心来源于居民收入下滑，本轮地产政策不能增长居民收入，但一定程度降低了居民的购房成本，全面取消房贷利率下限，同时下调5年期以上首套公积金贷款利率至2.85%，我们认为2.85%应该是目前的房贷利率的隐形下限，如果突破的话，那缴纳公积金讲没有意义，参考上一轮公积金调降与执行最低房贷利率的息差，未来首套房贷利率或可进一步降至3.0-3.2%的区间范围内。相交之前lpr-20bp下限3.75%仍有60个bp左右的调降空间。
3.房企交付风险: 进一步强调保交楼，升级白名单，打通政府回购土地等系列政策不再赘述。
可以说从政策释放的信号意义看，当前政府对于扭转地产基本面的态度与14年底可做对比。但客观说，截止到目前的政策力度相较15年真金白银几万亿棚改的力度仍是九牛一毛。同时居民的资产负债表的健康程度，居民加杠杆空间，城镇化率等真正支撑地产销售的基础也比14年有不小的差距，那么要重现14年那一轮基本面的恢复路径，政府需要付出比上一轮更大的努力，同时考虑后续需求，量价重新回到一个高位又能企稳多久呢？
所以我个人理解未来最大概率的路径演绎既不是14年也不是过去两年历史的重演，一方面政府无法接受当前地产销售-30%，投资-10%以上的下滑，但也没有足够的余力推进地产基本面彻底v型反转，也没必要去破坏过去这么多年的调控成果。把行业从量价负循环中打破，量价能够在新的合理平台上企稳，走出一个略微上翘L型（销售同比由负转正，10%以内）就已经是理想状态。
我们再来看当前投资逻辑，短期仍是情绪博弈为主，一方面可能出现部分城市基本面脉冲式修复（深圳似乎已有迹象），一方面政策在执行层面仍将持续落地且仍有空间，行情不至于像核心政策刚出时那么猛烈，但是方向上应该还是向上的。市场对于政策效果的观测期至少要持续到6月，毕竟6月是地产传统的成交高峰，如果到6月依旧不见销售量价的企稳，而政策又没有应对的话，那将有较大下行压力。
而从中长期看，基于我们对于未来基本面最大概率的判断（销售一定会比现在好，但不会猛烈增长），在行业最差的时候经营的还不错的企业（绿城 越秀 招蛇 中海 华润等），未来一定会更好，而当前已然极其困难的企业也较难从自身的负循环中解脱出来，困境反转的概率不大。
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