天津资深酒店投资人冯华胜，自2008年起就从事酒店行业，是酒店运营管理专家；2015年后，出于对酒店行业的信心与对自己的挑战，他开始下海投资酒店，从事非标酒店的收购与运营。
2018年时，冯华胜和合伙人一起，作为小股东参股了一家全季酒店。出于对华住集团的信心，2021年时，他租赁了天津市郊一处综合素质上乘的物业，以品牌差异化组合的投资策略，先后加盟了全季和海友品牌。
其中2023年9月上线的海友酒店（天津北辰儿童医院店），开业半年多以来，数据超出预期。2024年4月月均RevPAR195+元，OCC高达112%，按照目前的经验状况来看，酒店预计能在3年内回本。对此，冯总有哪些投资、经营经验？
项目名称 |海友酒店（天津北辰儿童医院店）
投资人 |冯华胜
项目背景
一、投资背景
从酒管公司员工，到创立运营人才服务公司，再到现在下场投资酒店，并不是一蹴而就的过程。
2008年到2015年，7年的时间中，我从酒店基层、经理，升任到酒店品牌的城区负责人，对于酒店的投测、筹建、经营都有了深入的认知，让我在后续的酒店投资中也少走了很多弯路。
2018年时，我与几个合伙人朋友一起买了天津某全季酒店的部分股份，我负责酒店的经营管理，在点点滴滴的管理过程中，我逐渐了解了华住的模式和优势。
2020年初，我了解到天津市北辰区瑞景街道有一处展示面不错的物业在招租，面积近8000㎡，物业综合素质上乘，这时是特殊时期，因此拿到了较低的租金。
拿到物业后，我的第一想法就是投资全季，因为周边全季还是空白。由于物业面积太大，如果都做全季，预计有150间房以上，我们评估了周边市场和人群结构，决定采用“中档＋经济型”差异化品牌组合的投资方案，获取更广阔更多元的客源。
最终，我们用3-6层做了全季，留下整个2层空置面积共1250㎡，计划做一个经济型酒店。22年底全国放开后，我们马上走流程，在2023年初加盟了海友，做全新建6.0产品。
二、项目位置
该物业位于天津市北辰区西南部，属于郊区，但紧挨着天津市内六区，且物业西边300米处即为天津地铁1号线瑞景新苑站，交通便利。
从物业外部配套来看，周边有两所高校，两家三甲医院，西边紧挨两个大型综合体，东南面紧邻着一个国际鞋城，能够带来订货、商务往来的商旅客人和个体商户。
从物业本身来看，一共6层，楼体方正，酒店部分位于2-6层，大堂位于一层。3-6层，在2021年筹建了全季酒店；2层和一楼的部分，留给了海友酒店。
三、选择品牌的过程
因为我们是先筹备了全季酒店，考虑到大体量的中档酒店在郊区难以保障入住率，所以用了3-6层6500㎡的面积，排了117间客房。剩下的2楼整层，考虑到品牌差异化组合投资，能会对于我们占领市场更有帮助，于是我们就准备加盟一个经济连锁酒店品牌。
在全季酒店装修的几个月内，我们对于华住集团旗下的酒店品牌认知也渐渐丰满起来，旗下主打“极致性价比”的经济型酒店品牌海友，通过打造干净普适的酒店客房和高效便利的自助服务，以极致性价比的价格为大众出行者提供国际标准的住宿体验，无论是对于物业、客房面积的标准，还是产品造价，均十分适配该物业。
因此，2023年4月，我们加盟了海友，1250㎡做了43间客房。
选择品牌原因：
1、物业面积与品牌要求适配度高
投资了全季后，剩下的二层+一层部分面积为1250㎡，可以打造40+间客房。而海友品牌对于物业的标准为：物业面积不低于1000㎡，房间数量不低于40间；物业位置交通便利，靠近交通枢纽、大/专院校、二甲三甲医院、大型景区、商业区及开发区、工业园区。这个物业标准，与物业的自身情况配适度高。
2、低收费、高收益、高效率，投资更有保障
项目投测于疫情期间，疫情3年，酒店行业加速洗牌，不少单体、规模化程度不高的酒店经营状况岌岌可危乃至退出市场。拿我们公司旗下运营的约40家门店来看，在疫情期间，业绩也远不如前，确实和华住体系的品牌拉开了很大的距离。
因此，选择一个具有竞争力的酒店品牌，这是我在投测期间的投资前提。
而华住集团旗下的海友酒店，在全国有超过2.18亿会员的支撑，入住率更有保障。对于投资人而言，海友品牌有“低收费、高收益、高效率”的加盟优势，加盟这样的连锁品牌，投资更有保障。
3、项目整体投入小
在投测期间，我了解到海友6.0模板造价，全新建店为5.5万元，开发人员给到的项目总投资预估值为260万元，这个投入符合我的心理预期。另外，海友6.0强化装配式装修，整合所有设计单元，以拆解制作，组合安装的方式，解决装修的时间以及困难，可灵活适应各种空间条件，营建起来比其他品牌快很多，工期3个月左右。
项目数据
一、装修进展顺利，总投资成本控制佳
2023年4月，我们与海友正式签了加盟合同，就启动了设计和营建。
我们使用了华住线上总包装修队，施工经验丰富，了解品牌标准，省心、省力、省时。
由于一层有正在营业的底商，客房卫生间采用同层排水，二层整层垫高了30公分，走横管，将排水管道延伸到墙外，从墙外汇集到一个主管中，再将污水统一排放。二层的管道施工及垫高工程大概花费了10多天。
物业条件非常好，是一个14米宽的长条板楼，中间为走廊，两边为20㎡左右的单间，这个格局，本身就与酒店排房面积十分契合。海友酒店的筹建均按照品牌方的装修标准与流程一步一步进行，过程顺畅，也极大缩短了装修周期与总投资成本，几乎没有特殊项和增项。
最终，1250㎡，总共落地了43间客房，套内面积为20㎡左右，每间客房均为明窗，作为二线城市的经济型酒店而言，客房的舒适度已然不错。
酒店的总投资成本在260万元左右（其中消防改造花费了将近20万元），单房造价5.58万元（不含消防）。值得一提的是，总投资成本和投测期品牌方预测的基本一致，这归功于总包队伍丰富的施工经验。
二、经营期：经营数据远超预期，预计3年内回本
酒店于2023年9月4日开业，刚好赶在国庆前一个月开业，可以为国庆黄金周进行铺垫、预埋，承接国庆周的业绩。
在销售预埋上，店长做了细致的工作，包括提前对外的宣传、销售，也签了不少酒店周边医院、餐饮、差旅客人的协议单子，包括OTA平台上酒店信息的维护与销售等，为开业期间酒店的运营奠定了扎实的基础。
酒店开业爬坡期的数据，远超我们预期。在开业前，我们预期入住率为70%，爬坡期3-6个月。然而开业以来入住率高达95%，月均RevPAR160元，在同区域同档次酒店内处于第一梯队。
酒店在携程上的评分4.8分，美团5.0分，客户体验反馈很好，不少用户表示：酒店出行便利、工作人员热情礼貌、客房宽敞舒适、隔音好很安静等。
进入2024年，酒店经营非常稳定，几乎天天满房。2024年4月客房RevPAR提升到了195元，OCC高达112%。相信在即将到来的暑期，酒店业绩还会有质的提升。
我们这家海友酒店以年轻客源、休闲客群、个体商户为主。酒店70%左右的订单来源于华住会会员，10%+预订来自OTA平台，另外也有少部分散客、小时房和协议客户。
按照开业半年多的经营数据来看，保守估计能在3年回本，如果发展好的话，2年半应该就能收回投资成本。
项目满意点
一、店长专业能力强，管理有方
我对门店的店长特别满意，她虽然身兼两家门店（除了海友酒店外，还兼任同物业内全季酒店）的店长岗位，但是工作依然井井有条，具体表现为：
其一，专业能力强；
据我的了解，店长是从华住基层做起的，从前台到前厅经理到客房经理，对酒店所有的业务流程熟悉度高，对酒店各个岗位都是有很强的认知度和熟练度。
其二，具备出色的管理能力；
每个月，店长都会制定明确的工作目标和计划，并严格执行；有了海友品牌标准流程的扶持，在管理方面做的也比较到位，激励员工积极性，协调各部门之间的工作等；另外，在和我沟通的过程中，也积极主动，配合度不错。
其三，客户关怀，提升客评与复购率。
除了品牌的标准化服务之外，在五一、十一及节假日旺季，会为客人提供定制化的伴手礼；帮助客人同城托运或运送行李；还会准备天津手绘地图，汇聚吃喝玩乐攻略，让远道而来的游客出行更加方便。
二、投资成本&运营成本低
首先，酒店的投资成本低；
具体造价方面，酒店43间客房，包含消防，总投资也仅用260万。相较于中档酒店千万起步的投资门槛，300万内即可投资的海友酒店，是名副其实的低投入、低风险选择。
其次，运营成本可控。
通过自助化运营模式革新，海友还最大程度降低了运营成本，提升了人效。这样的商业模式下，这家海友酒店原先仅用了6名员工，人房比较低，能够更好的控制成本。由于酒店出租率非常高，因此增添了一个客房大姐，目前酒店员工为7人。
酒店的单房运营成本，为60元左右，比传统经济型酒店70-80元的运营成本低了不少，毕竟低成本才能实现在售价相对低的同时，还能有不错的利润保障。酒店运营成本低，也归功于华住易购的供应链能够提供性价比高的酒店用品，这也是华住集团旗下酒店控制成本的关键因素。
写在最后
通过筹备与经营海友酒店（天津北辰儿童医院店），我对海友品牌充满信心。今年年初，我在天津市内开了第二家海友酒店，即海友酒店（天津西青大寺津港公路店）。在的当下，我认为主打“极致性价比”的经济型酒店品牌海友，符合当今和未来主流出行群体的消费理念，毕竟做大众的生意，才是一门好生意。
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